Решение об отказе: инструкция по применению

29.08.2012 16:36
Постановка земельного участка на кадастровый учёт или уточнение его границы – оказывается в последнее время процедурой не для слабонервных. После обращения к первому попавшемуся специалисту, оказывающему услуги по межеванию, владелец земли, как правило, получает от кадастровой палаты отказ в оформлении документов. Возмущению нет предела. И это справедливое негодование: потрачены время, деньги, нервы. И через месяц ожидания – отказ, а потом ещё…

Если заявителю отказано, то ему выдается решение, где приводятся пункты закона, обосновывающие отказ и рекомендации по устранению причин отказа. Для человека, не подкованного юридически, эта бумага покажется всего лишь «отпиской». Предлагаем вам своеобразную памятку, в которой попытаемся доступно и просто рассказать, что же все-таки означают приведенные в законе формулировки, сложные для понимания даже для специалистов в области земельных отношений.

САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ОШИБКИ

По статистике более 70% решений об отказе в осуществлении кадастрового учета принимается на основании п.2 ч.5 ст. 27 Закона о кадастре.

Согласование границ с правообладателем

Закон запрещает согласование границ земельного участка с лицами, не обладающими этим правом в соответствии с частью 3 статьи 39, а также внесение в межевой план недостоверных сведений о правообладателях смежных земельных участков.

Ошибка заключается в следующем: смежный земельный участок согласно сведениям, которые содержатся в государственном реестре прав, принадлежит одному лицу, а в межевом плане и акте согласования местоположения границ в качестве правообладателя указано другое лицо, которое, в свою очередь, согласовывает границы при отсутствии соответствующих полномочий.

В этой ситуации необходимо обратить внимание на то, чтобы в межевом плане и акте согласования границ участка были указаны действительные собственники соседних участков либо их законные представители.

При сверке информация, находящаяся в представленных документах, не должна расходиться с информацией в базе государственного реестра.

Если собственники соседних земельных участков по тем или иным причинам отсутствуют, то в акте согласования следует указать главу сельского поселения (если земельный участок находится в границах сельского поселения).

Во всех остальных случаях, когда у смежных участков отсутствуют владельцы, представителем смежных земельных участков является Палата имущественных земельных отношений по месту нахождения участка.

Здесь необходимо заметить, что в соответствии с законом проверка полномочий лиц, с которыми проводится согласование границ земельных участков, входит в обязанности кадастрового инженера.

Отсутствие реквизитов правообладателя

Следующая ошибка - отсутствие в акте согласования местоположения границ земельных участков реквизитов документов, удостоверяющих личность лиц, участвующих в согласовании границ земельных участков (ч.12 ст.39 Закона).

Важно, чтобы в акте согласования соседи по участку, являющиеся собственниками либо их законными представителями, не просто расписались, а указали сведения о документе, удостоверяющем их личность. Следить за оформлением акта согласования границ земельных участков также должен кадастровый инженер.

Не все границы согласованы

При проведении кадастровых работ, согласованы не все границы уточняемого земельного участка (ч. 1 ст. 39 Закона).

Чтобы избежать конфликтов, когда производятся работы по уточнению местоположения границ земельного участка (осуществляется межевание) в обязательном порядке необходимо каждую уточненную границу согласовать с собственниками соседних участков, либо их полномочными представителями.

Если собственник одного из смежных участков ранее уже провел межевание и подписал лист согласования границ (т.е. в межевом плане соседа уже поставлена ваша подпись и указаны реквизиты документа, удостоверяющего личность), то с этим соседом лист согласования подписывать необязательно.

МЕЖЕВОЙ ПЛАН НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ТРЕБОВАНИЯМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

16% отказов было сформулировано на основании п.2 ч.2 ст. 27 Закона «Межевой план не соответствует требованиям законодательства».

Документ от органов самоуправления

Недопустимо внесение в межевой план сведений об адресе и разрешенном использовании при отсутствии в составе межевого плана документа, подтверждающего соответствующие сведения.

Это означает, что в состав межевого плана участка должен входить акт органов местного самоуправления (по месту нахождения участка), в котором указывается подробная информация об участке: правообладатель, точный адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования.

Площадь участка

Причиной для отказа в кадастровом учете является несоответствие площади образуемого земельного участка в межевом плане, площади этого участка в документе, на основании которого проводились кадастровые работы и вносились в межевой план сведения о характеристиках земельного участка.

То есть площадь участка указанная в постановлении, выданном органом местного самоуправления, не соответствует значению, полученному в результате межевания. Причем разница в значениях выходит за пределы допустимой погрешности.

Допустимую погрешность можно вычислить по формуле:

- корень квадратный из площади участка (большего значения площади) умноженный на 0,35 (для г. Казань и г. Альметьевск)

- корень квадратный из площади участка (большего значения площади) умноженный на 0,7 (для категории населенных пунктов)

- корень квадратный из площади участка (большего значения площади) умноженный на 1,7 (для категории «Промышленность»)

- корень квадратный из площади участка (большего значения площади) умноженный на 8,75 (для категории «сельское хозяйство»).

В случае подобных расхождений, изменения, как правило, вносятся в постановления органов местного самоуправления.

Исправление ошибки

В этом случае формулировка отказа следующая: «Составление межевого плана на исправление кадастровой ошибки земельного участка, имеющего неуточненную площадь».

Кадастровая ошибка, согласно букве закона, это ошибка в документе, на основании которого сведения о земельном участке вносились в государственный кадастр недвижимости. Таким документом является либо описание земельного участка, которое принималось до вступления в силу действующего закона, либо межевой план, который принимается при государственном кадастровом учёте земельных участков после вступления в силу Закона о кадастре – с 1 марта 2008 года.

В основном, эти документы необходимы для определения координат земельных участков и составляются при проведении работ по установлению границ. Допущенные при таких работах ошибки, в конечном счёте, приводят к кадастровым ошибкам. Поэтому кадастровая ошибка в местоположении границ может быть допущена только в границах земельного участка, в отношении которого выполнялись геодезические работы.

ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ

Около 9% отказов сформулировано в соответствии с п.3 ч.2 ст.27: «Объект недвижимости, о кадастровом учете которого предоставлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускаются в соответствии с установленными федеральным законом требованиями».

В межевых планах выявлены следующие нарушения:

- осуществляется перераспределение участков с нарушениями ст. 11.7 ЗК РФ,

- образование земельных участков с нарушением статьи 11.2 ЗК РФ;

- образование путем перераспределения с иными земельными участками обособленных земельных участков».

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков – физическими или юридическими лицами не допускается.

Естественно, что в рамках одной статьи невозможно разобрать все сложности, которые могут возникнуть в процессе постановки земельного участка на кадастровый учет. Однако мы надеемся, что эти советы дадут возможность разобраться в причинах отказа самостоятельно.

Важно отметить, что при получении отказа от органа Кадастрового учёта в постановке земельного участка на кадастровый учет по любому из вышеперечисленных пунктов или иным причинам, установленным законодательством, первичную консультацию и подробную инструкцию можно получить непосредственно в Кадастровой палате у администраторов.

И на последок хотелось бы отметить, что за качество оформления межевого плана, а в последствии за принятый органом кадастрового учёта отказ в осуществлении государственного кадастрового учёта, ответственность несет кадастровый инженер, к которому вы обратились и с которым был заключён договор.

Эльмар Абубакиров, Кадастровая палата по Республике Татарстан

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад