Есть ли элитное жилье в Казани? Самые дорогие квартиры зимы – 2013

11.03.2013 16:16
"Элитное" означает принадлежность к наилучшему, отборному, высококачественному. По отношению к недвижимости возникает закономерный вопрос: какие дома, квартиры, микрорайоны можно считать элитными, а какие — нет? Какие характеристики жилья позволяют классифицировать его как элитное? Попробуем разобраться вместе с нашими экспертами.

«Само понятие элитного жилья очень расплывчато, ведь нет определенных норм в соответствии с которыми можно установить класс жилья, - говорит директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. - Если брать, к примеру, нежилые помещения, то там существует своя градация. Для удобства офисные помещения принято относить к той или иной категории: A, B, C, D и т.д. Конечно, присвоение класса в определенной степени субъективно и производится с учетом расположения и типа здания, его конструктивных решений, инфраструктуры… Жилые помещения имеют только «народную» классификацию. Есть проекты - хрущевка, ленинградка, улучшенка, - но каждый из них, по большому счету, дает представление о типе жилья».

Тем не менее, эксперты выделяют характеристики жилья, которые дают право многоквартирному дому называться элитным. Что же отличает элитное жилье от жилья бизнес-класса?

По мнению директора агентства недвижимости «Валери» Валерия Абсалямова, во-первых, это – место расположения дома. «Как правило, элитные дома располагаются в центральной части города, либо недалеко от центра. Желательно, чтобы из окна был хороший вид: на водоем, парк, сквер и т.д. И, чем дальше дом от автомобильного трафика - не в глубинке, а просто дальше - тем лучше», - говорит эксперт.

«Месторасположение дома – очень существенный фактор, - подтверждает Руслан Садреев. - Некоторые застройщики позиционируют дом как элитный, однако выйдя из двора такого «элитного» дома видишь старые хрущевки, грязные дворы, сломанные деревья. Как можно говорить об элитном жилье? Вокруг должно быть все в подобающем виде. Элитное жилье стоит дорого не потому, что оно названо «элитным», а потому что стоимость земли очень высокая. Земельный участок, на котором ведется строительство, не должен быть впритык к дому: придомовая территория должна быть немаленькой, ведь люди платят большие деньги в расчете на комфортное проживание, а не за анклав среди хрущевок».

«Концептуальных отличий может быть несколько, - говорит директор ООО «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов. - Это и местоположение, например, близость к центру города, и архитектура - приверженность классическим либо уникальным стилям, и окружение -парки, водоемы и т.п. Основное же различие в типах жилья – это его позиционирование для аудитории. То есть, в принципе, жилье может не отличаться какими-то уникальными характеристиками, но быть преподнесено как жилье высшего класса. Безусловно, названое элитным, жилье должно соответствовать своему уровню, все должно быть идеально», - добавляет эксперт.

Немаловажным является и число квартир в доме: «Элитный дом не может быть густонаселенным. В нем может быть максимум 15 квартир», - комментирует Руслан Садреев.

Среди прочих инфраструктурных характеристик элитного жилья эксперты называют удобный паркинг, оборудованную придомовую территорию, систему обслуживания здания.

«В элитном доме должна быть подземная парковка, в отличие от надземной парковки в домах бизнес-класса. Придомовая территории обязательно должна быть огорожена и свободна от личного автотранспорта. У дома обычно расположены детская площадка, беседки для взрослых, возможно - спортивная площадка. Во дворах элитных домов присутствует ландшафтный дизайн и малые архитектурные формы. Охрана дома ведется с полным видеонаблюдением объекта», - говорит Валерий Абсалямов. «Парковка должна быть отапливаемая и на каждую семью - минимум два парковочных места, должна быть и зона гостевой парковки», - добавляет Руслан Садреев.

Что касается самого дома, то при его строительстве предполагается использование высококачественных материалов и самых современных технологий.

«Материал, из которого построен дом, должен иметь наивысшую категорию качества», - говорит Р. Садреев. Эксперты сходятся во мнении, что фасад здания должен быть выполнен с использованием дорогих отделочных материалов, в красивой цветовой гамме, быть вентилируемым, для окон и балконных дверей должны использоваться качественные импортные стеклопакеты. По словам В. Абсалямова, «последний писк» – это наличие в квартире больших террас для устройства зоны отдыха, собственной детской игровой площадки, зимнего сада и т.д.

Отдельная тема – лифты. «Лифты должны быть бесшумные и комфортабельные, а значит – дорогие. Не производства города Могилёв или санкт-петербургский «Отис», а производства европейских фирм», - замечает Валерий Абсалямов.

Высота потолков – немаловажная характеристика элитного жилья. По мнению наших экспертов, это на менее 3-3,4 метров.

«Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции - все должно быть на высшем уровне, - считает Р. Садреев. – Проект дома и планировки квартир, по моему мнению, должны быть согласованы не только с соответствующими госорганами, но и с теми потребителями, которые будут жить в этом доме, - продолжает эксперт. - Жилье стоит очень дорого и необходимо, чтобы это была не стандартная квартира, а такая, какую хочет будущий хозяин».

Так есть ли в Казани дома, которые по праву могут называться элитными?

«100-процентно элитных, наверное, нет. Есть дома максимально приближенные к классу элитных, - говорит Валерий Абсалямов. – Среди них можно назвать: жилой дом на улице Гоголя - с видом на Казанку, дом 38 на улице Федосеевская, жилые комплексы "Вишнёвый сад", "Щапова, 20", "Муштари: "А" 13-15 и "Б" 17-21", "Берег", "Падишах-Плаза"». По мнению Руслана Хабибрахманова, примером действительно элитного жилья могут быть строительные комплексы на побережье Казанки – «Антика», «Суворовский»: «В данном случае можно сказать, что жилье соответствует заявленному уровню», - считает Р. Хабибрахманов.

Более категоричен Руслан Садреев: «Думаю, что в Казани не то что мало, а практически нет элитного жилья, если мы говорим о многоквартирных домах. Назову, пожалуй, лишь ЖК «Ренессанс» на Федосеевской, застройщика ООО «Антика». А больше, наверное, и нет… Удивляют такие предложения некоторых собственников как «элитное жилье в Авиастроительном районе». Ну, это ж ни в какие ворота…Элитного жилья, на мой взгляд, нет даже в Ново-Савиновском районе. Это все бизнес-класс или улучшенки. Я думаю, что Казань в этом направлении строительства отстает от Москвы и Санкт-Петербурга – там в этом плане ситуация другая».

Если говорить о столицах, то и цены там совсем другие. Если самая дорогая квартира в Казани стоит 30 млн. рублей , то в той же Москве - 2, 1 млрд. рублей. Разница в 70 раз.

«Цена на элитное жильё в Казани не может быть меньше 60 тыс. руб. за кв. м, а высшая граница может доходить до 130 тыс. руб. за квадрат. В редчайших случаях выше», - говорит Валерий Абсалямов.

«Как и при строительстве обычного жилья, стоимость формируется на основании нескольких факторов, основным из которых является стадия строительства дома. На начальном этапе строительства квадратный метр соответствующего уровня может стоить порядка 70-80 тыс. рублей, ближе к завершению строительства и по его окончанию цена растет», - поясняет Руслан Хабибрахманов.

По мнению Руслана Садреева, цена квадрата в элитном доме должна быть не меньше 120-130 тыс. рублей. Однако если же опять говорить о Москве и Санкт-Петербурге, то там цена квадратного метра элитного жилья может превышать 900 тыс. рублей.

Но, даже, несмотря на такие, казалось бы, «демократичные» цены элитные квартиры в Казани продаются с трудом. «В нашем агентстве в работе есть квартиры от 10 до 18 млн. рублей, - говорит Руслан Садреев. Такие объекты могут экспонироваться по несколько лет. За последний год, несмотря на наши усилия, максимум что происходит – их иногда смотрят, но продаваться они не продаются. Самая дорогая квартира, реализованная нами в прошлом году, стоила в районе 8 млн. рублей», - делится эксперт.

По словам Руслана Хабибрахманова, обычные инструменты продажи недвижимости дополняются рекламной кампанией, целевая аудитория которой - потенциальные покупатели элитного жилья. «Это могут быть какие-то специальные мероприятия, директ-мейл и т.п. В зависимости от объективного ценообразования, квартира может продаваться в течение месяца, в противном случае - вплоть до года. В прошлом году цена самой дорогой квартиры, проданной через наше агентство, была чуть более 9 млн. рублей», - уточняет Р. Хабибрахманов.

«Средний срок экспозиции, как правило, в течение строительства жилого дома, - рассказывает Валерий Абсалямов. - После сдачи дома обычно остается не более 5-7 процентов квартир, за исключением случаев, когда цена квадратного метра намного превышает среднюю цену квадратного метра в данном кластере жилья. Действительно, срок экспозиции элитного жилья на вторичном рынке может достигать года и более. В прошлом году самая дорогая квартира, которая проходила через наше агентство стоила 15 млн. 400 тыс. руб. Она экспонировалась порядка двух месяцев».

Такой вялотекущий спрос, по словам экспертов, был не всегда. «Если взять докризисное время - 2006-2008 года - тогда брали все и за любые деньги, - вспоминает Руслан Садреев. - Потому что был бешеный рост цен и на этом подъеме многие брали кредиты в надежде выгодно инвестировать. Были случаи, что расплачивались так: 1 млн. рублей наличкой, а остальные 8 млн. - в кредит... Очень многие люди на этом потеряли, когда рынок недвижимости резко пошел вниз. Потом, как говорится, спустились на землю, начали деньги считать. С тех пор покупательский спрос на дорогие объекты упал и остается низким».

Что касается прогнозов на этот год, то, по мнению экспертов, особых изменений на рынке дорогостоящего жилья не предвидится. «В прошлом году жилье такого уровня понемногу продавалось, спрос был стабильным и соответствовал среднестатистическим ежегодным продажам, особых изменений в ценовой политике не наблюдалось. Думаю, что и 2013 год будет аналогичным», - оценивает ситуацию Валерий Абсалямов. По словам Руслана Хабибрахманова, в 2013-ом возможен приход на казанский рынок новых игроков: «Этот год, я думаю, будет ознаменован выходом новых игроков на рынок элитного жилья и бизнес-класса».

Самые дорогие квартиры зимы – 2013

Представляем вашему вниманию десятку самых дорогих квартир Казани, выставленных на продажу зимой 2013-го. В обзор попали пять самых дорогих квартир уже полностью готовых для проживания – с ремонтом и мебелью – и пять квартир, предлагающихся с черновой отделкой.

Топ-5 квартир с отделкой

Пятое место в рейтинге самых дорогих квартир, которые продаются с отделкой и мебелью, заняла четырехкомнатная квартира стоимостью 22 млн. 300 тыс. рублей (154 861 руб. за кв. м). Она расположена на последнем этаже 5-этажного кирпичного дома повышенной комфортности в жилом комплексе «Панорама» на улице Чистопольская. В квартире площадью 144 кв. м сделан роскошный ремонт.

Интерьер квартиры за 22 млн. 300 тыс. рублей в ЖК «Панорама»

На четвертой строчке - пентхаус в жилом комплексе «Берег» (Меридианная, 2) стоимостью 25 млн. рублей. (159 253 руб. за кв. м). Это трехкомнатная квартира с видом на казанский Кремль, открытой террасой и панорамным остеклением с энергосберегающими стеклами на последнем этаже 9-этажного дома. Площадь квартиры 157 кв. м. Она оснащена системой кондиционирования, в ней сделан эксклюзивный ремонт, на кухне остается гарнитур авторской работы.

Жилой комплекс «Берег»

Третью позицию рейтинга занимает трехкомнатная квартира площадью 154 кв. м на втором этаже 5-этажного дома, также расположенного в жилом комплексе «Берег» (ул. Меридианная, 1а). Ее стоимость - 30 млн. рублей. (194 805 руб. за кв. м). Есть большая терраса, на окнах – витражное остекление. В квартире сделан дорогой ремонт, интерьер кухни решен в стиле кафе, в спальне и детской – пробковые полы. Хозяева оставляют всю встроенную технику и мебель.

Интерьер квартиры стоимостью 30 млн. рублей в ЖК «Берег»

На второй строчке нашего обзора трехкомнатная квартира в элитном доме с подземным паркингом в центре Казани (ул. Гоголя, 3а) стоимостью 35 млн. рублей (140 000 руб. за кв. м). Квартира с зимним садом, площадью 250 кв. м расположена на пятом этаже 6-этажного дома. Интерьер квартиры выполнен в эксклюзивном дизайнерском стиле с использованием дорогостоящих натуральных материалов, обстановка - мебель известных брендов.

Элитный дом по адресу: ул. Гоголя, 3а

Самой дорогой меблированной квартирой, выставленной на продажу зимой 2013-го, оказались 10-комнатные двухуровневые апартаменты, в доме по адресу Бутлерова, 20а. На площади 362 кв. м разместились спортивный зал, кинозал и бильярдная. В квартире стоимостью 36 млн. 200 тыс. рублей (100 000 руб. за кв. м), сделан дизайнерский ремонт, она обставлена итальянской мебелью и укомплектована бытовой техникой.

В этом доме по адресу Бутлерова, 20а за 36 млн. 200 тыс. рублей продается самая дорогая квартира в Казани зимы – 2013.

Топ-5 квартир без отделки

Открывает список самых дорогих квартир, в которых хозяевам еще предстоит сделать ремонт по своему вкусу, пятикомнатная квартира стоимостью 22 млн. 125 тыс. рублей (56 000 руб. за кв. м). Пентхаус площадью 395 кв. м в жилом комплексе "Суворовский" (ул. Толстого, 14а) занимает 10, 11 и 12 этажи. Квартира продается с качественной черновой отделкой, панорамным остеклением, большой террасой.

Жилой комплекс «Суворовский»

Четвертую строчку занял таунхаус площадью 455,4 кв. м за 23 млн. рублей в жилом комплексе «Ульянова». На цокольном этаже дома располагаются сауна, бильярдная, комната отдыха, прачечная, отопительная и санузел; на 1-ом этаже - прихожая, кухня, гараж; на 2-ом этаже - гостиная, кабинет, спальня, санузел с ванной; на 3-ем этаже - три спальни и санузел с ванной. Таунхаус, расположенный в комплексе из пяти блокированных домов, продается с качественной черновой отделкой: штукатуркой стен, разводкой электричества и воды, радиаторами отопления и панорамным остеклением гостиной.

Таунхаус в жилом комплексе «Ульянова».

На третьей позиции квартира на четвертом этаже 6-этажного элитного дома, расположенного на улице Гоголя. Это пятикомнатные апартаменты общей площадью 239 кв. м, в том числе кухней 31, 2 кв. м, стоимостью 23 млн. 200 тыс. рублей (97 071 руб. за кв. м). В квартире качественная черновая отделка, витражные окна, два небольших балкончика. Квартира свободной планировки, а эксклюзивный дизайн-проект прилагается бесплатно. В стоимость квартиры также включены два парковочных места по 11,5 кв. м, стоимостью по 1 млн. руб. каждое и кладовая комната на парковочном этаже, площадью 12 кв. м.

В подъезде дома на ул. Гоголя, 3а витражные окна, гранитные полы, кованная ажурная лестница, французский лифт «Kone». В доме есть собственная котельная.

На втором месте квартира на улице Зинина, выставленная на продажу за 29 млн. рублей (36 849 руб. за кв. м). Площадь многоуровневой квартиры 787 кв. м., в зале и на кухне высота потолка 8 м, в комнатах - 3,20 м. Под домом расположен гараж площадью 140 кв. м. Квартира продается с предчистовой отделкой.

Самая дорогая квартира с черновой отделкой стоит 30 млн. рублей (105 634 руб. за кв. м). Она расположена в жилом комплексе «Дворцовая набережная» (ул. Федосеевская, 38).

Площадь двухуровневой квартиры 284 кв. м из них кухня - 35 кв. м. Высота потолков в «элитке» 3,65 м.

В ЖК «Дворцовая набережная» расположена самая дорогая квартира с черновой отделкой. Ее цена – 30 млн. рублей.

КН Анна Ракипова

В обзоре использована база объявлений журнала «Казанская недвижимость». Учитывались квартиры вторичного рынка Казани, в объявлениях о которых была указана цена.

Похожие статьи

Последние статьи

Эксперты поделились мыслями об инвестиционной привлекательности первичного и вторичного жилья, а также о других их сравнительных характеристиках.
1 день назад
Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
2 дня назад
Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
3 дня назад