Загородная недвижимость: Сезон 2013 открыт

07.05.2013 15:26
Рынок загородной недвижимости готовится к старту сезона. В этом году эксперты хотя и не ожидают какого-то существенного всплеска интереса к загородным домам, но прогнозируют, что спрос будет стабильным.

Зимнее затишье

Зима 2013-го особых сюрпризов не преподнесла. Рынок вел себя характерно для этого периода, продемонстрировав сезонный спад. Да и в целом прошлый год для загородной недвижимости был не сильно удачный: сделки шли, но не сказать что активно, цены если и росли, то, в среднем, на уровне инфляции.

«По итогам прошлого года мы ждали большего, но практически ничего не изменилось, - констатирует директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов. – Самыми ходовыми объектами стали дачи, стоимостью в пределах 350-700 тыс. рублей. И за три-четыре последних месяца ничего не изменилось».

Более оптимистичен в оценках директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев: «Хотя загородный сезон еще не начался, но и зимой у нас в агентстве проходили сделки как по земельным участкам, так и по загородным домам. Обычно в начале года очень редко случаются такие сделки, но на этот раз они были».

Если же брать статистику по земельным участкам, которую ведет Управление Росреестра по РТ, то к февралю в Казани фиксируется снижение числа зарегистрированных сделок. Так, в декабре 2012 года было заключено 342 сделки, в январе - 258, а в феврале – лишь 165, что, в принципе, вполне ожидаемо и связано с сезонностью. В сравнении же с прошлым годом, в январе-феврале 2013-го было зарегистрировано на треть меньше сделок с земельными участками (- 32,7%), чем за аналогичный период 2012-го.

Загородный дом – вложение в комфортное проживание

Что касается загородных домов, то спросом пользуются коттеджи от 4 до 5 млн. рублей. При нынешних ценах на жилье в Казани и учитывая рост коммунальных платежей, все больше людей задумывается о переезде в частный дом. «Люди начали считать деньги, - говорит президент Гильдии риэлторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. - Как раз в январе, когда коммунальные платежи резко повысились (так, за трехкомнатную 100-метровую квартиру начали приходить «платежки» по 10 тысяч рублей) было много обращений по поводу обмена квартир на жилые дома. Цены на трехкомнатные квартиры сейчас сопоставимы с ценами на загородные дома, а «коммуналка» там значительно меньше».

По словам Андрея Савельева, средняя цена сделки на вторичном рынке - около 3 млн. рублей. «За эти деньги можно купить дом площадью 80-90 кв. метров в пригороде Казани плюс еще участок в 6-7 соток. У нас есть предложения новых, только построенных домов площадью 120-130 кв. метров, с получистовой отделкой и участком 6 соток за 4 млн. – 4 млн. 200 тыс. рублей», - комментирует эксперт.

При всей привлекательности «загородки» расценивать ее как инвестиции эксперты пока не рекомендуют. «Загородную недвижимость надо рассматривать не в качестве инвестиции, а как долгосрочное вложение в собственное комфортное проживание. Для себя. Как вложение в бизнес - это нерентабельно», - считает Руслан Садреев. «Покупать готовый дом для дальнейшей перепродажи абсолютно не интересно», - вторит Андрей Савельев.

Могут возникнуть сложности и у тех, кто покупает загородный дом в качестве второго жилья помимо городской квартиры. Дом требует постоянного внимания: с ним не получится как с квартирой – закрыл на ключ и уехал.

«Владеть собственным домом означает вести иной образ жизни. Ведь в каком бы хорошем поселке этот дом не располагался, за ним надо постоянно следить. Тому же бизнесмену это сделать сложно. Хотя бы раз в неделю, - есть у тебя настроение или нет, - надо ехать. Нельзя сказать, что этот фактор существенно влияет на спрос. Он ровный: кому надоедает постоянно ездить, тот избавляется от загородной недвижимости. А кто-то, наоборот, вдохновился, хочет купить, попробовать. Ведь пока не попробуешь - не поймешь. Это сначала кажется, что все легко и просто. Купили - будем жить. А когда забот прибавляется, не все оказываются готовы к такому повороту событий», - рассуждает Валерий Абсалямов.

Инвестируем в землю

Эксперты полагают, что в качестве инвестиций в загородную недвижимость лучше рассматривать покупку земли. «И не ограничиваться просто ее покупкой и потом перепродажей. А, имея какие-то силы и доступ к дешевым стройматериалам, построить на этой земле дом и вот только потом всё продать, - советует Валерий Абсалямов. - Такую инвестицию рассматривать интересно. Дом же перекупать выгодно только в случае его срочной продажи с существенным дисконтом. Тогда в сделке есть смысл. Но это скорее не инвестиция, а спекуляция».

Конечно, вложения в землю отнюдь не столь привлекательны, как это было в середине 2000-х. «Помню, в 2005 году мы никак не могли найти покупателя на участок в Царицино, в хорошем месте. Стоил он тогда 250 тыс. рублей. Всем подряд предлагали… В итоге, конечно, нашли покупателя. Так вот, на сегодняшний день этот участок стоит больше 3,5 млн. рублей. За 8 лет прирост - 1300 процентов!», - делится Руслан Садреев.

Однако и сегодня земля стабильно растет в цене, но наибольший рост, разумеется, дают ликвидные земли. «Как и вся недвижимость, земельные участки растут в цене, - продолжает Садреев. - Но в разных районах по-разному. Где-то прирост минимальный – на уровне инфляции, 10-15 процентов. Но в топовых местах, таких как «Алтан», «Габишево» цены подросли существеннее - процентов на 20-25».

Что касается средней цены за сотку, то эксперты ее определить не берутся – везде свои нюансы. «В том же поселке Вознесение в Советском районе можно купить земельный участок за 150 тыс. рублей за сотку, а можно и за 50 тысяч. Всё зависит от месторасположения, от конфигурации земельного участка и от площади», - подчеркивает Руслан Садреев.

И все же специалисты сходятся во мнении, что в Казани ликвидный участок не будет стоить дешевле 100 тыс. рублей за сотку. В пригороде можно найти участки от 40 тыс. рублей в не самых престижных районах и без особой инфраструктуры и до 1 млн. рублей, например, в Боровом Матюшино или Куземетьево.

Общие рекомендации тем, кто рассматривает покупку земли в качестве инвестирования средств, сводятся к тому, что выгодно купить земельный участок, затем построить на нем дом и продать. Размер прибыли будет зависеть и от того, насколько удачно будет выбрано место. «Если угадать с развитием какого-то направления, то выгода будет еще более существенной, - говорит Андрей Савельев. – Вот в свое время угадали те, кто в 2002-2003 годах купил участки в Салмачах. За 2-3 года цены здесь выросли в 10 раз, с 50 тысяч за участок до 50 тысяч за сотку».

Прогнозы

Давать прогнозы – дело неблагодарное, поэтому наши эксперты делали их с осторожностью. По словам Валерия Абсалямова, конечно, было бы хорошо, если летом рынок «загородки» оживится. «Но оглядываясь на рынок жилья в Казани, мысли - пессимистические, - рассуждает эксперт. - На покупку квартиры у людей денег нет, а на «загородку» и подавно. И это на фоне того, что квартиры за полтора года прибавили до трети цены, а загородка если и подорожала, то на уровне инфляции - 10-12 процентов. Она почти так и осталась, как была три года назад. Общая тенденция такова, что у людей нет денег. Может быть, за этот год и зарплата чуть выросла, но и коммуналка выросла, и другие затраты. У среднего и малого бизнеса объемы падают, значит свободных денег еще меньше… Таким образом, чтобы там не продавалось, а если денег нет, то и рынок стоит», - заключает Валерий Абсалямов.

По мнению эксперта, единственное, что может глобально повлиять на этот рынок - это изменение политики банков по предоставлению ипотеки на загородные дома и дачи. «В прошлом году два-три банка уже предлагали такие кредиты, но чтобы масштабно, по хорошим ставкам - пока такого нет. Если на фоне падения объемов кредитования банки расширят ипотечную линейку, то, думаю, люди бы начали потихоньку брать в кредит дачи и «загородку». Хотелось бы, чтобы рынок загородной недвижимости жил активнее, но пока всё идет ровно», - говорит Абсалямов.

Андрей Савельев все же считает, что весной спрос на загородную недвижимость будет достаточно активным.

«Думаю, предстоящий сезон будет спокойным, без каких-либо рывков. Нельзя сказать, что земля - ходовой товар, а другое не продается. И у земли, и у дач, и у коттеджей имеется свой покупатель», - уверен директор ООО «Центральное агентство недвижимости» Айдар Садыков.

Итак, по нашим прогнозам, фаворитами спроса останутся земельные участки без подряда и «загородка» эконом-класса: дачи до 350 тыс. рублей и дома до 4 млн. рублей.

Те, кто все же решится поменять городскую квартиру на загородный дом, имеют хороший шанс сделать это с максимальной выгодой. Ведь вторичное жилье за последние полтора – два года существенно подорожало, а цены на загородные дома остались практически неизменными. Что же касается перспектив ценообразования, то, по всей видимости, рано или поздно цены на «загородку» после долгого застоя тоже пойдут вверх. «Хотя дома и инертнее, чем квартиры, могу спрогнозировать, что рост цен будет и на них», - заключает Андрей Савельев.

НК Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад