215-й закон нуждается в серьезных изменениях.

16.12.2011 11:24
- Валентина Михайловна, насколько масштабное это явление в нашей стране — жилищные накопительные кооперативы (ЖНК)? Насколько влиятельны они как инструмент решения жилищной проблемы?

Жилищные накопительные кооперативы — важный инструмент обеспечения доступности жилья. Однако их развитию препятствуют неразумные законодательные ограничения, считает директор кооператива «Триумф-НК» (г. Нижнекамск) Валентина Анисимова.

- Увы, пока таких кооперативов не очень много, и на рынке услуг по приобретению квартир они не имеют значительной доли. Виной тому закон о жилищных накопительных кооперативах — 215-й ФЗ. Этот закон, принятый в 2004 году, безусловно, был шагом вперед — ведь до него не было четких правовых основ для деятельности ЖНК. Он разрешает людям для финансирования покупки квартир пользоваться услугами не банков, а таких же людей, как они сами, устанавливает статус кооперативов как некоммерческих организаций, действующих в интересах пайщиков.

- ЖНК работают подобно кассам взаимопомощи?

- Можно и так сказать. Самое главное — это единственный способ приобрести квартиру для бюджетников, для тех, кто не может получить ипотеку, и для других малообеспеченных категорий граждан… Однако в закон был введен ряд норм, крайне ограничивающих массовое развитие ЖНК и, следовательно, решение жилищной проблемы для небогатых людей.

Во-первых, установление двухлетнего срока накопления взносов для приобретения квартиры. С одной стороны, закон устанавливает, что минимальный срок накопления платежей, после которого наступает право на приобретение или строительство кооперативом квартиры, определяется уставом ЖНК. С другой — в нем указывается, что минимальный срок внесения членом кооператива части паевого фонда для получения права на покупку не может быть менее двух лет.

- Возможно, законодатель стремился стимулировать кооперативы собирать более значительные паевые фонды?

- Но можно ведь и за два года не набрать сколь-нибудь значимого процента от стоимости квартир… При этом мы не даем возможности получить квартиру людям, которые в состоянии сразу внести значительные суммы. Ведь нередко новые квартиры покупаются в обмен на старые — в оплату можно вносить объекты недвижимости…

Во-вторых, согласно закону, срок внесения оставшейся части паевого взноса после получения права на приобретение или строительство квартиры не должен превышать более чем в полтора раза срок, прошедший до возникновения у пайщика такого права.

Тоже бессмысленная норма — и вредная. Зачем это было установлено законодателем? К нам приходят люди с небольшой зарплатой, бюджетники, молодые люди, только закончившие институт и создавшие семью. Ситуация у людей разная: кто-то потерял работу, у кого-то увеличилась семья… Кооператив — их последняя надежда приобрести квартиру.

Если мы будем действовать в духе, предписываемом законом, получится аналог системы ипотечного кредитования. Поэтому мы стараемся идти навстречу людям. Они приносят нам ту сумму, которая адекватна их возможностям. С их слов мы делаем график платежей — посильный для них.

Просим назвать ту сумму, которую они всегда могут выделить для выплаты взноса. Допустим, это 5000 руб. Исходя из этой суммы, мы составляем график платежей. Как и в банке, в эту сумму входят основная сумма долга и проценты по долгу. На оставшуюся часть долга предоставляем кредит, чтобы не было нарушения закона, в том числе кредит на значительные сроки, до 30 лет.

Кстати, как правило, члены кооператива погашают кредит досрочно: в основном в течение трех-четырех лет. Мы, в отличие от банков, даже рады досрочному погашению, так как получаем дополнительные финансовые ресурсы для решения квартирных проблем других пайщиков. Мы не сторонники штрафов, основная плата за наши услуги — это вступительный взнос, составляющий 6% от стоимости желаемой квартиры. Эти деньги идут на накладные расходы, рекламу, хватает их и на благотворительные программы.

- Не рискует ли кооператив, приобретая квартиры для тех, кто не слишком много внес из стоимости квартиры?

- Риска нет никакого, так как из документов мы просим только паспорт и ИНН. Пайщик, не расплатившийся полностью, все равно не станет собственником квартиры, она находится у кооператива в залоге.

В-третьих, в законе присутствует непонятная норма: кооператив не вправе передавать квартиры в безвозмездное пользование. Это противоречит Жилищному кодексу РФ, согласно которому мы должны передать квартиру пайщику по договору безвозмездного пользования до его полного расчета за квартиру.

Наверное, нужно записать, что кооператив не вправе передавать в безвозмездное пользование квартиру никому, кроме членов кооператива…

В-четвертых, закон предписывает каждого члена кооператива регистрировать в налоговой инспекции — вносить в ЕГРЮЛ. Юридически членство в кооперативе возникает после регистрации в ЕГРЮЛ.

