Недетские страсти: отчуждение доли несовершеннолетних

29.04.2013 10:09
На недавно прошедшем форуме Недвижимость в Казани была затронута тема сделок купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних. У риэлторского сообщества накопилось немало вопросов, связанных с такого рода операциями, ведь по неофициальной статистике в их число попадает до трети всех сделок с недвижимостью.

«В органах опеки и попечительства Казани отсутствуют единые стандарты работы, их сотрудники требуют множество документов, которые не нужны ни с юридической точки зрения, ни с точки зрения здравого смысла. Сроки рассмотрения документов не соблюдаются, при этом принимаются они максимум 6 часов в неделю. Отношение чиновников к родителям - хамское, а уж к риэлторам – даже не говорю. Результат этого – мучения родителей и детей, чьи квартиры покупатели обходят стороной, не желая выжидать пока будут собраны все документы», - обозначил проблему президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев.

Отвечать на эти претензии пришлось начальнику отдела опеки и попечительства администрации Авиастроительного и Ново-Савиновского районов ИКМО г. Казань Ирине Митченковой.

Специалистов мало – очереди большие

«Органы опеки действуют на основании закона об опеке и попечительстве, - напомнила аудитории Ирина Анатольевна. - Основной нашей деятельностью является выявление и обустройство детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Защита личных и имущественных прав несовершеннолетних детей, у которых есть законные представители – лишь одна из наших функций. И не секрет, что в районных органах опеки большие очереди из желающих получить разрешение на сделку с участием несовершеннолетних. К сожалению, это происходит из-за того, что согласно действующему республиканскому законодательству на 8000 человек из числа детского населения полагается один специалист. Например, в Авиастроительном и Ново-Савиновском районах - 55 тысяч детей, в органах опеки работают 8 человек и только один из них - по сделкам с недвижимостью», - посетовала Ирина Митченкова.

Регламент есть

Ирина Митченкова также отметила, что постановлением исполкома Казани №3665 в 2010 году утверждены 10 административных регламентов в сфере опеки и попечительства несовершеннолетних. Четыре из них непосредственно связаны с имуществом несовершеннолетних. Это - услуги по рассмотрению обращений о передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизация), где ранее имел регистрацию несовершеннолетний; о согласии на отказ от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетних; о приобретении жилья с использованием кредитных денежных средств и передаче его под залог (ипотеку) с участием несовершеннолетних.

В контексте обсуждения наиболее актуальным стал регламент, касающийся рассмотрения обращений граждан о выдаче разрешений на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества несовершеннолетних (приложение №2 к постановлению – прим. ред.).

Именно в нем обозначен полный перечень документов, необходимых для предоставления в органы опеки и попечительства, в том числе справка об отсутствии задолженности на приобретаемую жилую площадь и технический паспорт на приобретаемую жилую площадь. «Все документы, которые требуют органы опеки, запрашиваются на законных основаниях, - подчеркнула Ирина Митченкова. - Каждому распоряжению органов опеки дается правовая оценка со стороны прокуратуры района. И если есть нарушения, то соответствующие службы несут наказание», - уверила она.

Что касается сроков вынесения решения, то они ограничены 15 днями. «В случае если подан полный пакет документов, через 15 дней законный представитель несовершеннолетнего получает или распоряжение, или отказ. Если решение не устраивает, то его можно обжаловать в суде», - напомнила И. Митченкова.

Далее Ирина Анатольевна рассказала о грядущих изменениях в сроках рассмотрения обращений. «В 2010 году вышел Федеральный закон «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», в рамках которого предусмотрен переход на межведомственное взаимодействие. Сейчас проходят правовую экспертизу новые регламенты, уже согласованные с прокуратурой Казани. В них будет два срока рассмотрения документов. Первый - это 15 календарных дней, когда не требуется запроса в другие органы госвласти, а второй срок – до 30 дней, когда органы опеки будут запрашивать документы в рамках межведомственного взаимодействия. По закону все службы должны дать ответ в течение 5 дней, но из управления МВД информацию обязаны предоставить в течение 30 дней. Для большинства заявителей срок останется 15 дней, - уверила Митченкова. И хочу обратить внимание, что обычно органы опеки запрашивают только кадастровый паспорт на землю, а остальные документы - это документы личного пользования. Прошу это учитывать».

Риэлтор в помощь

Одним из спорных вопросов стала возможность присутствия специалистов по недвижимости при подаче документов и рассмотрении дел по сделкам с имуществом несовершеннолетних.

- Не секрет, что сделки с участием несовершеннолетних имеют какие-то индивидуальные особенности и порой родители не в состоянии объяснить специалисту органа опеки суть ситуации. Поэтому присутствие грамотного специалиста, который может объяснить ситуацию, порой очень важно. Но возникают ситуации, когда риэлторов выгоняют из помещения, не давая возможности высказаться, - заявил директор ООО «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев.

Ирина Митченкова в ответ заявила, что если третье лицо находится вместе с законными представителями несовершеннолетнего и не мешает процессу принятия документов, то претензий к нему быть не должно: риэлтор присутствует вместе с родителями и если что-то нужно подсказать - подсказывает.

- Как только в процессе приема документов третье лицо начинает рассуждать о несовершенстве законов и говорить не по существу, да, мы вынуждены просить его покинуть помещение и не мешать работе», - прокомментировала Митченкова.

- То есть присутствие специалиста вместе с родителями не запрещено? – уточнил Савельев.

- Нет, если он не мешает принятию документов, - подтвердила Митченкова.

- Думаю, это очень важный вопрос и считаю, что ситуация прояснилась, - резюмировал Савельев.

Митченкова также напомнила, что органы опеки и попечительства работают только с законными представителями несовершеннолетнего: «Если к нам приходит третье лицо, то оно должно иметь доверенность. И - не от родителей, как это часто бывает, а доверенность, которая разрешает выступать от имени родителей и от имени их несовершеннолетних детей. Такие документы также выдаются органами опеки по месту регистрации несовершеннолетних граждан».

Представитель администрации обратила внимание и на то, что органы опеки являются единственными, где необходимо присутствие двух родителей – законных представителей ребенка. «По Гражданскому кодексу РФ (ст. 26 п.1) разрешение на сделку дается с письменного согласия законных представителей ребенка, т.е. обоих родителей, а не одного родителя. Все случаи описаны в законе и, если нет второго родителя, необходимо представить документы, обосновывающие его отсутствие», - напомнила Митченкова.

Неотчитавшихся оштрафуют

Еще один важный аспект был затронут в ходе дискуссии. По словам Митченковой, те, кто получил разрешение на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних, обязаны сообщить в органы опеки о последующей сделке по покупке имущества несовершеннолетнему. «В административную комиссию исполкома Казани будут направляться сведения о тех, кто в течение месяца не отчитался о том, что последующая сделка совершилась. Люди будут получать штраф за то, что они своевременно не отчитались перед органами опеки. Я это прошу учитывать, чтобы потом не было недоразумений», - предупредила Митченкова.

Напоследок еще раз вернулись к причинам недопонимания между органами опеки и риэлторами. «Очень много «сырых» документов, - заметила Ирина Анатольевна. - Изначально ясно, что пакет документов неполный, но риэлтор приводит родителей и всячески упрашивает нас, чтобы мы приняли документы. Но мы этого сделать не можем. У нас строгий регламент. Понятно, что все торопятся, но не надо сначала идти в Росреестр, а потом в органы опеки. Все должно быть наоборот. Только при наличии разрешения органов опеки нужно подавать документы на регистрацию сделки», - сказала Ирины Митченковой.

По ее словам, в числе причин отказов на совершение сделки с участием несовершеннолетних – купля-продажа имущества близкими родственниками. «Сейчас появляется много заявлений о продаже квартир, собственниками которых являются несовершеннолетние, но им взамен ничего не приобретается, а лишь оформляется дарение долей, которые принадлежат родственникам. Эти сделки органами опеки признаются не в интересах несовершеннолетнего, так как высвобождаются деньги, которые ребенку потом не достаются», - заявила Митченкова.

Еще один момент, на который обратила внимание специалист – пункт заявления о причине продажи: «Заявитель должен четко обозначить эту причину. Нам нужно подтверждение того, что сделка совершается в интересах ребенка».

Справка НК

Перечень документов, необходимых для подготовки проекта распоряжения главы администрации района Исполнительного комитета г. Казани о разрешении совершения сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению недвижимого имущества несовершеннолетних:

1. Заявление обоих родителей (законных представителей или лиц, их заменяющих).

2. Паспорта родителей (или лиц, их заменяющих).

3. Свидетельства о рождении детей.

4. Паспорта несовершеннолетних, достигших возраста 14-ти лет.

5. Выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет по месту регистрации несовершеннолетних.

6. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую площадь.

7. Свидетельства о государственной регистрации прав (при наличии).

8. Технический паспорт на отчуждаемую жилую площадь.

9. Справка Межрайонного филиала N 21 г. Казани РГУП БТИ МСАЖКХ РТ (г. Казань, ул. К. Цеткин, д. 8/27) на отчуждаемую жилую площадь.

10. Правоустанавливающие документы на приобретаемую жилую площадь.

11. Выписка из домовой книги и финансовый лицевой счет на приобретаемую жилую площадь.

12. Справка об отсутствии задолженности на приобретаемую жилую площадь.

13. Технический паспорт на приобретаемую жилую площадь.

14. Справка Межрайонного филиала N 21 г. Казани РГУП БТИ МСАЖКХ РТ (г. Казань, ул. К. Цеткин, д. 8/27) о приобретаемой жилой площади.

15. Кредитный договор (при привлечении кредитных средств с целью приобретения жилья).

Подаются оригиналы и копии документов (оригиналы после сверки возвращаются), возможен прием нотариально заверенных копий документов.

НК Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
20 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад