Цены на жилье повысились на 20-25%. Что дальше?

29.12.2011 10:31
Главные итоги 2011 года – рост цен и повышение спроса. В течении года стоимость квартир повысились на 20-25%, а по некоторым сегментам и на 30%, перешагнув докризисные цены и достигнув отметки в 46-47 тыс.руб. за кв.м. В чем причины роста цен и чего ждать от следующего года?

Чтобы проанализировать причины повышения спроса, необходимо понять, кто покупал квартиры в 2011 году. Покупателей квартир можно условно разделить на три категории:

1. инвесторы, у которых отсутствовали альтернативные варианты инвестирования (например, вклады с хорошими процентными ставками). Доля таких покупок, конечно, очень тяжело вычленяется, потому как инвестор, это тот же покупатель. По некоторым оценкам доля инвестиционных покупок доходила до 30%. Инвесторы иногда приходили на рынок вторичной недвижимости и по слухам – осознав, что квартиры дорожают и цены превысили уровень кризисных, они также желали выгодно вложить свои средства.

2. покупатели с ипотечными кредитами. Доля сделок с привлечением ипотечных кредитов сильно возросла. По данным Министерства строительства РТ в 2011 году был пятикратный (!) рост ипотеки. Большую роль сыграл и материнский капитал и те ипотечные программы банков, которые разрешали вносить его в качестве первоначального взноса. В целом в большинстве банков были представлены ипотечные программы с первоначальным взносом в размере 10%, а значит «входной билет» в ряды счастливых обладателей ипотечных квартир составлял всего 150-200 тыс.руб.

Долю «ипотечных» покупателей можно условно разделить на тех, у кого квартира купленная в ипотеку первая, и тех, кто продавал свою квартиру, чтобы улучшить свои условия с помощью ипотеки. Первых на рынке было порядка 20-30%, вторых больше (особенно учитывая тех, кто использовал материнский капитал) – до 40-50%.

3. покупатели, которые уже обладали какой-либо недвижимостью и желали улучшить свои жилищные условия. Видя повышение цен, многие обладатели недвижимости радовались, что стоимость их активов растет, и приценивались на улучшение жилищных условий. При некоторой доли везения и наличии грамотного риэлтора, умеющего быстро реагировать на ситуацию и вести переговоры, могли состояться весьма выгодные обмены. Это оставшаяся часть покупателей.

Когда все три категории покупателей вышли на рынок, рост цен определенно не заставил себя ждать. Потому как часть покупателей квартир были в одном же лице и продавцами и, конечно, желали продать свое имущество подороже.

Итак, спрос вырос, а за ним потянулись цены. Особенно заметным стало повышение ближе к осени, когда население начало торопиться решить квартирный вопрос до наступления нового года.

Цены на жилье в течении 2011 года выросли на 20-30%

За объяснениями причин значительного роста цен осенью 2011г. на рынке жилой недвижимости мы обратились к нашим экспертам.

Руслан Садреев, директор юридического агентства «Премьер»:

- В октябре 2011 года на рынке недвижимости Казани началось значительное оживление. Несмотря на то, что весь год цены на недвижимость плавно росли, осенью этот рост начал активно ускоряться.

На мой взгляд, этому событию есть две причины, которые напрямую зависят друг от друга. Первая, это конечно, муссируемые в средствах массовой информации слухи о предстоящем крахе финансовой системы зарубежных стран, и как показывает практика это должно отразиться на экономике России.

На протяжении последних нескольких лет граждане, имеющие средства достаточные для приобретения недвижимости, не торопились ее покупать, а искали более простые и «быстрые» способы вложения денег. Но практика показывает, что покупка недвижимости это самое надежное средство сохранения и приумножения финансов.

Поэтому, инвесторы начали вкладывать свои деньги в недвижимость. Соответственно оживился рынок, сработала схема домино. Как правило, те, кто продают свою квартиру, хотят купить другую недвижимость, и квартиры начали активно продаваться. В результате появилась вторая причина роста цен – это уменьшение предложений на рынке недвижимости. Из-за того, что много квартир было продано, покупателей стало больше, чем продавцов, соответственно и цены поползли вверх.

В результате за период с начала 2011 года рост цен на квартиры эконом-класса и квартиры с улучшенной планировкой составил 25-30%, цены на элитные квартиры выросли на 15-20%. Что касается загородной недвижимости рост был незначительный, но спрос на земельные участки и жилые дома к концу года существенно увеличился.

Спрос на жилье эконом-класса на протяжении 2011 года был достаточно активен. Сегодня риэлторы отмечают, что со стороны покупателей также вырос спрос и на элитное жилье, цены на которое составляют от 60 тыс.руб. до 120 тыс.руб. за 1 кв.м. В основном эти квартиры расположенные в центре Казани.

Граждан, желающих приобрести недвижимость с целью инвестирования, стало намного больше. При этом инвесторы вкладывают активы не только в готовые квартиры, но и в строящееся жилье и нежилые помещения. Причиной этому опять же служит активный рост цен на рынке недвижимости.

Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери»:

- Повышение цен на рынке вторичной недвижимости в 2011 году прошло в два этапа: в начале цены поднялись в период с марта по июнь этого года, затем вновь начался рост с сентября. Конечно, были общероссийские факторы повышения цен: колебания фондового рынка (которое подтолкнуло многих инвесторов вкладывать свои деньги в недвижимость), пугающее предчувствие кризиса и нестабильности. Но почему столь сильный рост цен произошел в Казани?

Думаю, причиной этого послужил отложенный в течении трех лет спрос на жилье – казанцы начиная с 2008 года очень настороженно относились к покупке жилья, ожидая снижение цен и вот, когда отложенный спрос начал реализовываться и произошел рост цен.

Аналогичная ситуация складывалась и осенью 2006 года, но тогда последней каплей, предшествующей бурному росту, стали слухи о том, что застройщиков вынудят некоторую часть жилья отдавать городу для решения социальных проблем. В результате застройщики подняли цены, и это стало толчком к росту вторичного рынка.

В этом году никаких подобных высказываний, которые могли в один момент изменить рынок, не было, но и без них рынок был настолько перенапряжен от ожидания и отложенного спроса, что начался достаточный сильный рост цен – 20%, а в некоторых случаях и 30%.

Андрей Савельев, директор компании «НЛБ»:

- В первой половине 2011 года – с января по июль – цены на вторичном рынке недвижимости росли медленно – повышение было в пределах 1-2% в месяц. С августа начался активный рост по 5-7% в месяц, с октября этот рост усилился до 7% в месяц. К середине декабря по сравнению с началом года цены уже выросли на 20-30%. В среднем квартиры за этот год подорожали на 400 тысяч рублей.

Почему подорожали квартиры? Сыграли свою роль сразу несколько причин:

  • на рынок недвижимости вернулись инвесторы, если раньше инвесторы могли зарабатывать на других инструментах, таких как вклады, акции, пифы, то теперь вкладывать в недвижимость стало выгодней и инвесторы вновь вернулись на рынок недвижимости. По моим подсчетам доля инвестиционных покупок составляет не менее 20%.
  • вернулся отложенный спрос: все, кто просто ждали снижения цен, решили, что время пришло и начали покупать квартиры.
  • инфляция, удорожание стройматериалов.
  • сезонность (начиная с осени и до нового года традиционно на рынке недвижимости повышается спрос).

Я не думаю, что ипотека стала причиной роста цен. Ипотека – это всего лишь средство. Год назад также можно было найти ипотечные программы по тем же условиям, что их предлагают сейчас, просто сейчас такие условия предлагают почти все банки, а год назад только некоторые из них.

Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости «ФЛЭТ»:

- Рынок недвижимости Казани первой половины 2011 года выбрал путь медленного и стабильного развития. Вплоть до августа, удорожание квадратного метра составляло порядка 10-15%. Ярким моментом уходящего года стал 4 квартал, в течение которого общее повышение цен за 2011 год составляло порядка 20%. Планомерное развитие рынка дополнялось динамичным ростом спроса, пришедшимся на конец года. Потенциальные клиенты, испуганные необоснованными прогнозами о «раскачке» рынка к 2012 году, приступили к решительным мерам по покупке недвижимости.

Стоимость аренды, формируемая на протяжении прошлого года, была более предсказуема. Строительство объектов Универсиады, а также повышение внимания интернациональных корпораций к столице Татарстана вызвало волну командированных сотрудников. Они дополняли существующую картину потребности в жилье студентов и молодых семей. Превышение спроса, выше обычного (принимая во внимание сезонность) создало фазу очередного роста арендной стоимости, в пределах 20%.

Будут ли расти рынок недвижимости в 2012 году?

И конечно, самое интересное – что будет с ценами на квартиры в следующем году. Наши эксперты высказали свое мнение.

Руслан Садреев:

- Заглядывая на несколько лет назад, например в 2008 год, мы можем увидеть ситуацию похожую на сегодняшнюю. Осенью 2008 года рост цен и соответственно спрос на жилье был колоссальный. Но начало следующего 2009 года показало, что такая ситуация была лишь «мыльным пузырем». И в феврале-марте 2009 года цены на недвижимость начали стремительно снижаться. У меня есть опасения, что в 2012 году такой сценарий может повториться.

Валерий Абсалямов:

- Уже сейчас я замечаю, как вторичный рынок начинает стагнировать, квартиры по адекватным ценам уходят, по завышенным - уже нет. Что касается факторов роста цен – доступнее ипотека не станет, переизбыток жилья нам тоже пока не грозит. Возможно увеличение роста цен в результате роста дохода населения – но насколько это реально – уже другой вопрос.

В первые три месяца 2012 года я думаю, будет стагнация. Насколько продлится эта стагнация – на короткий срок или на более длительный - во многом зависит от политики нового Президента. Будут ли меняться главы регионов? Будут ли реализовываться гос.программы по улучшению жилищных условий? Как будет определяться политика государства в области ипотеки?

Но в любом случае, я считаю, что по таким ценам, которые установились сейчас в Казани и при таких доходах, которые сейчас есть в Казани, людям экономически очень сложно покупать квартиры. Как только эту мысль до конца осознают продавцы недвижимости, стагнация приобретет более характерные черты.

Андрей Савельев:

- В январе 2012 года на вторичном рынке будет стагнация, а весной вновь цены начнут повышаться, особенно на загородную недвижимость. Можно сказать, что на рынке загородной недвижимости с наступлением весны будет повторятся такая же ситуация, которая осенью этого года складывается на вторичном рынке жилья. Точно также было и в 2006-2007 годах, когда вначале выросли цены на вторичном рынке, а затем на загородном.

Я не согласен с теми экспертами, которые видят в сегодняшнем развитии рынка недвижимости повторение ситуации, которая складывалась перед кризисом. Тогда цены поднимались очень резко и на протяжении длительного периода – в целом шел рост в течении трех лет – с 2005 по 2008 год. В общей сложности за это время стоимость недвижимости увеличилась почти в три раза!

Сейчас идет стабильный рост не более 6 месяцев, и я не думаю, что недвижимость переоценена. По ценам, которые сейчас установились, много предложений, но много и спроса по таким ценам, спрос еще не пресыщен.

Я думаю, в следующем году нас ждет плавный поступательный рост, если не произойдет каких-либо экономических или политических потрясений, а также существенных изменений в законодательстве. Изменения в законах значительно влияют на ситуацию на рынке недвижимости, например, отменят завтра маткапитал (или увеличат срок, с которого его можно использовать) – 30% ипотеки рухнет, увеличат налог на жилье – половина инвесторов уйдет с рынка.

Руслан Хабибрахманов:

- Для бурного роста предпосылок нет. Лучшим сценарием для рынка недвижимости 2012 года будет стабильное развитие и планомерное увеличение стоимости квадратного метра на 10-15%. Но принимая во внимание непредсказуемые внутренние и внешние факторы (экономическая и политическая ситуация в России и мире), дестабилизирующие ситуацию и влияющие на ценообразование, сложно делать какие либо выводы.

Инвестиционные ожидания и ипотека

Мнение наших экспертов относительно прогнозов на 2012 год кардинально разошлись. Одни - прочат рынку стагнацию, другие – уверены в поступательном росте цен. Что делать? Как решить свой вопрос с недвижимостью, и определить для себя оптимальное время для сделки? Ведь промедление или лишняя спешка могут обернуться не только временными затратами, но и весьма ощутимыми материальными потерями. Для того, чтобы спрогнозировать ситуацию на рынке, следует знать, на какие факторы необходимо ориентироваться.

Цену жилья на рынке недвижимости, как и цену любого товара на любом рынке, определяет соотношение спроса и предложения. Если спрос большой, а предложение маленькое, то цена растет, если спрос маленький, а предложение большое, то цена, соответственно снижается.

На мой взгляд, спрос на рынке недвижимости формируют два ключевых фактора - инвестиционные ожидания и ипотека. Инвестиционные ожидания придают абстрактному желанию «купить недвижимость» конкретное намерение, а ипотека – реальные средства. Поэтому если эти два фактора будут расти – то будут расти и цены. Если же напротив, в 2012 году будут преобладать инвестиционные ожидания падения цен на фоне сворачивания ипотечных программ, то цены на жилье будут снижаться.

Итак, чтобы дальше продолжался рост цен, должны соблюдаться некоторые условия, а именно:

  • высокий уровень инфляции
  • некоторый дефицит первичного рынка жилья
  • доступная ипотека
  • активное развитие инфраструктуры, в частности метро (например, Авиастроительный район, в котором планируется построить метро в 2013 году, уверенно растет в цене)
  • позитивные настроения в обществе, ждущие роста цен

Снижаться цены будут в случае:

  • реализации гос.программ с низкой стоимостью квадратного метра (поощрение участия застройщиков в этих программах)
  • увеличение процентных ставок по ипотеке и первоначального взноса
  • роста привлекательности других инструментов инвестирования
  • уменьшение спроса в результате ожидания снижения цен
  • нестабильной экономической и политической ситуации, которая приведет к уменьшению доходов населения
Нк, Гузель Вагапова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов в ФЗ-214 - рассмотрим в статье.
2 дня назад
Насколько функциональны помещения танхаусов, имеющие верикальный вектор планировок? На этот и множество других вопросов, связанных с этим форматом жилья – ответы в материале.
2 дня назад
В 2015 г. правительством России была принята государственная программа помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. В действующем варианте программа должна завершиться 1 марта 2017 г.
3 дня назад