- То есть там должны быть зарегистрированы не только сами кооперативы, но и пайщики?

- Именно так. Это все равно что регистрировать помимо АО каждого акционера или не только ООО, но каждого совладельца общества. При этом обратите внимание: член кооператива записывается в ЕГРЮЛ не после того, как он внес вступительный и первый взносы, а после того, как подал заявление о вступлении в кооператив и мы приняли решение о его принятии. А отказать, если все в порядке с документами, мы не имеем права.

- Что если взносов не будет?

- Если взносов нет в течение трех месяцев, мы должны идти в налоговую инспекцию и исключать пайщика из ЕГРЮЛ… А ведь в кооперативе может быть и 5000 человек. Из скольких томов будет состоять ЕГРЮЛ? Вступают в кооператив и выходят из него почти каждый день.

В-пятых, закон предписывает принимать в члены кооператива только физических лиц.

- То есть членом кооператива не может стать юридическое лицо?

- Именно. Членство в кооперативе было бы большим подспорьем для многих организаций. Возьмем, к примеру, некое транспортное предприятие. Водители обучаются в нем бесплатно, отрабатывают три месяца, а после этого нередко покидают предприятие в поисках лучшей доли. А если бы у организации было свое жилье, это было бы серьезным препятствием для утечки кадров. Предприятие могло бы сдавать это жилье в аренду.

В-шестых, закон не дает четких полномочий на покупку квартир единоличному исполнительному органу — директору кооператива. На этом основании некоторые подразделения Федеральной регистрационной службы требуют от нас документы об одобрении сделки общим собранием кооператива.

Но в кооперативе сегодня более 350 человек — это люди из разных городов. Что же, я по каждой сделке буду их собирать на общее собрание? Абсурд!

- А в каких городах есть подразделения кооператива «Триумф-НК»?

- У нас два офиса в Нижнекамске, два в Набережных Челнах, по одному в Лениногорске и Альметьевске. Подразделения кооператива есть также в Казани и Самаре.

В-седьмых, современное законодательство нечетко высказывается о возможности использования материнского капитала для уплаты первоначального паевого взноса. По крайней мере подразделения Пенсионного фонда зачастую отказывают в выделении материнского капитала на том основании, что квартира не является собственностью члена кооператива, требуют договор об ипотеке и т.д.

Мне представляется, нужно дополнить 215-й закон пунктом, где прямо говорится о том, что в качестве первоначальных взносов пайщик имеет право использовать и материнский капитал, и все другие формы социальной поддержки различных категорий граждан.

В-восьмых, нет определенности со статусом ЖНК как рекламодателя. Жилищный накопительный кооператив — некоммерческая организация. Но ему, как и коммерческой организации, необходимо размещать рекламу для расширения круга пайщиков. Ведь чем больше у кооператива пайщиков, тем более устойчиво его финансовое положение, тем большему числу граждан и в более короткие сроки он может помочь с приобретением квартиры.

Нередко у нас возникают трудности с органами ФАС, надзирающими за соблюдением этого закона. Дело в том, что согласно статье 5 Закона «О рекламе», не допускается реклама, в которой отсутствует существенная часть информации о рекламируемом товаре и условиях его приобретения. Вследствие специфического статуса ЖНК в 215-м законе должно быть определено, что такое эта существенная часть. Я предлагаю указывать в рекламе: «Только для членов кооператива». Более подробно мы изложили наши предложения по совершенствованию закона в письме в Комитет Государственной думы по собственности.

- Сколько людей вы уже обеспечили квартирами?

- Квартиры получили более 500 человек. Более 150 выплатили долг за квартиры и стали их собственниками. Каждую неделю мы покупаем примерно четыре квартиры — не только в Татарстане, по всей России. Довольно много приобретаем, например, в Москве, Петербурге… Нас хорошо знают на риелторском рынке двух столиц. Но, конечно, прежде всего работаем в Татарстане и соседних регионах. Мы приобретаем в интересах наших пайщиков как первичную, так и вторичную недвижимость.

- Вы являетесь одним из пионеров движения ЖНК…

- Наш кооператив — один из немногих успешных проектов в этой сфере. Многие знают о нас, удивляются нашим достижениям. Но, увы, наше исключение только подтверждает правило: 215-й закон не создает условий для нормального, массового развития жилищных накопительных кооперативов. И его нужно корректировать, для того чтобы сделать жилье действительно доступным для широких слоев наших граждан.

Владимир ГАЛИМОВ, Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ, журнал «Босс»

ЖНК «Триумф-НК» основан 15 декабря 2004 года. На данный момент в кооперативе насчитывается 350 членов. Куплено более 500 квартир, полностью выплатили стоимость жилья 150 человек.

Валентина Михайловна Анисимова родилась в 1953 году в Москве. Окончила КХТИ. С 2004 года директор ЖНК «Триумф-НК».

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад