Надежный способ взаиморасчетов: банковская ячейка

28.02.2013 10:27
Рядовому гражданину вряд ли приходится в своей жизни приобретать что-то дороже, чем квартира. Ведь даже цена скромной «однушки» в Казани приближается к 2 млн. рублей. Когда речь идет о больших деньгах, вопрос безопасности встает на первый план. Поговорим об одном из безопасных способов расчетов наличными деньгами - использовании депозитарной банковской ячейки.

Наличные деньги – зло или благо?

Плюсов расчета наличными немало как для продавца, так и для покупателя. Продавец квартиры сразу видит реальные деньги, имеет возможность их потрогать, проверить и пересчитать.

Кроме того, если сделка проходит с занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи, то при расчете наличными нигде не «засветится», какую сумму истинно получил продавец. Например, такие сомнительные схемы практикуются в случаях, когда продавец является собственником квадратных метров менее трех лет и пытается таким образом избежать уплаты налога на доходы.

Из очевидных минусов – повышенная опасность как при транспортировке крупных сумм, так и при их передаче, необходимость самостоятельной проверки и пересчета купюр.

Основная сложность при наличном расчете за квартиру заключается в том, что формально переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю осуществляется после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Государственная регистрация прав проводится в течение 20 календарных дней со дня приема заявления (или 5 дней при ипотеке). Возникает вопрос, в какой момент передавать деньги?

Есть несколько вариантов развития событий. Существует вероятность, что сделка по тем или иным причинам не пройдет государственную регистрацию и если расплачиваться в момент подписания договора купли-продажи, то покупатель в этом случае рискует остаться и без денег и без квартиры. Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор (ну, нет у меня сейчас денег, давай потом?) или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

Расчет через банковскую ячейку

Решение проблемы передачи наличных денег при сделках с недвижимостью в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

Именно такой способ взаиморасчетов уже давно практикуется в Москве и Санкт-Петербурге: в этих городах банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок. Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов, говорит, что использование банковских ячеек для расчетов по сделкам, осуществляемым на вторичном рынке жилья, носит повсеместный характер и применяется почти в 100% случаев. «Но если рассматривать иные регионы России, то необходимо признать, что в подавляющем большинстве сделок деньги передаются от покупателя к продавцу наиболее «топорным», а потому – и самым рискованным способом – в виде свертка с наличными». Поэтому и услугой, предоставляемой банками, жители регионов, осуществляющие сделки на рынке недвижимости, пользуются реже.

Эту точку зрения подтверждает президент Гильдии риэлторов Татарстана, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. «Насколько мне известно, в других крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, банковские ячейки при совершении сделок с недвижимостью используются очень активно. В Казани же, к сожалению, это не так. Если казанцы и используют банковские ячейки, то только при ипотечных сделках. У многих банков такой способ расчетов между продавцом и покупателем является обязательным условием при привлечении ипотечного кредита. По моим подсчетам в половине случаев при покупке квартир по ипотеке используется банковская ячейка. Что же касается остальных сделок, то в 99 процентах расчет производится наличными деньгами в момент подписания договора купли-продажи. С юридической точки зрения в этом нет противоречий действующему законодательству, но с практической – это может быть небезопасно. Рекомендую использовать безопасную схему расчетов вне зависимости от того ипотечная эта сделка или нет и указывать в договоре, что расчет будет произведен с использованием банковской ячейки в течение, например, 5 дней после регистрации сделки», - комментирует эксперт.

Алгоритм взаиморасчетов

Суть способа расчетов с использованием банковской ячейки в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю.

Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации до 20 рабочих дней. Со следующего дня в течение периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру.

По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель, чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла. Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в регпалату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

Сроки доступа в ячейку для продавца и для покупателя не пересекаются. Однако в большинстве договоров аренды банковской ячейки предусматривается совместный доступ сторон. Это означает, что если обе стороны сделки пришли в банк и изъявили совместное желание открыть ячейку в любой из дней срока, то они смогут получить доступ. Это может быть полезно, если в результате форс-мажорных обстоятельств после закладки денег в ячейку стороны отказались от сделки, и покупателю нужно забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь срока своего доступа.

Сроки доступа сторон в ячейку, а также специализированные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки.

«Хочу обратить внимание, что регламент, существующий в Росреестре, предусматривает, что при оплате стоимости недвижимости после регистрации сделки, срок ее регистрации составит 5 рабочих дней, а не 20 календарных дней как в случае если оплата произведена в момент ее совершения, то есть до госрегистрации», - говорит Руслан Садреев.

Что касается стоимости услуги, то по сравнению с ценой сделки по купле-продаже недвижимости, она мизерная. Стоимость аренды ячейки в казанских банках зависит от срока аренды и размера самой ячейки и колеблется в диапазоне от 10 рублей до 80 рублей в день. Для заключения договора понадобятся паспорт и ИНН. В некоторых банках предлагается услуга по аренде ячейки с особыми условиями доступа, которые предполагают аренду банковского сейфа с дополнительными условиями для гарантированного заключения сделок. То есть доступ к содержимому сейфа производится только при предъявлении в банк документов, подтверждающих совершение сделки. В этом случае заключается специальный трехсторонний договор между двумя сторонами сделки и банком. По сложившейся традиции издержки по аренде ложатся на плечи покупателя.

От наличного к безналичному

Многих проблем, связанных с наличным расчетом, можно избежать если, так или иначе, воспользоваться банковскими услугами. Это касается в том числе и пересчета купюр, и их проверки. «Проверка купюр – такая услуга редко пользуется спросом, - делится Руслан Садреев. - Люди рассчитываясь наличными при подписании договора, как правило, не беспокоятся о том, что купюры могут быть поддельными. На мой взгляд – это непростительная беспечность. В сделках, которые сопровождает наше агентство, мы стараемся уходить от наличного расчета и проводить сделку через банк: перечислением со счета покупателя на счет продавца. Есть вариант, когда покупатель при продавце снимает деньги со своего банковского счета и расплачивается непосредственно в банке. Третий вариант: покупатель приходит с наличными деньгами и при покупателе деньги кладутся на счет продавца. Но еще раз отмечу, что расчет с использованием банковской ячейки имеет много преимуществ с точки зрения обеспечения безопасности сделки купли-продажи. Росреестр и Гильдия риэлторов РТ призывают к тому, чтобы именно так проводить расчеты. Но, к сожалению, наши граждане пока к этому не готовы и привычка получать деньги при подписании договора пока очень сильная».

Взаиморасчеты с использованием банковского сейфа, возможно, имеют свои минусы. Но совершенно точно можно утверждать, что плюсов несоизмеримо больше. Так что банковская ячейка – это на сегодня наиболее надежный и безопасный способ передачи денег и для покупателя, и для продавца. А минимизация рисков участников сделки – это важнейшая задача риелтора.

Справка КН

Сроки государственной регистрации увеличиваются посредством приостановления государственной регистрации:

1. Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, на срок не более месяца.

2. Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается государственным регистратором на срок не более одного месяца также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

- если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

- если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

- если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

3. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности, содержащего причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока государственной регистрации. Срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Приостановление государственной регистрации прав, связанной с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

4. В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

НК Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 часа назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 часа назад
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
1 день назад