Загородная недвижимость: Сезон 2013 открыт

07.05.2013 15:26
Рынок загородной недвижимости готовится к старту сезона. В этом году эксперты хотя и не ожидают какого-то существенного всплеска интереса к загородным домам, но прогнозируют, что спрос будет стабильным.

Зимнее затишье

Зима 2013-го особых сюрпризов не преподнесла. Рынок вел себя характерно для этого периода, продемонстрировав сезонный спад. Да и в целом прошлый год для загородной недвижимости был не сильно удачный: сделки шли, но не сказать что активно, цены если и росли, то, в среднем, на уровне инфляции.

«По итогам прошлого года мы ждали большего, но практически ничего не изменилось, - констатирует директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов. – Самыми ходовыми объектами стали дачи, стоимостью в пределах 350-700 тыс. рублей. И за три-четыре последних месяца ничего не изменилось».

Более оптимистичен в оценках директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев: «Хотя загородный сезон еще не начался, но и зимой у нас в агентстве проходили сделки как по земельным участкам, так и по загородным домам. Обычно в начале года очень редко случаются такие сделки, но на этот раз они были».

Если же брать статистику по земельным участкам, которую ведет Управление Росреестра по РТ, то к февралю в Казани фиксируется снижение числа зарегистрированных сделок. Так, в декабре 2012 года было заключено 342 сделки, в январе - 258, а в феврале – лишь 165, что, в принципе, вполне ожидаемо и связано с сезонностью. В сравнении же с прошлым годом, в январе-феврале 2013-го было зарегистрировано на треть меньше сделок с земельными участками (- 32,7%), чем за аналогичный период 2012-го.

Загородный дом – вложение в комфортное проживание

Что касается загородных домов, то спросом пользуются коттеджи от 4 до 5 млн. рублей. При нынешних ценах на жилье в Казани и учитывая рост коммунальных платежей, все больше людей задумывается о переезде в частный дом. «Люди начали считать деньги, - говорит президент Гильдии риэлторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. - Как раз в январе, когда коммунальные платежи резко повысились (так, за трехкомнатную 100-метровую квартиру начали приходить «платежки» по 10 тысяч рублей) было много обращений по поводу обмена квартир на жилые дома. Цены на трехкомнатные квартиры сейчас сопоставимы с ценами на загородные дома, а «коммуналка» там значительно меньше».

По словам Андрея Савельева, средняя цена сделки на вторичном рынке - около 3 млн. рублей. «За эти деньги можно купить дом площадью 80-90 кв. метров в пригороде Казани плюс еще участок в 6-7 соток. У нас есть предложения новых, только построенных домов площадью 120-130 кв. метров, с получистовой отделкой и участком 6 соток за 4 млн. – 4 млн. 200 тыс. рублей», - комментирует эксперт.

При всей привлекательности «загородки» расценивать ее как инвестиции эксперты пока не рекомендуют. «Загородную недвижимость надо рассматривать не в качестве инвестиции, а как долгосрочное вложение в собственное комфортное проживание. Для себя. Как вложение в бизнес - это нерентабельно», - считает Руслан Садреев. «Покупать готовый дом для дальнейшей перепродажи абсолютно не интересно», - вторит Андрей Савельев.

Могут возникнуть сложности и у тех, кто покупает загородный дом в качестве второго жилья помимо городской квартиры. Дом требует постоянного внимания: с ним не получится как с квартирой – закрыл на ключ и уехал.

«Владеть собственным домом означает вести иной образ жизни. Ведь в каком бы хорошем поселке этот дом не располагался, за ним надо постоянно следить. Тому же бизнесмену это сделать сложно. Хотя бы раз в неделю, - есть у тебя настроение или нет, - надо ехать. Нельзя сказать, что этот фактор существенно влияет на спрос. Он ровный: кому надоедает постоянно ездить, тот избавляется от загородной недвижимости. А кто-то, наоборот, вдохновился, хочет купить, попробовать. Ведь пока не попробуешь - не поймешь. Это сначала кажется, что все легко и просто. Купили - будем жить. А когда забот прибавляется, не все оказываются готовы к такому повороту событий», - рассуждает Валерий Абсалямов.

Инвестируем в землю

Эксперты полагают, что в качестве инвестиций в загородную недвижимость лучше рассматривать покупку земли. «И не ограничиваться просто ее покупкой и потом перепродажей. А, имея какие-то силы и доступ к дешевым стройматериалам, построить на этой земле дом и вот только потом всё продать, - советует Валерий Абсалямов. - Такую инвестицию рассматривать интересно. Дом же перекупать выгодно только в случае его срочной продажи с существенным дисконтом. Тогда в сделке есть смысл. Но это скорее не инвестиция, а спекуляция».

Конечно, вложения в землю отнюдь не столь привлекательны, как это было в середине 2000-х. «Помню, в 2005 году мы никак не могли найти покупателя на участок в Царицино, в хорошем месте. Стоил он тогда 250 тыс. рублей. Всем подряд предлагали… В итоге, конечно, нашли покупателя. Так вот, на сегодняшний день этот участок стоит больше 3,5 млн. рублей. За 8 лет прирост - 1300 процентов!», - делится Руслан Садреев.

Однако и сегодня земля стабильно растет в цене, но наибольший рост, разумеется, дают ликвидные земли. «Как и вся недвижимость, земельные участки растут в цене, - продолжает Садреев. - Но в разных районах по-разному. Где-то прирост минимальный – на уровне инфляции, 10-15 процентов. Но в топовых местах, таких как «Алтан», «Габишево» цены подросли существеннее - процентов на 20-25».

Что касается средней цены за сотку, то эксперты ее определить не берутся – везде свои нюансы. «В том же поселке Вознесение в Советском районе можно купить земельный участок за 150 тыс. рублей за сотку, а можно и за 50 тысяч. Всё зависит от месторасположения, от конфигурации земельного участка и от площади», - подчеркивает Руслан Садреев.

И все же специалисты сходятся во мнении, что в Казани ликвидный участок не будет стоить дешевле 100 тыс. рублей за сотку. В пригороде можно найти участки от 40 тыс. рублей в не самых престижных районах и без особой инфраструктуры и до 1 млн. рублей, например, в Боровом Матюшино или Куземетьево.

Общие рекомендации тем, кто рассматривает покупку земли в качестве инвестирования средств, сводятся к тому, что выгодно купить земельный участок, затем построить на нем дом и продать. Размер прибыли будет зависеть и от того, насколько удачно будет выбрано место. «Если угадать с развитием какого-то направления, то выгода будет еще более существенной, - говорит Андрей Савельев. – Вот в свое время угадали те, кто в 2002-2003 годах купил участки в Салмачах. За 2-3 года цены здесь выросли в 10 раз, с 50 тысяч за участок до 50 тысяч за сотку».

Прогнозы

Давать прогнозы – дело неблагодарное, поэтому наши эксперты делали их с осторожностью. По словам Валерия Абсалямова, конечно, было бы хорошо, если летом рынок «загородки» оживится. «Но оглядываясь на рынок жилья в Казани, мысли - пессимистические, - рассуждает эксперт. - На покупку квартиры у людей денег нет, а на «загородку» и подавно. И это на фоне того, что квартиры за полтора года прибавили до трети цены, а загородка если и подорожала, то на уровне инфляции - 10-12 процентов. Она почти так и осталась, как была три года назад. Общая тенденция такова, что у людей нет денег. Может быть, за этот год и зарплата чуть выросла, но и коммуналка выросла, и другие затраты. У среднего и малого бизнеса объемы падают, значит свободных денег еще меньше… Таким образом, чтобы там не продавалось, а если денег нет, то и рынок стоит», - заключает Валерий Абсалямов.

По мнению эксперта, единственное, что может глобально повлиять на этот рынок - это изменение политики банков по предоставлению ипотеки на загородные дома и дачи. «В прошлом году два-три банка уже предлагали такие кредиты, но чтобы масштабно, по хорошим ставкам - пока такого нет. Если на фоне падения объемов кредитования банки расширят ипотечную линейку, то, думаю, люди бы начали потихоньку брать в кредит дачи и «загородку». Хотелось бы, чтобы рынок загородной недвижимости жил активнее, но пока всё идет ровно», - говорит Абсалямов.

Андрей Савельев все же считает, что весной спрос на загородную недвижимость будет достаточно активным.

«Думаю, предстоящий сезон будет спокойным, без каких-либо рывков. Нельзя сказать, что земля - ходовой товар, а другое не продается. И у земли, и у дач, и у коттеджей имеется свой покупатель», - уверен директор ООО «Центральное агентство недвижимости» Айдар Садыков.

Итак, по нашим прогнозам, фаворитами спроса останутся земельные участки без подряда и «загородка» эконом-класса: дачи до 350 тыс. рублей и дома до 4 млн. рублей.

Те, кто все же решится поменять городскую квартиру на загородный дом, имеют хороший шанс сделать это с максимальной выгодой. Ведь вторичное жилье за последние полтора – два года существенно подорожало, а цены на загородные дома остались практически неизменными. Что же касается перспектив ценообразования, то, по всей видимости, рано или поздно цены на «загородку» после долгого застоя тоже пойдут вверх. «Хотя дома и инертнее, чем квартиры, могу спрогнозировать, что рост цен будет и на них», - заключает Андрей Савельев.

НК Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило ставки по ипотечным кредитам до минимального уровня за всю историю России.
19 часов назад
Один из простых и эффективных способов почувствовать изменения в жизни с приходом весны - обновление интерьера. Мы поделимся с вами простыми способами изменить обстановку в доме, сделать ее более весенней, не затрачивая при этом много сил и денег.
23 часа назад
Расслабиться в ванне после тяжёлого дня будет приятно каждому. А чтобы лишние звуки не мешали получать удовольствие, важно подумать о звукоизоляции ванной ещё на этапе ремонта.
1 день назад