Обзор наиболее интересных судебных споров с участием Управления Росреестра по РТ за 2012 год

20.02.2013 12:41
Предлагаем вашему вниманию обзор судебной практики по оспариванию отказов в государственной регистрации договора аренды, а также по оспариванию отказов в регистрации прав на торговые павильоны - тем категориям дел, которые часто были предметом рассмотрения в арбитражном суде в 2012 году.

Нет паспорта – нет регистрации

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды на части помещений.

Как следует из материалов дела, между заявителем и арендодателем был заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости сроком на 5 лет. Согласно данному договору заявителю были переданы в аренду части помещений, расположенные на первом этаже здания.

Заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды. Государственная регистрация была приостановлена ввиду непредставления кадастрового паспорта на арендуемые части помещений.

В связи с не устранением причин, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации, в государственной регистрации договора аренды Управлением было отказано.

Рассмотрев указанный спор, арбитражный суд вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований со следующей мотивировкой.

В силу п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закона о регистрации) при условии, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Пунктом 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений – стены, перегородки, потолки и пр. Для государственной регистрации технический учет – не только описание объекта недвижимости, но и подтверждение юридического факта его существования.

Оценивая документы представленные Обществом в регистрирующий орган, суд принимает во внимание, что в представленных заявителем кадастровом паспорте на помещение, в договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему имеются расхождения в площадях. Несоответствие площадей явилось основанием невозможности идентифицировать помещения. Таким образом, довод ответчика о несоответствии указанных площадей является правомерным.

Кроме того, в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации четко указано, что на государственную регистрацию прав прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Из представленных поэтажных планов и кадастровых паспортов объекта недвижимости следует, что обозначены его части, подлежащие передаче в аренду, как объект недвижимости. Однако заявитель не указал в них размер арендуемых площадей, а также не идентифицированы передаваемые части помещений путем указания либо порядкового номера, либо описания в договоре четкого местоположения частей помещений.

Между тем, отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду либо его размера площади и точного описания его места положения в помещении не позволяют индивидуализировать объект. Таким образом, заявитель не выполнил в полной мере требования п. 3 ст. 26 Закона о регистрации и требования п. 3 ст. 607 ГК РФ. Следовательно, данные, которые бы позволяли определенно установить и идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, не указаны.

Необходимость указания таких сведений обусловлена тем, что внесение информации об арендуемой части помещения в реестр в случае несовпадения этой площади в договоре аренды и кадастровом паспорте, не представляется возможным.

Кроме того, суд посчитал необходимым отметить, что заявитель не представил доказательства невозможности изготовления кадастрового паспорта на части помещений, в частности, не представил отказ органов технической инвентаризации в изготовлении кадастровых паспортов на части помещений, не указал, являются ли части помещений обособленными или каким-либо образом выделенными (перегородки, стены).

Заявитель не лишен права обратиться за государственной регистрацией договора аренды на часть помещения с представлением кадастрового паспорта на указанные помещения, который позволяет идентифицировать арендуемые части помещений.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что у ответчика имелись достаточные основания для отказа в государственной регистрации договора аренды на аренду помещений по основаниям, указанным в оспариваемом отказе.

Торговый павильон - не объект недвижимости

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на торговый павильон, расположенный между жилыми домами.

Представитель ответчика требования заявителя не признал, указал, что торговый павильон не является объектом недвижимости, так как является временным объектом, и, следовательно, не подлежит государственной регистрации.

Как следует из представленных в материалы дела документов, заявитель представил в Управление документы для государственной регистрации права собственности на торговый павильон. Согласно расписке о получении документов заявителем были представлены следующие документы: заявление; квитанция об уплате госпошлины; дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности; декларация об объекте недвижимого имущества.

Ответчик приостановил государственную регистрацию права собственности на указанный торговый павильон в связи с необходимостью представления дополнительных документов.

Сообщением ответчик отказал заявителю в государственной регистрации права собственности.

Рассмотрев материалы дела, суд отказал в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В силу п. 3 ст. 17 Закона о регистрации основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указаны в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 Федерального закона.

В силу п. 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимого имущества, являются: документы об отводе земельного участка для строительства объекта, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом, Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора заявителю выдавалось разрешение на производство строительно-монтажных работ под установку торгового павильона.

Из данного разрешения усматривается, что заявителю разрешено производить строительно-монтажные работы под установку торгового павильона. Однако указания на то, что заявителю разрешается строительство торгового павильона как объекта недвижимости, данное разрешение не содержит. Следовательно, указанный документ не доказывает, что предпринимателю разрешалось строительство торгового павильона как недвижимого объекта.

Более того, в материалах дела правоустанавливающих документов, представленного ответчиком, отсутствуют соответствующие документы, подтверждающие разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта как недвижимого имущества.

Судом установлено, что заявитель ранее обращался в Исполком муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию торгового павильона, однако в выдаче разрешения было отказано в связи с тем, что земельный участок, предоставленный заявителю, не подразумевает создание объектов капитального строительства.

В связи с чем заявителем в качестве документа, подтверждающего факт создания своего торгового павильона, на государственную регистрацию представлена декларация на объект недвижимости как некапитальный объект, не требующий разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Следовательно, права на объекты временного назначения государственной регистрации не подлежат.

Судом установлено, что в материалах дела отсутствуют документы, которые бы подтверждали, что торговый павильон является объектом недвижимости, в том числе судебный акт, признающий торговый павильон объектом недвижимого имущества; отсутствуют доказательства того, что в установленном порядке выдавалось разрешение на строительство торгового павильона как объекта недвижимости и осуществлялась приемка законченного строительством объектов.

Таким образом, отсутствие документов, подтверждающих факт создания торгового павильона как объекта недвижимого имущества, подтверждает его временный характер.

Более того, сам представитель заявителя в судебном заседании указал, что спорный объект является объектом некапитального строительства, ввиду того, что выполнен из легких конструкций – сэндвич-панелей, является сборно-разборным строением.

Как следует из письма Управления архитектуры и градостроительства муниципального района, спорный объект не является объектом капитального строительства, является временной постройкой, и, следовательно, его нельзя признать объектом недвижимости.

Суд считает необходимым отметить, что регистрация права собственности на торговый павильон как на объект недвижимого имущества, могло бы нарушить права и законные интересы Исполнительного комитета муниципального района как собственника земли, поскольку не было на то его воли.

Суд, проверив решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации на соответствие Закону о регистрации, не усматривает каких-либо нарушений Закона при его вынесении регистрирующим органом.

Фарида Абзалова, главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Татарстан

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад