Анализ цен предложений на рынке жилой недвижимости Казани за IV квартал 2012 года

04.03.2013 16:44
Вашему вниманию предлагается анализ цен предложений на рынке жилой недвижимости Казани за IV квартал 2012 года, составленный отделом оценки ООО «РегионБизнесКонсалтинг.

Первичный рынок

В IV квартале 2012 года средняя цена предложения 1 квадратного метра на первичном рынке жилья в Казани составила 54 880 руб., что на 4,8% дороже, чем в III квартале 2012 года и на 19%, чем на начало 2012 года. Анализируя первичный рынок недвижимости в разрезе районов Казани, можно увидеть (см. рис.1), что во всех районах произошло повышение цен. Это является следствием того, что завышенные цены на «вторичку» вызвали переток спроса на первичный рынок, что привело к росту цен на новостройки.

По итогам квартала максимальный рост цен составил 11,12% в Авиастроительном районе. Это связано в первую очередь с тем, что завершается строительство второго участка первой линии метрополитена Казани (станции метро «Юность», «Северный вокзал», «Авиастроительная»).

Рис. 1. Средние цены 1 кв. м «новостроек» в IV квартале 2012 года и темп прироста за квартал по районам города

Как и в III квартале 2012 года наблюдается обратная зависимость цен 1 кв. м и количества комнат в квартире, то есть цена 1 кв. м в однокомнатной квартире дороже, чем в двух- и трехкомнатных квартирах.

Традиционно спросом пользуется жилье небольшой площади – одно и двухкомнатные квартиры.

Цены на квартиры в «новостройках» зависят не только от престижности района, количества комнат в квартире, а также от уровня «готовности» жилья» (т.е. от срока сдачи жилого дома), а также от уровня отделки (квадратный метр жилья с «черновой» отделкой стоит дешевле, нежели квартира с ремонтом).

Во всех районах города Казани, кроме Ново-Савиновского и Кировского, наблюдается незначительный рост цен.

Спад цен предложения за IV квартал 2012 года в Ново-Савиновском районе связан с тем, что цены за квадратный метр 1-но, 2-х комнатных квартир в предыдущих кварталах были завышены и покупатель отдавал предпочтение 3-х комнатным за такие же деньги. Вследствие чего, продавцам пришлось постепенно снижать цены на квадратный метр одно- и двухкомнатных квартир.

Так, общий рост цен на жилье в Казани связан с надвигающимися событиями мирового масштаба. Предстоящая Универсиада привлекает высокий интерес инвесторов на недвижимость столицы, что благоприятствует развитию инфраструктуры.

Основной объем предложения первичного рынка жилья (более 60%), представлен в Советском, Вахитовском и Приволжском районах города (см. рис. 2).

Так, объем предложения в Вахитовском районе составляет 21%. Данный район является «лакомым кусочком» для девелоперов. Возведение новостроек в историческом центре осуществляется в основном за счет сноса ветхих зданий. Застраивается он в основном элитным жильем, которое может позволить себе лишь небольшая доля покупателей.

Помимо того, что Вахитовский район является центром престижа и деловой активности, он также является самым зеленым районом, так как на его территории располагаются около 60 парков и скверов. Следует отметить, что большинство вузов находятся в этом районе. В виду всего этого, как бы не изменилась ситуация на рынке, строительство в данном районе будет всегда вызывать интерес у застройщиков (инвесторов, девелоперов).

Из-за высокой стоимости земельных участков в центре города, строительство домов эконом-класса здесь не рентабельно. Поэтому основная часть домов эконом-класса сосредотачивается в Советском (23%) и Приволжском (21%) районах. Ново-Савиновский, Московский и Кировский районы аккумулируют на своей территории 15%, 9% и 9% от общего объема предложения соответственно.

Рис. 2. Объем предложения по районам Казани

Вторичный рынок

В IV квартале 2012 года средняя цена предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке типового жилья в Казани составила 60 015 руб., что на 1,84% дороже, чем в III квартале 2012 года и на 16% чем на начало 2012 года.

По-прежнему, самой дорогой является стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры «улучшенного» и «ленинградского» проектов в Вахитовском и Ново-Савиновском районах города, а дешевле всего в Авиастроительном и Приволжском районах.

Рис. 4. Объем предложения в IV квартале 2012 года по районам Казани

Рис. 5. Объем предложения по типам застройки

В объеме предложения вторичного рынка жилья преобладают квартиры в домах с «улучшенной» планировкой (34%) в Ново-Савиновском, Советском и Приволжском районах города Казани (см. рис. 4-5). За последнее десятилетие в Казани активно велось строительство многоэтажных жилых домов, квартиры в которых на сегодняшний день представлены на вторичном рынке жилья. К тому же, большой удельный вес сделок по купле-продаже жилья занимают ипотечные сделки. А ипотечный кредит проще получить под залог квартиры в новом доме («улучшенки»), так как такая недвижимость менее изношена и более ликвидна.

Рис. 6. Динамика изменения цены предложения за 1 кв. м. за 2007 – 2012 гг.

Из графика видно (см. рис. 6), что за период 2008-2009 года цена предложения на вторичном рынке была достаточно стабильна, но с III квартала 2008 года и до III квартала 2009 года цена на жилье начинает падать. Такая тенденция объясняется финансово-экономическим кризисом. За этот период цена предложения на вторичном рынке упала на 15%. С III квартала 2009 года до III квартала 2011 года наблюдается постепенный рост цен и на период I-II квартал 2011 года цены достигли докризисного уровня. Начиная с III квартала 2011 года цены резко устремились вверх. Это было связано с тем, что с середины 2011 года стало более доступно ипотечное кредитование, материнский капитал, продолжалась реализация ветеранских сертификатов. Изменение курса валют и близость Универсиады также привели к необоснованно завышенным ценам. За период с III квартала 2011 по IV квартал 2012 года средняя цена предложения на вторичном рынке повысилась на 29%.

Анализируя вторичный рынок недвижимости можно отметить незначительное повышение цен предложения. Это связано с тем, что в Казани большими темпами развивается современная инфраструктура: строятся торговые центры, различные спортивные объекты, новые транспортные развязки, которые улучшат транспортную доступность.

Несмотря на общий рост цен на вторичном рынке, следует отметить спад цен на квартиры «сталинской» планировки. Это можно объяснить тем, что дома с данным типом планировки имеют «приличный возраст», из-за чего с каждым годом теряют свою престижность. Главным недостатком «сталинок» является обветшалость всех коммуникационных сооружений, которые уже несколько десятилетий ждут замены.

Так же, из-за ветхости зданий в этих квартирах не так просто сделать ремонт (облетает штукатурка, ненадежные деревянные перекрытия). Все это вызвало уменьшение спроса и привело к снижению цен.

Общий рост цен на жилье наблюдается и в разрезе районов столицы. Но в Приволжском районе ситуация обстоит иначе. Здесь цены за квадратный метр жилья незначительно снизились.

Помимо квартир стандартных планировок на рынке недвижимости Казани пользуется спросом малогабаритное жилье, такое как: «малометражки» (малосемейки, гостинки), комнаты в квартирах и комнаты в общежитиях.

Спрос на малогабаритные квартиры объясняется тем, что они являются жильем эконом класса и позволяют решить жилищную проблему. В основном они привлекают интерес у тех, кто планирует временно прожить в этих квартирах, перед «большой» покупкой и у тех, у кого нет достаточных средств на покупку более комфортного жилья или у тех, кто планирует в дальнейшем сдавать их в аренду.

В IV квартале 2012 года наблюдалось снижение цен 1 кв. м «малометражки». Цены на жилье в данном классе достигли своего максимума и будут незначительно снижаться.

Таким образом, дороже всего обойдется приобретение малогабаритного жилья в Вахитовском и Советском районе, дешевле всего – в Кировском и Авиастроительном.

В Казани объем предложения малогабаритного жилья распределено относительно равномерно, наибольшее (17%) представлено в Приволжском районе.

На сегодняшнее время, девелоперы не занимаются строительством малогабаритного жилья, остается только то, что было построено в советское время. Тогда этим жильем были плотно застроены Советский, Приволжский и Авиастроительный районы, в Кировском застроек было чуть меньше, да и многие из того, что есть на сегодня, находятся в аварийном состоянии.

Рис. 8. Рейтинг районов Казани

Рейтинг районов

Первое место в рейтинге по престижности по-прежнему отдается Вахитовскому и Ново-Савиновскому районам (см. рис. 8). Это объясняется тем, что Вахитовский район располагается в центре города Казани, где находятся главные исторические ценности, объекты социально-культурного назначения (театры, библиотеки, множество ресторанов и кафе, торговые и спортивные центры, стадионы, здания университетов и др.). Следующее место по рейтингу занимает Ново-Савиновский район, который считается «вторым центром». Он отличается развитой современной инфраструктурой, транспортной доступностью. Здесь находятся пять крупных торговых центров («Молл Park House», «XL», «Савиново», ТРК «Тандем», «Бэхетле») и множество рекреационных зон.

Чуть менее престижными сегодня остаются Советский, Авиастроительный и Приволжский районы Казани, наименее престижными являются Московский и Кировский районы.

В целом, цены на вторичном рынке Казани выше, чем на первичном. Исключением является лишь Вахитовский район. Это объясняется тем, что в этом районе на первичном рынке в большом количестве представлены квартиры в «элитных» жилых комплексах («Вишневый сад», «Ренессанс», «Падишах Плаза», «Лагуна» и другие), которые имеют закрытую дворовую территорию, подземные стоянки, большие метражи с современными планировками. Также важным ценовым фактором является вид из окна. Окна домов, построенных на левом берегу р. Казанки, выходят на набережную и Кремль, что делает их стоимость еще дороже. Таким образом, вторичный рынок в данном районе не может составить конкуренцию «новостройкам».

Более высокий уровень цен на вторичном рынке остальных районов объясняется уровнем отделки данных помещений (квартиры на вторичном рынке продаются чаще с евроремонтом или с улучшенным уровнем отделки, в то время как квартиры в «новостройках» в основном продаются с «предчистовой» отделкой).

В целом, активность рынка на низком уровне, в связи с завышенными ценами. Повышение цен на жилье является отголоском отложенного спроса и смягчением условий ипотечного кредитования, которые вызвали у многих спрос на покупку квартиры.

По итогам 2012 года цены предложения в среднем за год по городу выросли на 16%. Большую роль в этом сыграло лояльное отношение банков к выдаче кредитов, развитие инфраструктуры, а так же рост интереса к Казани на мировой арене. Казань остается привлекательным и перспективным городом для жизни и развития бизнеса.

Анализ проводился на основании информации сайтов www.kazned.ru, www.kazan.irr.ru, www.cbr.ru. Учитывались публичные предложения с объявленной ценой. Для получения средних значений производилось взвешивание цен предложений квартир, выставленных на продажу в каждом сегменте.

Дополнительную информацию Вы можете получить по тел.: +7(843) 524-72-34, +7(987) 225-43-20 или посетив наш сайт татоценка.рф

ООО «РегионБизнесКонсалтинг»

Материалы являются интеллектуальной собственностью компании. Все права защищены и охраняются законом.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад