Рынок недвижимости Казани: итоги и перспективы

20.12.2012 10:46
Провожая уходящий год, принято подводить итоги прошедших 12 месяцев. Какие наиболее значимые события на рынке недвижимости произошли в минувшем году и каковы прогнозы на следующий год? Об этом рассуждают наши эксперты.

Хлеб без масла

Итак, в целом по году во всех сегментах (первичное, вторичное жилье, коммерческая недвижимость, земля) цены росли, но к счастью, не так стремительно как это было в прошлом году. «Прогнозы, которые мы давали в конце 2011-го - начале 2012 года оправдались: каких-либо неожиданных всплесков на рынке недвижимости не было. По отношению к началу 2012-го, средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья увеличилась в среднем на 10 процентов», - говорит директор ООО «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Оценивая ситуацию, эксперты поделили год на две части. С января по март, когда продолжался рост цен, начатый в 2011 и остальные девять месяцев.

По словам директора ООО «Юридическое агентство «Премьер» Руслана Садреева год был нестабильным. «Нестабильность цен на лицо. Если в начале года они еще по инерции росли, то во второй половине начали потихоньку снижаться, - говорит эксперт.

- В декабре цены стабилизировались. В прошлые годы было видно: цены растут или снижаются. 2012-ый вобрал в себя и повышенный спрос в январе-марте, и дальнейшую стагнацию. Люди не могли определиться: покупать или же стоит еще подождать. На рынке продаж был некоторый сумбур, в результате чего активность покупателей снизилась и это несмотря на то, что были различные акции со стороны банков, которые всегда стимулируют спрос».

«Я давал прогноз по первичному и вторичному рынкам жилья, что будет рост 10-15 процентов, как и получилось. Единственное, в чем я ошибся: думал, что это будет плавный рост в течение всего года, а оказалось, что рост был только в течение первой половины. Во второй половине года роста не было, так как спрос был достаточно низким», - отмечает директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев.

«Цены по сравнению с прошлым годом остались на том же уровне, если и выросли, то не намного. Были надежды, что к осени рынок оживится и будет хороший прирост, - говорит директор ООО «Центральное агентство недвижимости» Айдар Садыков. – Но, честно говоря, этого не ощущается. Оптимистический прогноз не оправдался. И из разговоров с коллегами ясно, что сильной активизации рынка не наблюдается. Сделки идут, но не так, как осенью прошлого года. Это касается и первичного и вторичного рынка». С такой оценкой согласна и директор ООО «Казань – Риэлт» Жанна Закирова. По ее словам, после прошлогоднего подъема цен с апреля-мая рынок стоит - цены на квартиры слишком высокие.

«Что рынок уйдет в стагнацию я говорил еще в декабре прошлого года. С весны 2012-го мы в нее ушли и в ней и находимся. Можно сказать, что ситуация на рынке по пятибалльной шкале в этом году была в лучшем случае на тройку. Если сравнивать 2011-ый – год бешеный, суматошный – и 2012-ый, то два этих года - полярная разница. Всегда так бывает, что после всплеска активности, когда покупается все что можно, выгребаются последние деньги, наступает период затишья. А потом люди сидят и, образно говоря, только хлеб без масла кушают. Вот в такой ситуации и мы сейчас находимся. В этом году надо четко разделять период до марта, когда мы еще были на волне спроса и последующие 9 месяцев, когда рынок замер. Ноябрь-декабрь тоже ниже по ценам и по объему сделок, чем март. Какую фирму не спроси, говорят: «Сделок мало». Некоторые вообще закрылись, многие сокращают штаты. Год у многих был провальным», - подводит итог директор ООО «Валери» Валерий Абсалямов.

По словам Айдара Садыкова, в том, что рынок недвижимости «стоит» есть и положительный момент. «Нельзя сказать, что спокойные периоды, когда цены стоят - это однозначно плохо. Например, когда идут цепочки сделок, когда за продажей следует покупка квартиры, люди уверены, что за это время цены не изменятся и будет возможно совершить сделку за те же деньги, что и планировалось. В прошлом году, когда цены росли практически каждую неделю, было сложно проводить такие сделки: продать свою квартиру и успеть купить другую пока цены существенно не увеличились. Это положительная сторона спокойного рынка», - говорит эксперт.

На вторичном рынке произошел сбой

Напомним, что 2011 год ознаменовался «влетом» вторичного рынка. Начиная со второго полугодия, цены резко пошли вверх, увеличившись за год на 20%. В сегменте однокомнатных квартир цены выросли почти на четверть. Сильнее всего подорожали самые ходовые «бюджетные» квартиры («хрущевки», «гостинки», малометражки) – почти на 30%, а стоимость квадратного метра в них приблизилась к 60 тысячам за квадрат.

В 2012 году вторичный рынок демонстрировал рост до мая – плюс 10,2% за 4 месяца. Оставшаяся часть года показала прирост в пределах статистической погрешности – рынок встал.

По мнению Валерия Абсалямова, цены, которые установились в Казани, не соответствуют «никакой действительности», поэтому на вторичном рынке на сегодняшний день ситуация сложилась аховая. «Хотя сейчас продавцы, вроде бы, немного протрезвели, очухались. А то разогнались: в марте за однокомнатную «хрущевку» просили 2 млн. Это же нонсенс для Казани. Сейчас идет небольшое снижение – 1 млн. 85 тыс. -1 млн. 83 тыс., где-то еще и поторговаться можно. В головах у людей немножко наладилась обстановка» - считает В. Абсалямов.

«На вторичном рынке как будто произошел сбой, - говорит Жанна Закирова. – В лучшем случае за 1 млн. 800 тыс. можно купить «хрущевку» без балкона, где стоимость квадрата получается 60 тыс. рублей. А в том же Осиново (ЖК «Радужный», пос. Осиново – прим. ред.) новое жилье с чистовой отделкой продается за 57 тыс. руб. за кв. м. Выходит, что в «хрущевках», которым по 40-50 лет, квадратный метр стоит дороже, а в «гостинках» и того больше – 70 тыс. руб. за «квадрат». Однокомнатная «хрущевка» должна стоить 900 тыс. - сейчас она переоценена более чем в два раза».

Руслан Садреев настроен менее радикально: «Квартира не может стоить очень дешево. К примеру, сегодня внедорожник среднего класса стоит 1,2 млн. рублей и их очень много в нашем городе. Исходя из этого, адекватная, на мой взгляд, цена на однокомнатную «хрущевку» - 1,5 млн. рублей. А два с лишним миллиона за пятидесятилетнюю «хрущевку», как просили некоторые продавцы в этом году – это явно завышенная цена».

Хотя многие риэлторы и считают установившиеся цены высокими, вторичный рынок за год опять прибавил в среднем 14,5%. «Хрущевки» показали рост – 13,4%, «ленинградки» - 11,6, «улучшенки» - 10,1%. А за два последних года цены на квартиры на вторичном рынке выросли на рекордных 35,5%.

«Первичка» vs «вторичка»

По словам директора ООО «Новостройки Казани» Олега Захарова, в отличие от вторичного рынка новостройки пользовались устойчивым спросом и цены на них росли в течение всего года. «Спрос есть и на дорогое, и на дешевое жилье. Год для новостроек очень неплохой. Самым высоким спрос был с мая по август. В сентябре отмечался небольшой спад, но по сравнению со вторичным рынком все равно спрос был. Сейчас тоже достаточно активно все покупается», - комментирует ситуацию Олег Захаров.

«Новостройки пользуются большим спросом, - говорит директор ООО «Реалит» Татьяна Линькова. - «Преимущество их явное: новый дом, улучшенная планировка, покупка на перспективу. Хотя и потребуются дополнительные вложения на ремонт квартиры. Я бы очень рекомендовала покупателям по возможности приобретать именно новостройки. В дальнейшем выгода будет ощутимой».

«Практика последних лет говорит о том, что покупатели больше ориентированы на новое жилье. 2011 год был очень интересный в плане ценообразования: квадратный метр в новостройках был дешевле, чем на вторичном рынке. По некоторым типам квартир разница доходила до 10 тыс. рублей за кв. м. Этот разброс цен дал толчок повышенного спроса на «первичку» как в качестве инвестиций, так и покупки квартир для проживания. На сегодняшний день спрос также стабильный и первичное жилье покупается с большим интересом», - отмечает Руслан Садреев.

Действительно, по итогам 2011-го, если смотреть в среднем, то стоимость квадратного метра на «вторичке» лишь немного обогнала «первичку»: 48 тыс. 302 руб. против 46 тыс. 403 руб. Однако в сегменте самых ходовых однокомнатных квартир небольшой площади разница в цене квадратного метра превысила 20-25 процентов.

В этом году первичный рынок прибавил меньше, чем вторичный - 12,8%, а средняя стоимость «квадрата» поднялась до 53 872 руб. Однако если посмотреть на динамику изменения цен, то за 6 лет квадратные метры в новостройках подорожали в два раза больше, чем на вторичном рынке.

Ипотека – вперед!

По общему мнению экспертов, число инвестиционных сделок купли-продажи квартир в 2012 году было минимальным. Большинство покупателей, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью получения финансовой выгоды, удовлетворили интерес к марту. «Инвесторы свернулись», - констатирует Валерий Абсалямов. С ним согласен Айдар Садыков: «Основная масса сделок на вторичном рынке не инвестиционные. Квартиры приобретались для проживания, а не для того чтобы вложится и потом сдавать их в аренду. Но если говорить о первичном рынке, то там процент инвестиционных сделок в целом выше».

В этом году основная масса сделок совершалась по ипотеке. По разным оценкам ее доля составляла от 50 до 80 процентов. «Одобрений кредитов шло много. 70-75 процентов покупок на рынке совершались по ипотеке» - говорит Валерий Абсалямов. «Не меньше 50 процентов сделок было с ипотекой. Из них много с участием средств материнского капитала», - подтверждает Андрей Савельев.

«По ипотеке покупалось в основном новое жилье. Благо, что предложений по новостройкам много. Никто не хочет вкладываться в 40-летнюю «хрущевку». Через 20 лет после выплаты кредита дому будет уже 60 лет. Кому нужно такое жилье? - говорит Жанна Закирова. - Сделок по ипотеке было порядка 80 процентов. Банки стали более лояльны к выдаче кредитов, минимизировав пакет документов».

По оценкам Олега Захарова 60-70 процентов сделок на первичном рынке проходит с ипотекой. Покупаются квартиры в домах на финальной стадии строительства либо в домах, возведенных до 3-4 этажа.

Что будет с ипотекой дальше пока не ясно. «Ставки поползли верх. АИЖК увеличивает процентные ставки по кредитам, а вслед и коммерческие банки. Некоторые радикальные российские эксперты прогнозируют 15-16 процентов годовых к марту-апрелю 2013-го. Если это произойдет, то стагнация на рынке недвижимости усугубится в разы. В этом году основная составляющая покупок - сделки по ипотеке, и если она станет малодоступной, то тогда рынок совсем заморозится», - рассуждает Валерий Абсалямов.

Загородная недвижимость не сыграла?

В оценке состояния рынка загородной недвижимости, мнения разделились: кто-то ощутил покупательскую активность, а кто-то нет. «Ожидалось, что летом будет повышение спроса на загородную недвижимость. Многие говорили, что будет большая скупка: покупать будут много, цены вырастут, но ничего не произошло. «Загородка» не сыграла, движений было очень мало», - говорит Валерий Абсалямов.

«Если брать рынок загородной недвижимости, то еще весной я говорил о том, что мало что изменится в этом году. Так и случилось. Ни дома, ни земли в рост не пошли», - согласен Айдар Садыков.

Жанна Закирова, напротив, говорит о том, что в этом году был очень большой спрос на землю: «Если квартира стоит минимум 2 млн. руб., то земельный участок можно купить за 600 тысяч и построить на нем дом. Люди активно покупали именно землю, без подряда на строительство – при грамотном подходе это очень выгодно. Хотя, конечно, такой вариант могут позволить себе люди с доходом выше среднего».

«Я прогнозировал рост загородной недвижимости эконом класса, - отмечает Андрей Савельев. – Так оно и произошло. Весной и летом был хороший спрос и даже некоторый рост цен на дачи, небольшие участки земли. На коттеджи цены практически не изменились, если и изменились, то на уровне инфляции».

Если от личных ощущений профессиональных участников рынка недвижимости перейти к статистике, то выясняется, что за 9 месяцев 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года количество зарегистрированных сделок с земельными участками увеличилось почти на 15 процентов: с 19 512 до 22 925 сделок (по данным Управления Росреестра по РТ). Так что рынок загородной недвижимости скорее жив, чем мертв.

Заместитель директора департамента «ЮНЭКС – Гражданская практика» Фаргат Шакиров советует не сбрасывать со счетов и инвестиционную привлекательность земельных участков, в частности, с категорией ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). «Если инвестировать в земельные участки для последующего возведения на них коттеджных поселков, то доход можно получить в первую очередь от последующей продажи построенных домов. Цены на готовую недвижимость постоянно растут, поэтому вложение всегда получится прибыльным. Другой вариант – заработать на продаже этих участков. Но не стоит забывать, что цена зависит от их категории, местоположения, в частности, близости к городу. Еще один из критериев при выборе участка – оснащение коммуникациями. Сейчас выгоднее приобретать участки с уже проложенными коммуникациями и такие предложения существуют», - говорит Фаргат Шакиров.

2013-ый: куда двинется рынок?

Упадут, не изменятся или вырастут цены на недвижимость в Казани? Повлияет ли на стоимость квартир проведение Универсиады-2013? На этот счет однозначный ответ дать невозможно. И все-таки наши эксперты попытались заглянуть на год вперед и дать свои прогнозы.

Анастасия Гизатова:

- Давать прогнозы, не совсем благодарное дело. Но у меня два сценария развития событий. Первый: повышения цен не должно быть по всем сегментам. Новостройки если и будут расти, то традиционно, в зависимости от степени готовности дома. Другой вариант, если нас захлестнет вторая волна кризиса, то возможно несущественное временное снижение цен, связанное со стагнацией рынка.

Валерий Абсалямов:

- К концу года цены начали немного снижаться. Но превратится ли это в реальную тенденцию? Будет видно. Пока это тактические моменты: кому-то надо быстрее продать квартиру, кому-то срочно купить.

Сколько продлиться стагнация рынка, сказать сложно, но думаю, как минимум до лета: уйдем в Новый год, потом раскачка и, в лучшем случае, к маю будет какое-то движение. Но во многом это будет зависеть от финансово-экономической обстановки.

Я так понимаю, что свободных денег у населения осталось не очень много. Их вообще в экономике не много. Если смотреть за объемом денежной массы, она начала уменьшаться в целом, а не только в сегменте недвижимости. На сегодняшний день многие рынки плохо себя чувствуют: и автомобильные, и мебельные, и бытовой техники, даже продукты питания немного «подсели». То есть, чем денежной массы меньше, тем меньше ее выходит и на наш рынок. И если факторы безденежья и повышения процентных ставок по ипотеке будут превалировать, то снижение цен может превратиться в стратегию. В случае, если это произойдет цены пойдут вниз. Но надо понимать, что вниз они всегда идут плохо. Рынок нагоняет очень быстро, а вниз идет тяжело и очень медленно. Но если экономическая ситуация задушит, мы вынуждены будем двигаться вниз. Особого выбора нет: или мы погибаем или движемся к реальности. Цены должны соответствовать возможности граждан покупать.

Казань, как ее не хвалят, все-таки пока далеко не Москва и не Питер. Разница в доходах населения существенная и мы не можем позволять себе такие цены. После ажиотажного спроса мы теперь пожинаем плоды.

Так что если говорить о следующем годе, то там видно будет, но, скорее всего, раньше апреля-мая рынок не двинется. Но и это не факт, я просто на это надеюсь. По крайней мере, тенденция, на мой взгляд, такова.

Андрей Савельев:

- Что касается первичного и вторичного рынка, то здесь, я надеюсь, будет увеличение спроса. Сейчас рынок стоит, но так долго продолжаться не может. Соответственно, через какое-то время спрос должен вернуться на свое место. Сегодня затишье связанно с отложенным спросом – люди сидят, выжидают. И, возможно, мы получим такую же ситуацию как в 2011 году. Может быть и не такую сильную, но, в любом случае, будет увеличение спроса и рост цен. Этому, на мой взгляд, могут способствовать два фактора: отложенный спрос и капиталы, поступающие в наш город в связи с Универсиадой. Сама Универсиада воздействия на рынок жилой недвижимости не окажет. Окажут те капиталы, которые будут привлечены в Казань. Она станет инвестиционно более привлекательна и, соответственно, финансовые потоки пойдут сюда в большем количестве. Не секрет, если в городе больше финансовых потоков, то и спрос увеличивается. У населения будет больше возможности заработать. Не у всех, конечно, но у определенной прослойки людей уровень доходов увеличится и появится большая покупательная способность. Ни о каком снижении цен речи не идет. Только если не случится каких-то глобальных экономических потрясений, либо существенных изменений в законодательстве.

Что касается загородной недвижимости, то с апреля по июнь, думаю, будет сезонное увеличение спроса. Особенно эконом-класс всегда пользуется спросом, и загородка в этом сегменте будет «уходить».

Айдар Садыков:

- Многие говорят, что Универсиада повлияет на рост цен. Я так не думаю. На сегодняшний день мы имеем большой процент уже готовых объектов. Многие из них введены в эксплуатацию, открыты и работают. Но от этого ничего не изменилось. И в момент проведения Универсиады будет приток гостей, но как они повлияют? Я бы воздержался от прогнозов, что Универсиада повлияет на рынок казанской недвижимости.

А что касается роста цен, то, скорее, они останутся на уровне этого года. Я не вижу оснований для того, чтобы они резко пошли в рост. Но и их падения тоже не ожидаю. Продавцы не готовы снижать цены. Скорее потенциальный продавец, не найдя покупателей, отложит продажу. В начале года возможно затишье, но дальше, будет хоть и не существенный, но рост.

Руслан Садреев:

Прогнозы на 2013 год у меня неоднозначны. В следующем году планируется внесение обширных изменений в законодательство РФ, в связи с чем ситуация на рынке недвижимости может измениться. Вполне возможно, что в 2013-ом цены на первичном и вторичном рынке подрастут, но несущественно, в пределах инфляции. Спрос также будет в первую очередь на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом класса.

Руслан Хабибрахманов:

- Основываясь на показателях прошлого года и предстоящие мероприятия мирового характера в столице Татарстана, считаю возможным рост стоимости недвижимости во всех сегментах. «Первичка» может подорожать в пределах 7-15 процентов, «вторичка» – 10-20 процентов, коммерческая недвижимость – 5-10 процентов, загородная недвижимость и земельные участки – 10-15 процентов.

Жанна Закирова:

- В будущем году цены падать не будут. Сейчас идет привыкание. Скорее всего, цены поднимут и застройщики.

КН, Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
2 дня назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
3 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

4 дня назад