«Пока государство не станет полностью правовым и рынок недвижимости таковым не станет…»

17.12.2012 12:57
Что изменилось на рынке недвижимости за последние годы? Необходим ли контроль государства за деятельностью риэлторов? Велика ли конкуренция среди агентств недвижимости? На эти и другие вопросы отвечает директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев.

- Конечно, очень многое поменялось. Во-первых, требования к риэлтору сейчас стали намного выше. Если 10-15 лет назад по своей сути риэлтор был ближе все-таки к посреднику, то сейчас просто быть посредником уже не достаточно. Хороший, профессиональный риэлтор должен обладать громадным багажом знаний и умений: начиная от юридических моментов и заканчивая психологическими. Я бы еще добавил, что риэлтор должен иметь и актерские способности. Ведь необходимо уметь грамотно презентовать объекты. Потому что и покупатель сейчас совершенно иной.

Раньше у людей не было такого требовательного подхода к выбору квартир. Основной показатель был – цена. Если денег хватает – покупаем. Сейчас же люди начинают выбирать. Вот, например, такого понятия как инсоляция, семь лет назад никто и не знал. Даже риэлторы не знали. А теперь этим словом никого не удивишь. Количество дневного света, попадающего в квартиру, – это сейчас один из значимых показателей при выборе квартиры. Так что профессия очень сильно изменилась за эти годы.

- Каким образом на ситуацию повлияла отмена лицензирования риэлторской деятельности в 2002 году?

- На этот рынок сразу же пришли посторонние люди, которые никакого отношения к нему не имеют. Несколько лет назад я столкнулся с такой ситуацией: в регпалате беседуют два молодых парня. Один пришел оформлять какие-то свои документы, а второй работает риэлтором, причем - директором агентства недвижимости. Рассказывает: «Вот что-то продаем, я в детали не вдаюсь. Главное - люди покупают, задатки вносят, а что там покупают… Мы документы не смотрим. Главное - быстро деньги зарабатываем».

Вот такие люди тогда пришли в сферу недвижимости: абсолютно непрофессиональные, не понимающие, что они тут делают. Пришли за легкими деньгами, потому что их тут действительно можно «урвать». Но такое агентство долго на рынке не продержится. Я подобные фирмы называю «фирмы-однодневки».

Конечно, сказывается отсутствие какого-либо контроля: нет ни лицензирования, ни СРО, нет требований отбора к участникам этого рынка. Поэтому и появляются такие фирмы, появляются мошенники. Ведь для того, чтобы сегодня называться риэлтором, достаточно иметь язык и телефон. Взял в руки телефон и все: я – «риэлтор».

Гильдия риэлторов, конечно, предпринимает какие-то шаги. К примеру, сейчас все риэлторы гильдии имеют удостоверения. Вы можете поинтересоваться у риэлтора, имеется ли у него удостоверение или нет. И это - хоть какой-то отбор. По-крайней мере, наличие удостоверения говорит о том, что перед вами пусть и не суперриэлтор, но сто процентов - не мошенник. Потому что он зарегистрирован, официально работает, можно позвонить в Гильдию и узнать его контакты или пожаловаться на него, если возникнут какие-то спорные моменты.

- Насколько сейчас насыщен рынок и сильна конкуренция, развитие которой, собственно, и предполагала отмена лицензирования?

- Рынок сегодня перенасыщен. В настоящее время в Казани работает более 200 агентств недвижимости. Если будем говорить о работающих в них людях, то это - порядка 2-3 тысяч человек. Плюс к этому добавьте бесконечную армию посредников, работающих в одиночку, без всяких подтверждающих документов, по сути - без ничего. Даже можно сказать больше: занимающихся незаконной предпринимательской деятельностью. Таких людей, наверное, еще тысячи три прибавьте. Даже - не чэпэшников, а просто - посредников. В основном они представлены на рынке аренды квартир, но и в коммерческой недвижимости, и в жилой недвижимости их много. Из двухсот фирм, которые существуют на рынке Казани, действительно агентствами недвижимости можно назвать максимум 60-70. Сильных, профессиональных агентств - 40-50, не больше. То есть получается, что в Казани порядка 100-130 фирм - однодневки. Открываешь газету или журнал и видишь – новая фирма появилась. Никто о ней не слышал. Месяц-два, ну, может, год поработала и исчезла. Вместо нее появилась другая. Раз или два в неделю я слышу названия новых фирм, они растут как грибы. Одни появляются, другие исчезают. Но в среднем 180-200 фирм в Казани держатся.

- Почему на казанском рынке не прижились крупные федеральные агентства недвижимости?

- На мой взгляд, федеральными агентствами была допущена большая ошибка. Они пытались зайти к нам двумя способами. Один основан на франшизе. Но эта франшиза была неправильно построена. Она не была адаптирована под казанский рынок, который по-своему уникален и сильно отличается от рынка Москвы, откуда в основном федеральные игроки и приходят. Не учли же они главного: в Казани 70% клиентов в агентство приходит по рекомендации друзей, знакомых, родственников и т.д.

Второй способ – открытие филиала федеральной компании. Как только в Казани открылся один из таких филиалов, то сразу была сделана ошибка: они не привлекли в свое агентство профессионала местного рынка, старожилу. Они набрали новичков, над ними поставили какого-то своего человека. Но человек со стороны, чтобы стать именно казанским риэлтором должен как минимум года три проработать здесь. Они этого не учли. И даже их опытные юристы - грамотные специалисты, но не адаптированные под наш казанский рынок - ничего здесь сделать не смогут. Поработают, побарахтаются и в итоге уйдут с нашего рынка. Одна московская компания продержалась дольше, потому что были финансы извне. Но факт - фирма закрылась, имея рекламу на телевидении (а в Казани редкие агентства недвижимости могут себе это позволить), презентабельный офис, большой рекламный бюджет. Однако люди к ним не шли. Потому что они у нас, как я уже сказал, идут по рекомендациям. Либо уже обращались ранее, и им понравилось. В основном именно это является критерием выбора агентства недвижимости.

Любой федеральный игрок, который будет заходить на наш рынок, изначально обречен на неудачу. Единственный вариант – если он купит местное агентство и начнет в него вкладывать. Но я не знаю, кто согласится продать свою раскрученную фирму вместе с собой: был хозяином, а стал наемным директором.

- Зачастую на обвинения в свой адрес риэлторы парируют: «Какой рынок – такие и риэлторы», имея в виду отсутствие на рынке порядка. Что необходимо поменять, чтобы деятельность риэлтора зависела только от его профессиональных способностей, а не от внешних факторов?

- С таким ответом я в корне не согласен. Если мой риэлтор скажет нечто подобное, то я, наверное, попрошу его покинуть мое агентство, потому что эта фраза характеризует риэлтора, который не хочет учиться, расти и менять себя.

Я всегда говорю, что перемены надо начинать с себя. Поэтому, в первую очередь, вы работаете над собой, а уже потом приспосабливаетесь к условиям рынка. Надо самому стремиться к цивилизованному общению с людьми, совершенствоваться в плане своей практики, своих знаний. В моей фирме все сотрудники один-два раза в год проходят обязательное обучение, повышение квалификации, участвуют в тренингах, семинарах. Постоянно идет какая-то учеба. Хороший риэлтор в нормальном агентстве должен постоянно совершенствоваться. Наше законодательство стремительно меняется и чтобы быть в курсе всех новинок надо постоянно все это читать, изучать и применять.

- Ваши сотрудники скорее исключение или это принято обучать персонал?

- Во-первых, все зависит от директора. Директор – ключевая фигура в агентстве. Он сам, в первую очередь, должен быть хорошим специалистом. Если директор не соображает в недвижимости, такое агентство не будет успешным. Он должен быть риэлтором №1 в своем агентстве. Ведь практически все директора когда-то были рядовыми риэлторами. И я – не исключение.

Если в агентстве директор - не риэлтор №1 и появляются специалисты сильнее, грамотнее его, велика вероятность, что из этого агентства получится две фирмы. Но это не значит, что следует занижать оценку своих сотрудников, надо всегда расти самому и тащить за собой риэлторов. Это - единственно правильный путь. Учится, постоянно развиваться – вот это необходимо. И клиент, имея дело с разными риэлторами, в итоге выберет более грамотного, более профессионального.

- Если брать «вторичный», «первичный» рынок, сделки с землей, то где сегодня больше проблем?

- Они есть и на первичном, и на вторичном рынках. Но больше всего их, конечно, связано с землей. Ведь только видов первичных документов на землю гораздо больше. Вот, к примеру, квартира - можно по пальцам пересчитать какими способами она человеку достается. Это, в основном, купля-продажа, дарение, наследство, приватизация. Здесь есть сложившаяся практика и все предсказуемо.

Что касается первички, то если застройщик работает по закону ФЗ-214, то вообще никаких проблем нет – все стандартно. Правда, сейчас многие застройщики выдумывают инвестиционные и иные виды договоров, по которым тоже бывают вопросы. Но для хорошего риэлтора - это тоже не слишком проблематично, все можно «разрулить». На первичном рынке основное – сам застройщик. Оценить вероятность того, что он дом достроит вовремя, риски связанные со строительством, банкротством – это главное. То есть, имеется проблема не юридическая, а дело в гарантиях и финансах застройщика.

А вот с землей - все намного сложнее. Потому что документов, удостоверяющих на каких основаниях земля принадлежит собственнику, очень много. К тем, что я уже назвал по отношению к квартирам, надо плюсовать госакты, решения о выделении, распоряжения о выделении, аренду, которая переоформляется в собственность. Бывает разделение, слияние земельных участков. Проблем очень много.

Вот однажды к нам пришел человек с документом на землю, датированным 1917 годом. Чего стоил сам вид этого документа! Не понятно, кто его выдал - то ли еще Российская империя, то ли уже советское государство… В итоге мы не стали их использовать, покопались в архивах, нашли другие документы, более поздние, выданные уже в советском государстве.

Большие проблемы доставляет такой нюанс: в конце 90-х - начале нулевых годов проводилась инвентаризация всех земельных участков. Какие-то из них в 90-х были по инициативе государства полностью инвентаризированы, некоторые позже проходили уточненную инвентаризацию. А проблема в том, что когда большинство этих участков ставились на кадастровый учет, их координаты определялись либо ориентировочно, либо по карте. Из-за халатности кадастровых инженеров и межевых организаций они определялись с громадными ошибками. И сейчас можно сказать, что 60 процентов земельных участков в Казани находятся не на своем месте. Они сдвинуты, где-то на метр, где-то на два-три. Максимально я встречал – 200 метров. Единственное объяснение этому – межевики вообще не выезжали, не смотрели, а поставили на глазок и все.

Есть у меня один объект, с которым я уже бьюсь два года. Смещена целая улица, а на ней находятся религиозные заведения, объекты муниципального значения. И каждого надо переоформлять, менять координаты. С каждым надо разговаривать, объяснять. Ведь фактически у них - все нормально, а по документам - имеется сдвиг. Объяснить же человеку, что землю никто не отбирает, а просто координаты приводятся в соответствие, достаточно тяжело. И до судов дело доходит. А посредники, фирмы-однодневки, о которых я выше говорил, не в состоянии даже понять проблему. Поэтому стоит подумать десять раз, прежде чем выбрать специалиста по такому сложному вопросу.

- Профессионалы рынка недвижимости все чаще говорят о необходимости саморегулирования. Какие проблемы сможет решить создание СРО?

- СРО на рынке недвижимости просто необходимо. Система саморегулирования защитит рынок от непрофессионалов, не говоря о мошенниках и аферистах. И главное – мы избавимся от армии посредников, которые не несут никакой ответственности. Если у нормального агентства недвижимости пусть и нет какой-то финансовой ответственности, но есть ответственность этическая, репутационная. Посредники же, к сожалению, могут обмануть, кинуть человека и не постесняются.

И самое главное – это профессиональное сообщество, которое будет существовать, развиваться, будут установлены цивилизованные правила игры. Когда клиент знает, что есть фиксированные проценты, которые берут риэлторы за свою работу, есть стандарты, правила игры. Хорошие или плохие, но они должны быть. Поэтому я считаю, что контроль необходим. Необязательно это именно СРО, но что-то подобное должно быть.

- Один из факторов, который в любом случае остается за государством – законодательное обеспечение надежности сделок. Есть ли подвижки в этом направлении?

- В плане обеспечения надежности сделок, упрощения процедуры регистрации, проверки документов, в последние годы действительно было много сделано. Начиная с того, что теперь гораздо проще попасть на сделку в регистрационную службу. Еще 6 лет назад это было проблемой. Пропускная способность была 250-300 заявителей в день. А приходило вдвое больше и очередь на улице Ершова тянулась до трамвайной линии. Ежедневно там кого-нибудь давили, что-нибудь рвали, периодически скорая помощь приезжала. Сейчас в этом отношении стало проще. Улучшилось информационное обеспечение: можно записаться на прием или на сделку, без очереди получить документы. Как профессиональный участник рынка хочу сказать большое спасибо регистрационной службе, что они это делают. Если те же 6 лет назад чиновники считали нас оппонентами, то сейчас они уже к нам прислушиваются, а в общественном совете при УФСГРКК состоят два представителя Гильдии риэлторов республики. Взаимодействие налаживается. Представители регистрирующих органов откликаются на наши приглашения и даже участвуют в обучении наших сотрудников. Подвижек много и тенденция, на мой взгляд, положительная.

- Как Вы оцениваете электронные сервисы, которые активно рекламирует Росреестр и Кадастровая палата?

- Действительно, ими очень удобно пользоваться. Только есть одно «но». Это - палка о двух концах. Интернет-сервисы упрощает работу гражданам и нам, риэлторам, но также - аферистам и мошенникам. Поэтому нужно подходить очень аккуратно к той информации, которая выдается. А в целом сервисы, которые в последнее время появились, я оцениваю положительно.

- Кто, на Ваш взгляд, должен нести ответственность за «чистоту» сделок? Правильно ли ее будет возложить ее на нотариусов, как это предполагается сделать?

- Я считаю, это абсолютно неправильно. Не беря в расчет возможную коррупционную составляющую, давайте посмотрим, какую комиссию нотариус берет за оформление договоров купли-продажи? Один процент. Средняя стоимость квартиры – 3 млн. рублей. То есть 30 тысяч. Сейчас при оформлении сделки в регистрационной службе люди платят 2 тысячи. Из них – 500 рублей продавцы, 1500 – покупатели. Разница в 20 раз. Для рядового человека - это очень много. Даже уже с этой точки зрения оформление через нотариуса ошибочно и неправильно. Это касается и ответственности. Не будет нотариус так тщательно проверять документы, делать запросы, как это делает регистрационная служба. На мой взгляд, проверять чистоту документов должна регистрационная служба. Это ее прерогатива. И разделять ее с кем-то нельзя. Возможно, возложить дополнительную ответственность, например, на профессиональных риэлторов, в том случае, если заработает система саморегулирования и риэлтор будет нести материальную и административную ответственность за свои действия. То есть когда происходит сделка и что-то не в порядке с документами – то за нее отвечает специалист, который эту сделку регистрирует, и риэлтор тоже должен будет нести ответственность. Это была бы идеальная схема.

Что касается нотариусов. Если даже, как планируется, им будет открыт доступ к базам данных регистрационной службы, сколько времени займет проверка документов? Сейчас у специалистов регистрирующих органов времени порой не хватает. А что, нотариус будет тратить столько времени на каждую сделку? Он только сделками и будет заниматься. А кто будет заниматься остальным: доверенностями, наследством и пр.? Тогда необходимо увеличить штат нотариусов раза в три. Но и это не панацея. В 90-е годы, когда сделки проходили через нотариусов, было достаточно прецедентов мошенничества и рейдерских операций. Квартира – это самое дорогое имущество, что есть у большинства наших граждан, поэтому отдавать все на откуп одним лишь нотариусам нельзя, нужен дополнительный контроль.

- Можете привести пример из личного опыта, когда пришлось столкнуться с неразрешимой или очень сложной проблемой?

- С юридической точки зрения с неразрешимыми проблемами я не сталкивался, всегда получалось решить их. Подчас неразрешимой проблемой становится психологическая. Это когда люди не могут договориться именно из-за психологических проблем, когда не слышат и не хотят слышать друг друга.

Вообще в практике много чего встречается, но я люблю заниматься чем-то таким неординарным. Я ведь тоже работаю как риэлтор и берусь за самые сложные случаи. Когда я прихожу в какие-то организации, их специалисты, видя меня, говорят: «Вот пришел Савельев, принес, наверное, что-то «ужасное». Если я прихожу печатать договор, там уже точно знают, что это будет десять покупателей, пятнадцать продавцов, все в долях, все перемешано и еще с ипотекой… военной…

Я стараюсь постоянно совершенствоваться. Сейчас получаю четвертое образование. А потом пойду дальше – хочу защитить кандидатскую. Было очень лестно, когда ко мне пришел клиент после обращения в одно крупное агентство, где не смогли решить его проблему. «Возьмешься?» – спрашивает. Я посмотрел документы и сказал, что я это сделать смогу. Получается, что я утер нос агентству, которое крупнее и известнее чем мое.

- По Вашим прогнозам, сколько лет может понадобиться, чтобы рынок недвижимости стал полностью цивилизованным?

- Пока наше государство не станет полностью правовым и рынок недвижимости таковым не станет…

КН, Анна Ракипова

ООО «НЛБ – недвижимость»

Год основания: 2006
Количество сотрудников: 12 человек
Член Гильдии риэлторов Республики Татарстан
Директор: Савельев Андрей Юрьевич
Направления деятельности: полный спектр услуг на рынке недвижимости – от земель сельхозназначения до коммуналок и управления недвижимостью.
Казань, ул. Николая Ершова, 18, офис 201, тел.: (843) 260-43-44, 266-48-20, 238-04-92

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад