Тонкости альтернативных сделок

16.01.2013 17:01
Основная доля сделок, которые сопровождают риэлторы – это так называемые альтернативные сделки, когда необходимо не только продать один или несколько объектов, но и купить взамен что-то определенное. О нюансах таких сделок рассказывает наш эксперт Оксана Гусакова.

В альтернативной сделке выстраивается целая цепочка последовательных действий по купле-продаже квартир. При этом часто в сделках бывают задействованы несовершеннолетние собственники либо ипотека или различные сертификаты на приобретение жилья. Все это требует дополнительной и очень тщательной подготовки и знаний тонкостей процесса. Именно поэтому очень важным аспектом выступает профессионализм специалиста по недвижимости, который ведет такую сделку.

Сегодня многие решают улучшить свои жилищные условия при помощи ипотеки.

В этом случае квалифицированные риэлторы помогают с выбором определенного банка, ориентируясь на процентную ставку, перечень необходимых для одобрения заемщика документов, сроки и процесс выдачи ипотечного кредита.

После получения положительного решения о выдаче кредита необходимо подобрать такой объект, который пройдет одобрение в выбранном банке. Опытный риэлтор уже на стадии первоначального «прозвона» сможет определить, какие объекты даже и не стоит рассматривать, потому что они не подойдут в силу определенных моментов: из-за неправильно оформленной документации или проблем с собственниками.

Наконец, подобрав необходимый вариант и получив по нему одобрение банка, стороны могут выходить на сделку купли-продажи. Важно еще учесть тот факт, что в большинстве случаев расчет по подобным сделкам происходит в два этапа. В день подписания и регистрации договора продавец получает только первоначальный взнос или собственные средства покупателей, без учета суммы кредита. Полный же расчет происходит через пять рабочих дней, когда договор будет зарегистрирован в Управлении федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Примерно такая же схема расчетов бывает и при использовании в сделках различных сертификатов на улучшение жилищных условий. Только ждать эту часть денег приходится еще дольше, так как наши Министерства и ведомства, выдавшие подобные сертификаты отличаются бюрократией и затягиванием времени.

Все это «растягивание» во времени необходимо учитывать именно при альтернативных сделках. Очень важно, чтобы пока идет продажа вашего объекта покупателю, который привлекает ипотечные средства или различные сертификаты, или есть необходимость получения соответствующего постановления органов опеки и попечительства, выбранный вами объект вас «ждал». В противном случае вся проделанная работа теряет смысл и необходимо все начинать сначала.

Приведу пример из практики: продавалась квартира, где в числе собственников был несовершеннолетний ребенок. Семья захотела улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечного кредита. Однако официальный заработок, подтвержденный по справке 2-НДФЛ, был невысоким, что значительно сужало круг банков. Существенным был и тот момент, что раз в продаваемой квартире одна из долей принадлежала ребенку, то, следовательно, и в приобретаемой квартире ему должна принадлежать не меньшая доля, иначе органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на продажу квартиры. Практически два месяца ушло на всю эту работу: был подобран вариант, получено одобрение банка, подготовлено постановление органов опеки. Выстроилась цепочка из 5 последовательных сделок купли-продажи. В этот момент один из продавцов попросил подождать еще месяц, чтобы дождаться истечения трех лет с момента возникновения права собственности, чтобы можно было указать в договорах полную стоимость имущества и при этом не платить налог с продажи квартиры. Пока вся цепочка ждала этого заветного дня, резко поднялись цены на выбранную квартиру в новостройке. И как следствие - цепочка рассыпалась, вся проделанная трехмесячная работа оказалась напрасной.

Итак, какие задачи нужно решить, проводя альтернативную сделку?

Первое - найти покупателя на первый объект, подготовить необходимые документы, второе - подобрать альтернативный объект, отвечающий необходимым параметрам в том числе и по документам, третье - уложиться в сумму доплаты, которую продавец планирует добавить, либо получить от данной сделки.

При таких задачах помощь агента просто необходима. Сложность здесь в том, что нужно состыковывать все звенья к одному знаменателю, а именно:

1. Покупатель квартиры должен ждать, когда продавец подберет себе альтернативный объект .

2. Альтернативный объект должен подходить нам по срокам продажи, стоимости, готовности документов.

3. Сроки продажи должны быть продуманы оптимально для того, чтобы созданная из объектов цепочка не затрещала по швам из-за изменений цен на рынке или человеческого фактора. В идеале сделка по продаже и покупке альтернативного объекта должна происходить в один день.

Важно понимать, что в сложных сделках все их участники взаимосвязаны. Это должен быть слаженный механизм. При построении подобных цепочек важно всем собраться и расписать поэтапно каждую часть сделки. Надо учесть все риски, максимально подстраховаться. Если вы планируете провести подобного рода сделку, то при участии специалистов агентства недвижимости «Абсолют-Риэлт», ее будет легче контролировать, проще договариваться, она пройдет быстрее и без сбоев.

Агентство недвижимости ООО «Абсолют-Риэлт»
Год основания: 2011
Член Гильдии риэлторов Республики Татарстан
Количество сотрудников: 12 человек
Директор: Белевских Ольга Анатольевна
Направления деятельности: купля-продажа на первичном, вторичном рынке, загородная недвижимость, земельные участки, коммерческая недвижимость
Казань, пр. Ибрагимова, 58, офис 201, тел.: 518-08-77

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад