Обращаем внимание на планировку

07.03.2013 11:20
Найти квартиру в доме, имеющем хорошее месторасположение – это половина дела. Вторая половина удачной покупки – сама квартира должна быть удобной для проживания. Речь идет об удачной или неудачной планировке.

Каждый человек, наверняка, имеет представление о том, что собой представляет неудачная планировка. Для кого-то это маленькая, тесная кухня, для кого-то – комнаты «пеналы» или темные, длинные коридоры.

Мало солнца

В последнее время одним из существенных факторов при выборе квартиры становится ее освещенность. По мнению специалистов, продолжительность инсоляции для жилых помещений в соответствии с санитарными нормами и правилами должна составлять не менее трех часов в день. Нормами проектирования жилых зданий не допускается такая ориентация квартир, в которых все комнаты выходили бы только на северную сторону. Ведь в климатических условиях средней полосы России, северные фасады домов зимой совсем не видят солнца, а летом получают лишь немного утренних и вечерних «скользящих» лучей, почти не проникающих в помещения. Тем не менее, случаи неудачной ориентации домов встречаются довольно часто, что обусловлено сложившейся сеткой улиц, поэтому темные, несолнечные квартиры - не редкость.

По словам директора «НЛБ-недвижимость» Андрея Савельева, покупатели все больше внимания обращают на инсоляцию помещений. «Буквально на днях мы смотрели квартиру в доме, который уже был знаком клиенту: он знал, какие там планировки, да и сам дом ему нравился. Но квартира, выставленная на продажу, оказалась угловая и получается, что солнце в нее вообще не заглядывает. Несмотря на хороший ремонт и подходящее месторасположение, клиент отказался рассматривать этот вариант, потому что квартира оказалась слишком темной», - рассказывает Андрей Савельев.

Неудачная геометрия

Не только нехватка солнечного света является проблемой в планировке квартир. В числе основных недостатков – диспропорции в площади помещений – удлиненные комнаты, тесные кухни и т.д.

«Большое значение имеет геометрическая форма коридоров и комнат, - говорит Андрей Савельев. - Знаю один дом, где спальни где-то 2,5 кв. м в ширину и 5 кв. м в длину. Хотя площадь для спальни и нормальная – 12 кв. м, но реально - ни туда, ни сюда».

Согласен с коллегой директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев: «Самые ощутимые для покупателя огрехи в планировке – это размер комнат и кухни. Имеется в виду не только их площадь, но и конфигурация. Может быть кухня площадью 10 кв. м, но шириной 2,80 кв. м - это неудобно. Квадратный вариант - 3,50х3 кв. м – предпочтительнее». Как отмечает Руслан Садреев, многие квартиры в монолитных домах грешат неудачной планировкой. «За счет того, что в стены в таких домах сделаны не целиком их кирпича, зачастую в них присутствуют столбы, непонятные углы, ниши в которые ровным счетом ничего не поставишь», - говорит эксперт.

«Очень неудобно, когда в комнатах или на кухне есть какие-то выступы, которых архитекторы не смогли избежать – это не только некрасиво, но и неудобно. Людям приходится думать, как это все обыграть», - добавляет Андрей Савельев.

Итак, главная проблема, которая возникает при такой неудачной геометрии комнат или кухни – это неудобства при организации пространства: расстановки мебели, зонирования помещений и т.п. Как правило, исправить ошибки в планировке в данном случае не представляется возможным.

Проходной вариант

Еще один вариант неудачного планировочного решения – это такое расположение помещений, при котором комнаты «проходные», а не изолированные. Такая планировка исключает возможность уединиться, есть проблемы с шумоизоляцией. Бывает, что комнаты связаны как между собой, так и с кухней или прихожей. В последнем случае запахи с кухни распространяются по всей квартире, а также усиливается скорость загрязнения квартиры – из-за того, что, передвигаясь по ней, надо выходить в прихожую, где жильцы и гости снимают и оставляют верхнюю одежду и обувь, придя с улицы.

Большое значение имеет размещение санузла и совмещенный он или раздельный.

«Предпочтительней, конечно, раздельный. Меня всегда удивляло, когда строят трехкомнатные квартиры с совмещенным санузлом. Ведь в ней живут 3-4 человека. Это очень неудобно», - комментирует Руслан Садреев.

Какой дом выбрать?

Неудачные планировочные решения встречаются как в домах старой постройки, так и в новостройках. «Самые неудачные планировки, к сожалению, встречаются в новых домах так называемой улучшенной планировки. «Хрущевки», «ленинградки» - это хоть старые дома, старые проекты и там маленькие метражи, но все-таки там более или менее что-то просчитано. Пространство квартиры достаточно гармоничное, хотя и маленькое, - говорит Андрей Савельев. - По программе социальной ипотеки практически все дома в Казани строят по проекту «ленинградок» только больше метражом: коридор с кухней на пару метров побольше. На мой взгляд, очень удачные квартиры». «Однако в каждом проекте есть нюансы. Скажем, в двухкомнатных «хрущевках» – проходные комнаты, а вот двухкомнатные квартиры старо-московского проекта, наоборот самые удачные в домах данного сегмента», - добавляет эксперт.

А вот московский проект - это самый неудачный по мнению Руслана Садреева. «9-этажные кирпичные дома московского проекта есть в каждом районе Казани – на улицах Ибрагимова, Декабристов, на Мавлютова и др. Действительно, двухкомнатные квартиры там удобные, чего не скажешь об однокомнатных и тем более о трехкомнатных, - оценивает Руслан Садреев. - Если говорить о «хрущевках», то по сравнению с другими проектами они самые дешевые, поэтому грешить на них не стоит. Это самая доступная по цене полноценная квартира. А вот тот же московский проект стоит дороже, примерно на уровне «ленинградок», что на мой взгляд с учетом неудачной планировки – несколько завышено».

Что касается новостроек, то, по мнению Р. Садреева, проекты домов, которые сегодня возводятся, в основном, адекватные. «Придраться, конечно, всегда можно найти к чему, но я считаю, что жилье соответствует своей цене. Застройщик уже на этапе проектирования определяет класс дома. Даже при комплексной застройке – один дом строится бизнес класса, а второй эконом класса. В эконом - все однокомнатные до 41 кв. м, «двушки» 50-55 кв. м, «трешки» 75 кв. м. А в бизнес классе – однокомнатные 45 кв. м, двухкомнатные - 70-75 кв. м, трехкомнатные - под 100 кв. м. Каждый имеет возможность выбора сообразно своим возможностям», - говорит Руслан Садреев.

Ломать не строить

Если все же вам досталась квартира с неудачной планировкой и вы решите ее «перекроить», следует иметь ввиду, что никого не спрашивая, можно сделать не так уж много: провести "текущий ремонт помещений", установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование "аналогичным по параметрам и техническому устройству". И это все.

В Жилищном кодексе РФ понятия "перепланировка квартир" (изменение конфигурации жилища) и "переустройство" (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) разграничиваются, но суть одна: все эти действия придется согласовывать с самыми разными инстанциями и получать новый техпаспорт на квартиру. При этом надо учесть, что "переустройство и (или) перепланировка квартиры", как сказано в Жилищном кодексе, "должны быть как безопасны для проживающих в ней людей, так и не должны мешать другим жильцам дома". Строительные и санитарные нормы тоже не должны быть нарушены.

Чтобы узаконить перепланировку в квартире с помощью риэлторов придется заплатить в среднем от 30 до 60 тысяч рублей - за работу по сбору и оформлению документов. Разумеется, плюс затраты на ремонт. «Если перепланировка сначала узаконивается, а потом делается, то, как не парадоксально, процесс получается более долгий и более сложный. Но зато более надежный, - поясняет Андрей Савельев. – Если же вы сначала сделали перепланировку, а потом ее оформляете, то процесс получается несколько короче, потому что документов нужно собирать меньше. Однако в этом случае узаконить ее можно только через суд, а здесь можно и проиграть», - предупреждает эксперт.

Имейте в виду, что при перепланировке квартиры необходимо учесть, что некоторые виды работ могут быть согласованы по эскизу, другие - по проекту.

Эскиз - это выполненный графически рисунок всех изменений, которые будут производиться или уже произведены в квартире. Но тут следует учесть, что эскиз следует делать обязательно на копии поэтажного плана БТИ. При создании эскиза необходимо следовать некоторым рекомендациям:

- в эскизах часто используют разные цвета, чтобы отметить, что решили убрать, а что установить;

- необходимо цифрами обозначить помещения, которые получаются в результате перепланировки (например, вместо гостиной - спальня);

- желательно указать в эскизе и местоположение стояка, и декоративных элементов (ниш, арок), и даже мелких элементов;

- не забудьте на эскизе написать «утверждаю», поставить свою подпись и дату.

Достаточно будет набросать эскиз, если в ваши планы входит:

- перемещение сантехники;

- снос встроенных шкафов;

- прорубка или заделка дверного проема в несущей стене;

- снос части легких перегородок и/или возведение новых;

- снос стены, не являющейся несущей

Такой документ будет уместен и при работах, которые затрагивают конструкцию полов (стяжка, звуко- или гидроизоляция, утепление и т.д.). Также должно быть уточнено, какой именно вид покрытия предполагается в том или ином помещении квартиры. В случае если ремонт ведется в санузлах, необходимо подробно остановиться на вопросах гидроизоляции.

А вот проект потребует больших затрат времени и денег. Проект - это целая брошюра, состоящая из различных разделов, чертежей и пояснительных записок. Цель его - показать, каким образом должны быть выполнены работы, чтобы они не нанесли вреда всему зданию или просто вашим ближайшим соседям. Его может выполнить только компания, у которой есть лицензия на «проектирование зданий и сооружений I и II уровня сложности в соответствии с государственным стандартом».

Сложный проект необходим:

- при изменении функционального местоположения помещений (например, спальня переделывается в рабочий кабинет);

- при разделении санузла.

В таком проекте нужно указать:

- подробности прокладки водопроводных труб, канализации и вентиляции (с учетом соблюдения нормативных требований);

- работы по гидро- и звукоизоляции.

Еще один возможный вариант документации - техническое заключение. Техническое заключение дает ответ на вопрос, можно ли в данном доме и в данной квартире производить намеченные работы, не нанесут ли они ущерб стенам и перекрытиям.

Какой из вышеуказанных видов документов необходимо подготовить зависит от вида и масштаба предстоящих работ.

НК Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад