Правила для арендодателя квартиры

23.08.2011 11:45
Если вам посчастливилось стать обладателем «лишней» квартиры, то рано или поздно вы столкнетесь с мыслью, что с этой квартиры можно получать вполне неплохой доход. Однако помимо радости, которая возникает в предвкушении стабильного дохода, у будущего арендодателя найдется и ряд опасений, с которыми он может столкнуться, сдавая квартиру в аренду. Разберемся с этими опасениями в этой публикации.

Опасение первое: невнесение арендной платы

Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие.
Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе знакомого или дальнего родственника, а также знакомого знакомых и т. п. В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые – их связывают общие знакомые. Конфликт может тянутся годами. Вот почему многие арендодатели не заявляют о своем намерении сдавать свою квартиру своим знакомым, а предпочитают действовать через агентство недвижимости, которое находит незнакомых арендаторов.
В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

Опасение второе: порча или кража имущества

Порча или кража имущества несущественна для арендодателя, который сдает абсолютно пустую квартиру или квартиру с интерьером середины прошлого века, но если ремонт и мебель с техникой сделаны дорогостоящие, то опасения возникнут у любого. Довольно распространенное явление – порча вещей и отделки квартиры, в редких случаях кража дорогой бытовой техники.
Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники – вещи со временем изнашиваются, как бы аккуратно ими не пользовались. Однако если мебель или техника сломана/испорчена по вине арендатора, то арендодатель имеет полное право потребовать ее замену. Для избежания неприятностей при заключении договора необходимо составить полную опись всего имущества, и штрафных санкций за порчу. Каждый предмет должен получить краткую характеристику &"151; год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой &"151; при возврате квартиры.
Дисциплинировать арендатора помогут регулярные визиты в квартиру. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы.

Опасение третье: неуплата счетов

Оплата коммунальных расходов: за газ, свет, кабельное телевидение, телефон, интернет и прочее лежит на собственнике квартиры, поэтому если жилец уедет не заплатив, то рассчитываться с обслуживающими организациями придется хозяину. Чтобы избежать этого недоразумения необходимо пункт об оплате включить в договор аренды и обязательно проверить все
Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Естественно, ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин. Поэтому необходимо строго контролировать процесс оплаты — и ежемесячно получать от арендатора оплаченные квитанции. Еще лучше – оплачивать квитанции самостоятельно, включив эту сумму в стоимость арендной платы.

Опасение четвертое: пожар, затопление
 
Несчастные случаи, к сожалению, могут случиться с любой квартирой, не важно живет в ней арендатор или владелец. Лучший способ свести к минимуму ущерб от неприятностей &"151; застраховать квартиру, которая сдается в аренду. Помимо страхования имущества и внутренней отделки квартиры, стоит застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами при эксплуатации квартиры. То есть если ваш арендатор затопил соседей, то отвечать за это будет не он и не вы, а страховая компания. Стоит иметь в виду, что во многих страховых компаниях страхование квартиры, сдаваемой в аренду, осуществляется с применением повышающего стоимость страхования коэффициента.

Опасение пятое: налоги

Сдавая в аренду свою квартиру, собственник обязан уплачивать налог в размере 13% с суммы получаемого дохода. Отклонение от уплаты налогов противозаконно. Стоит иметь в виду, что размер налога вполне реально уменьшить, если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и применить упрощенную систему налогообложения.  Упрощенная система налогообложения предполагает дает возможность налогоплательщику выбрать один из двух вариантов уплаты налогов: по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода или 15% доходов за вычетом подтвержденных расходов. К сожалению, в казани, как собственно и по всей России боле распространена практика, когда арендодатели не платят налоги. Между тем, если арендодатель будет оплачивать налог с доходов, получаемых с аренды квартиры, то его доход может учитываться банком при выдаче кредита.

Опасение шестое: ипотека

Можно ли сдавать квартиру, которая куплена в ипотеку? В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ ипотечный заемщик вправе без согласия банка сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию.
не нарушает других условий договора об ипотеке.

Но как правило, в многостраничном ипотечном договоре с банком всегда указывается, что заемщик обязан предупредить банк об изменении числа проживающих в квартире лиц, и особенно о том, что он будет сдавать ее в аренду. В некоторых банках обязательны ежегодные проверки ипотечной квартиры на факт использования имущества по договору.


От чего защитит страховой депозит

Дисциплинировать арендатора и снять ряд опасений арендодателя поможет страховой депозит. Страховой депозит — это определенная сумма, которая вносится арендатором при подписании договора аренды и которая передается собственнику квартиры на случай возможного нанесения ущерба квартире и установленного в ней оборудованию (повреждение мебели, поломка техники и т.п.).

Мария Циберкина, заместитель директора АН «Счастливый дом» рассказала, что порядка 50-60% арендодателей просят страховой депозит при заключении договора аренды:
Если в квартире дорогая мебель, бытовая техника, хороший ремонт, то арендатор берет у арендодателя страховой депозит в размере ежемесячной арендной платы (но не менее 10 тыс.руб.). В случае если при аренде квартиры не происходит повреждений или иных неприятностей, то страховой депозит засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Советы арендаторам
- Вывезите из квартиры все личные и лишние вещи, перед тем, как сдать ее в аренду. Квартиру стоит сдавать в состоянии гостиничного номера — с пустыми шкафами и без мелких сувениров.
- Обязательно ознакомьтесь с текстом договора и предварительно обсудите все возможные изменения с арендатором.
- Не только передайте ключи от квартиры арендатору, но и научите ими пользоваться.
 Научите пользоваться всей бытовой техникой, которая находится в квартире.
Обязательно предоставьте клиенту свой контактный телефон. Не забудьте дать клиенту сведения о номере телефона в квартире, кодах в подъезде, почтовый адрес и индекс.
При передаче квартиры в аренду и по окончании срока аренды необходимо подписать  акт приема-передачи.

 

Нк, Гузель Вагапова

Похожие статьи

Последние статьи

Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
1 день назад
Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
2 дня назад
Тот, кто не может позволить себе снять квартиру, даже однокомнатную, ищет комнату. К такому варианту прибегают студенты, мигранты и рабочие, а также просто малооплачиваемые работники. При этом аренда комнаты имеет свою специфику.
2 дня назад