На каком этапе лучше покупать квартиру в новостройке?

25.03.2013 11:40
Перед покупателем квартиры в новостройке встает целый ряд вопросов, один из них: на какой стадии строительства покупать жилье? Покупка квартиры на ранних стадиях строительства дома означает для покупателя большую выгоду, но нельзя забывать, что и рисков здесь немало.

По оценкам экспертов, строительство многоэтажного жилого дома в Казани длится в среднем 1,5 - 2 года. «Нормальный срок строительства, если нет каких-то задержек – это два года. Хотя некоторые застройщики берут этот срок как максимальный, а строят быстрее - года за полтора», - говорит директор агентства недвижимости «Домус» Айрат Хабибуллин. Тем не менее, за годы строительства может многое измениться не только в отношении самого дома, но и в целом на рынке недвижимости. Но при благоприятном раскладе, вкладываясь в объект недвижимости на стадии котлована, дольщик совершает наиболее выгодную сделку, так как в дальнейшем квадратный метр дорожает сразу по двум причинам: из-за общего роста цен на рынке недвижимости и из-за увеличения цены «квадрата» по мере готовности дома.

«Старт продаж квартир может начаться сразу после того, как застройщиком получено разрешение на строительство объекта и опубликована проектная декларация, - комментирует директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. - Степень готовности дома не принципиальна: даже котлована может и не быть. Главное, чтобы были в порядке разрешительные документы».

Какими же будут цены в новостройке, зависит от застройщика. Тут есть два варианта. Один более рискованный, но и более выгодный с точки зрения инвестиций, другой, соответственно, сопряжен с минимумом рисков, но и с финансовой точки зрения не такой заманчивый.

Первая категория застройщиков та, что ведет строительство, в основном, за счет средств дольщиков, поощряя покупателей низкими ценами. «Если вы видите, что на стадии котлована цены очень низкие, то, скорее всего, это связано с тем, что застройщик планирует привлечь таким образом дольщиков и за их счет возвести жилой дом. Это может быть выгодно для дольщиков, но есть и обратная сторона медали: нет гарантий, что застройщика минует кризис, он соберет необходимую сумму и демпингуя сможет нормально достроить дом, - предупреждает Анастасия Гизатова. - Так что если цены относительно невысоки, необходимо обратить внимание на то, за счет каких средств застройщик осуществляет строительство. Надо обязательно посмотреть проектную декларацию, где указывается размер кредиторской задолженности. Вполне возможно, что у застройщика земельный участок либо в аренде, либо заложен в банке под большой кредит. Получается он и у дольщиков и у банка взял деньги – на этот момент надо обращать внимание».

Вторая категория застройщиков ведет строительство за счет собственных средств или за счет крупного инвестора и не зависит целиком и полностью от средств дольщиков.

По словам Анастасии Гизатовой, застройщики, которые строят на свои деньги, уже на начальном этапе строительства устанавливают средние по данному сегменту рынка цены.

«Когда у застройщика есть собственные финансовые средства, то и продажи начинаются позднее, соответственно, цены устанавливаются выше», - добавляет Айрат Хабибуллин.

По словам специалистов, в этом случае разница в цене квадратного метра новостройки на первоначальном этапе и по завершению строительства будет около 20%. Когда же застройщик рассчитывает на собственные силы и деньги дольщиков, то выгода может доходить до 50%: «Люди как бы получают повышенный процент за риск», - говорит Айрат Хабибуллин.

Конечно, неприятности – глобальный финансовый кризис или локальные проблемы застройщика - могут произойти при покупке квартиры на любой стадии строительства. Но, как показывает практика, основная часть мошенничеств на рынке новостроек происходит именно при начале строительства. Снизить эти риски можно. Гарантия сохранности денег покупателя – это работа застройщика по нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Договор долевого участия (ДДУ), составленный по ФЗ-214, подлежит обязательной государственной регистрации, и именно за счет этого он обладает юридической силой и является серьезным аргументом в суде и действительно может защитить права дольщика – вне зависимости от того, на какой стадии строительства тот вложил свои деньги.

Равнозначную с законом роль играет и имя застройщика. Если строительная компания уже реализовала достаточное количество хороших жилых проектов, если у нее есть заслуженный авторитет и она растет, развивается, то старт продаж для нее будет характеризоваться покупательским ажиотажем. Люди ждут открытия продаж в объектах таких компаний, потому что знают – вкладывать сюда деньги на раннем этапе и выгодно, и безопасно.

Еще одним важным преимуществом приобретения квартиры на начальном этапе строительства будет возможность выбора из полного ассортимента квартир. Это касается площади, планировки, этажа и многих других нюансов, например, освещения или проветривания помещения квартиры. Когда же дом построен, то доля свободных, непроданных квартир в нем составляет не более 10%, сообщает Анастасия Гизатова. «К концу строительства, как правило, остаются крупногабаритные (трех- и многокомнатные) квартиры и первые и последние этажи», - рассказывает Айрат Хабибуллин.

Нередко покупатели стоят перед следующим выбором: либо купить готовую квартиру в уже построенном доме, но по высокой цене за квадратный метр, либо купить квартиру существенно дешевле, но въехать туда только через два года, а все это время оплачивать аренду другой недвижимости. Конечно, ждать своей квартиры несколько лет нелегко, но здесь не все так беспросветно: проверенные, опытные компании могут построить дом быстрее заявленного срока, и в итоге покупатель и квартиру получит быстрее, и деньги сохранит. Поэтому специалисты рекомендуют обращать внимание именно на те предложения, которые исходят от авторитетного застройщика с широким портфелем реализованных проектов.

Справка КН

Покупая жилье на первичном рынке, необходимо:

1. Найти информацию о застройщике в Интернете: посетить сайт организации; узнать, не попадала ли она в какие-либо «черные» списки; поинтересоваться, что пишут о компании на различных форумах.

2. Посмотреть, все ли в порядке с разрешительной документацией, разрешением на строительство, инвестиционным контрактом.

3. Узнать, кто является инвестором застройщика и каково его финансовое положение.

4. Выяснить, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата.

5. Навести справки о том, сколько объектов построено и сдано в эксплуатацию этим застройщиком.

6. Посетить место стройки и посмотреть, в частности, все ли в порядке с подводом коммуникаций к возводимому зданию.

Наиболее приемлемым вариантом можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами – не один дом, сданный в эксплуатацию.

НК Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


1 день назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
2 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
2 дня назад