Стоит ли верить прогнозам на рынке недвижимости?

28.12.2011 10:11
Потребность в прогнозах на будущее вполне ясна, ведь принимать важное решение в жизни следует с полной уверенностью, что и завтра оно будет правильным. Прогнозирование и планирование во всем мире поставлено и на научные рельсы – аналитики и эксперты выясняют зависимость между рядом событий и выносят свою версию будущего. Только всегда ли она совпадает с реальностью?

«Казанская Недвижимость» решила сравнить прогнозы по развитию рынка недвижимости предыдущих лет с реальность и выявить насколько они соотносились с действительностью.

2006 год
Прогноз:

«Недавно у нас повысились цены на цемент. Это прямо пропорционально влияет на стоимость жилья как первичного и вторичного. Те, кто собирается взять жилье под ипотеку тоже должны быть готовы к тому, что цены на квартиры вырастут. Сейчас пока на рынке недвижимости затишье перед бурей. Но мои прогнозы такие. Через три месяца цены вырастут как минимум на 30 процентов. Уже сейчас можно заметить: прежде 1 квадратный метр по цене 13 тысяч рублей, теперь стоит 18 тысяч».

Реальность:

В III квартале 2006 года практически на 100% подорожала вся недвижимость в Казани, в том числе и на первичном рынке. Поэтому призыв к покупке квартир оказался в точку. Конечно, никакой эксперт не мог прогнозировать двукратного роста цен, но покупатели, которые последовали совету, опубликованному в январе 2006г. на страницах «Казанской Недвижимости» явно не прогадали.

2007 год
Прогноз:

«В 2007 году развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от участников рынка – если покупатели будут ждать падения цен, то вполне возможно, некоторые застройщики будут вынуждены пойти на корректировку цены, чтобы не понести убытки. Что опять-таки приведет к повышению спроса, а значит и цены».

«Покупатели ждут, что цены упадут, но цены падать не будут. Однако и подъема цен до конца 2007 года я не прогнозирую. Сейчас застройщики не в состоянии снизить цены, так как в таком случае не покроются затраты на строительство дома, но и поднять они уже не смогут. Ведь покупательская способность населения тоже ограничена. Самый главный вопрос – когда население привыкнет к новым ценам и перестанет чего-то ждать».

Реальность:

В начале 2007 года был заметен определенный рост цен предложений на вторичное жилье в г. Казань, это финальная часть скачка цен на вторичное жилье, который был во второй половине 2006 года. В конце весны рынок занял выжидательную позицию, с одной стороны цены настолько выросли, что часть потенциальных покупателей была вынуждена отказаться от решения приобрести квартиру (или отложить на время). Так же на это решение повлияло то, что Правительством РФ были сделаны громкие заявления о намерении «заморозить» цены.

Еще одним важным моментом, повлиявшим на рынок ценообразования в секторе вторичного жилья, стала острая конкуренция на ипотечном рынке между банками и предполагаемое снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. В результате всего этого спрос на вторичное жилье в г. Казань снизился, и продавцы были вынуждены также снизить цены предложений.

В середине лета рынок немного стабилизировался и наблюдалось некоторое колебание цен без каких-либо стойких тенденций. Осенью, на фоне бурного роста инфляции и кризиса на ипотечном рынке США, который незначительно затронул и казанские банки, вынудив их повышать процентные ставки по ипотечным сделкам, покупатели были обеспокоены возможной потерей своих сбережений и более активно стали покупать жилье, что вновь подтолкнуло цены вверх.

2008 год
Прогноз:

«В 2008 году я прогнозирую рост цен на недвижимость – этому способствуют многие факторы: недостаток земельных ресурсов, конечно, сейчас Казань расширяет свои площади, но в присоединенных землях пока не развита инфраструктура, во-вторых, подорожание строительных материалов также отразится в будущем и на рынке недвижимости. Спрос активизируется, на мой взгляд, в марте, когда будут проходить выборы Президента РФ, хотя насколько увеличатся цены в 2008 году сказать сложно. Возможно, это будут цифры в 15-20%».

Реальность:

На протяжении всего 2008 года предложение превышало спрос. Желающих купить квартиру было много, а вот возможность была не у каждого (несмотря на действующие различные кредитные программы). Особо спрос упал в конце года, это связано с мировым общеэкономическим кризисом, вследствие которого ужесточились условия кредитования.

Если до сентября-октября 2008г. цены на жилье оставались стабильными, то ближе к зиме цены начали снижаться – строительные компании охотно скидывали 10% как минимум, были предложения и со скидками в 15-18%. На вторичном рынке коррекция цен шла медленнее – скидывали 10-15%.

2009 год
Прогноз:

«Как будет развиваться ситуация в следующем году сказать однозначно пока сложно. Цены, на мой взгляд, на жилье все же снизятся на 10%, а может и на 15%. При очевидном снижении цен на рынке недвижимости в целом вторичное жилье переживает стагнацию, которая продлится весь 2009 год».

«Цены на жилье падать не будут. Однако квартиры сейчас реализуются плохо, и в этом нет ничего удивительного. Когда вокруг все ждут снижения цены и информационный поток направлен на ожидание снижения стоимости жилья, большинство потенциальных покупателей заняли выжидательные позиции. Спрос активизируется при положительном исходе весной 2009 года, а в худшем варианте – осенью 2010 года».

Реальность

Цены в 2009 году упали существенно – по данным аналитических мониторингов на 10-15%, в реальности - не менее 30%. Такая разница – итог скидки, на которую шли продавцы, чтобы продать свою недвижимость. В начале года вплоть до лета отмечался застой на рынке, спрос был отложенный, а потенциальные покупатели с замиранием в сердце следили за падением цен на жилье. Продавцы напротив, пытались противостоять падению, никак не осознавая, как могло получиться так, что теперь они свою недвижимость продадут дешевле, чем в прошлом году.

Застройщики также не спешили со снижением цены, однако купить квартиру на первичном рынке по сниженным ценам стало вполне возможно в результате бартерной схемы расчета застройщиков со своими подрядчиками, которых интересовала не «политика формирования цен на рынке недвижимости», а вполне реальная экономическая выгода от реализации жилья.

Осенью заинтересованные лица вновь заговорили о возможном повышении цен на рынке недвижимости, аргументируя это тем, что стоимость строительных материалов повышалась, а цены, как ни странно, снижались. Такие же «радостные» настроения начали распространяться и среди продавцов недвижимости, но покупатель сделал шаг назад и цены в конце года вновь замерли на месте.

2010 год
Прогноз:

«Можно с большей долей вероятности спрогнозировать в будущем году повышение покупательской активности на рынке жилой недвижимости. В перспективах ближайших трех месяцев возможны незначительные изменения цен в пределах 3-5% в большую или меньшую сторону. По окончании первого квартала 2010г. цены стабилизируются, и в последующем начнут свой рост. Однако, удорожание недвижимости будет во многом определяться действиями государства и банков в отношении развития программ ипотечного кредитования».

«Одна из существенных причин динамики цен на рынке жилья вверх-вниз – это ипотечное кредитование. И здесь легко проследить зависимость – как только ипотечные кредиты стали доступнее, а банки повысили свою лояльность к клиентам, начался рост цен на жилье. Начало кризиса, напротив, привело к ужесточению кредитования, что сказалось на доступности ипотеки, и существенным образом снизило спрос на жилье, что, в конечном, итоге привело к снижению стоимости недвижимости. Таким образом, ипотека является стимулятором роста цен на недвижимость».

Реальность:

Основной итог 2010 года на рынке вторичной недвижимости – возврат спроса на жилье. Люди прекратили ждать падения цен или иных условий для совершения сделок на рынке недвижимости и стали просто покупать жилье по мере необходимости. Вслед за этим неминуемо подтянулся рост цен на жилье. Несомненно, что здесь не обошлось без влияния государства. Возможность досрочно погасить ипотечный кредит материнским капиталом, выдача сертификатов на приобретение жилья огромному числу ветеранов и вдов участников Вов сделали свое дело. Большое число покупателей вышли на рынок недвижимости с целью купить жилье.

2011 год
Прогноз:

«В 2011 году можно ожидать повышение цен на жилье. Причиной тому послужили: инфляция, активизация спроса на жилье в связи с программами государственной поддержки (материнский капитал, государственные субсидии), активное развитие ипотеки — сейчас в Казани увеличивается число игроков на рынке ипотеки. Свою роль играет и развитие городской инфраструктуры — в связи с предстоящими спортивными событиями город благоустраивается, что, конечно, сказывается и на стоимости жилья. По моему мнению, в зависимости от сегмента рост будет в пределах 8-13%, на 1-2 комнатных квартиры рост цен будет больше, на 3-х комнатные — меньше».

«Анализ финансовой ситуации в стране не внушает оптимизма. Финансовые вливания со стороны государства уменьшаются: деньги на ветеранскую программу - «локомотив» рынка недвижимости в 2010 году — уже почти все истрачены. Живых денег на рынке как было мало, так и осталось. Что касается роста цен на недвижимость, то если не будет никаких кардинальных изменений, рост будет в рамках инфляции - 5-7%, в редких случаях до 10% за год. Потому как для резкого роста цен никаких причин нет. Объем доходов населения не увеличивается, а дополнительных денежных вливаний на рынок жилья пока не предвидится».

Реальность:

Реальность превзошла даже самые смелые ожидания: если в первые полгода цены поднимались в пределах разумных 1-2 % в месяц, то с наступлением осени на рынке жилой недвижимости началась самая горячая пора: цены росли на 5-7% в месяц (!). В итоге повышение цен за 2011 год составило порядка 20-30% (в зависимости от сегмента). Спрос был очень большим, в первую очередь, конечно, на жилье эконом-класса, ипотека значительно активизировались. Узнав о царящем оживлении, на рынке вновь появились инвесторы.

В конце августа 2011 года, когда цены еще только начали входить в стадию бурного роста, наши эксперты советовали не медлить с покупкой недвижимости: «Сейчас качественных объектов становится меньше, а соответственно с уменьшением предложения цены, думаю, пойдут вверх. В основном, на мой взгляд, рост цен стимулирует дешевая ипотека. Сейчас большая часть квартир на рынке покупается с помощью ипотеки, и если ипотека и дальше будет становиться все более доступной, то и цены будут также расти».

Нк, Гузель Вагапова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
14 часов назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
1 день назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
1 день назад