Итоги 2011 года на рынке ипотеки: «петля затягивается»

11.01.2012 10:10
Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги 2011 года в ипотечном сегменте. На протяжении трех кварталов рынок стремительно рос, однако уже в августе «кредитная эйфория» была омрачена нестабильностью на мировых фондовых биржах и постепенно сменилась кризисными настроениями.

По оценкам аналитического центра Penny Lane Realty, за прошедшие 11 месяцев работающие в России банки выдали ипотечных займов на сумму порядка 540 миллиардов рублей. До исторического минимума снизились ставки по ипотеке в рублях – с 12,7% до 11,9%, а ставки по кредитам в валюте опустились с 11% до 10,4%. По данным АИЖК, сократился также и объем просроченных платежей, а средний размер кредита по сравнению с 2010 годом, напротив, существенно вырос: с 1,24 млн. рублей до 1,39 млн. рублей, то есть на 12,1%.

«На протяжении примерно 8 месяцев, вплоть до конца лета банки словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку самой доступной, – говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. – Первые три квартала 2011 года ознаменовались настоящей гонкой за увеличением объемов кредитования».

Один из ведущих банков ипотечного рынка запустил акцию «888», стремительно завоевавшую популярность у заемщиков: по рекордно низкой ставке (8% в рублях) предлагался кредит на срок 8 лет, а заявки рассматривались всего за 8 дней.

Ноу-хау от АИЖК стало тестирование уникальной для российского рынка программы «обратной ипотеки». Суть предложения: агентство выдает кредиты пожилым людям под залог принадлежащего им жилья, а после смерти заемщика банк получает в собственность его квартиру, либо, как вариант, с долгом рассчитываются наследники умершего. А некоторые банки и вовсе расщедрились на программы с нулевым первоначальным взносом.

«Однако при ближайшем рассмотрении шквал позитивных новостей – не более, чем маркетинговый инструмент, – уверен Роман Строилов. – Программы с, казалось бы, низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения. Банкиры прекрасно понимают, что объем кредитов, выданных «с дисконтом», при заданных условиях будет невелик. В тоже время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70% населения».

«Игрой цифр» называет эксперт и данные АИЖК о снижении доли просроченных платежей. По словам Романа Строилова, «в 2011 году просрочек вовсе не стало меньше, просто суммарный объем выдаваемых кредитов возрос, и на его фоне объем долгов перед банками выглядит менее значительным. К тому же, среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней, и на 1,3% – с просрочкой свыше 180 дней».

Новые правила игры на рынке ипотеки установила Госдума

Пытаясь защитить заемщиков, Госдума в декабре 2011 года значительно изменила законопроект «О залоге». По новым правилам банк больше не может потребовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость гораздо меньше суммы накопившегося долга. Новшество, как отмечает Роман Строилов, не столько защитит заемщиков, сколько может привести к повышению ставок по кредиту и увеличению размера первого взноса при покупке жилья.

На возможность подорожания ипотеки уже в ближайшей перспективе указывают сразу несколько факторов. Во-первых, сегодня на ипотечном рынке, по сути, конкурируют лишь три маркетмейкера: АИЖК, «Сбербанк» и «ВТБ24». «Сбербанк», стремясь расширить свои позиции, в декабре разослал предложения о выкупе ипотечных портфелей российским банкам, входящим в топ-30. «С ипотечного рынка постепенно «вымываются» некогда сильные игроки, – отмечает Роман Строилов. – Понятно, что чем ниже конкуренция, тем хуже условия предложений, а с глобальной точки зрения, это пагубно влияет и на всю банковскую систему в России, и на инвестиционный климат».

Еще один тревожный сигнал – за 2011 год Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле – до 8,25%. Ранее на протяжении почти двух лет ставка стабильно снижалась, ее рост в 2011 году указывает на то, что ипотечные кредиты вновь подорожают.

«Паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся в августе, пока не оказала существенного влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, – отмечает Роман Строилов. – Но даже незначительные корректировки программ, отказ от ряда распиаренных ранее спецпердложений говорит о том, что уже скоро «ипотечная петля» может затянуться».

«Сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, чутко реагируя на общемировую экономическую ситуацию, политическую обстановку в стране и другие факторы, – отмечает Роман Строилов. – Увы, сегодня даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики (об этом свидетельствует нежелание выдавать длинные кредиты на 10-15 лет на доступных условиях). Вероятность того, что уже в 2012 году рынок ожидает повышение процентных ставок и ужесточение условий андеррайтинга, очень высока».

По материалам Penny Lane Realty (www.realtor.ru)

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
1 день назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
2 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

3 дня назад