Выгодный вторичный офис

23.05.2013 10:36
Покупка жилой недвижимости с последующим переводом ее в нежилую может быть довольно выгодна с экономической точки зрения. Ведь стоимость готового офиса обычно значительно выше.

Выгоды вторички

«Запрет на точечную застройку в Казани выявил проблему, которая в ближайшее время будет стоять все острее. Это дефицит офисных и торговых площадей, особенно в центре города, - говорит директор агентства недвижимости «Домус» Айрат Хабибуллин. – Один из вариантов решения проблемы – это покупка квартиры на первом этаже жилого дома и дальнейший перевод этого помещения в нежилой фонд».

В первую очередь речь идет о квартирах вторичного рынка. «Вторичка» часто выигрывает у вновь отстроенных офисных и торговых центров. Особенно если речь идет о размещении объектов, которые требуют высокого трафика: аптек, салонов красоты, стоматологических кабинетов и пр. Специализированные офисные и торговые центры часто находятся далеко от проезжей части, остановок, станций метро. Что касается офисных помещений в новостройках, то порой они обходятся значительно дороже, чем перевод жилой недвижимости в разряд нежилой во «вторичке».

По словам Айрата Хабибуллина, собственники квартир на первых этажах могут извлечь максимальную пользу из своей жилой площади, переведя ее в разряд нежилой недвижимости. «Квартиры на первых этажах не всегда комфортны для проживания, пользуются меньшим спросом как жилое помещение, а вот деловые задачи решают отлично», - делится эксперт.

Критерии выбора

Не все квартиры вторичного рынка пригодны для использования в качестве офисов или предприятий бытовой сферы. Согласно Жилищному кодексу РФ, к помещению, переводимому в нежилое, предъявляется целый ряд требований. В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.

«Во-первых, квартира должна иметь отдельный вход или возможность организовать таковой, - уточняет Айрат Хабибуллин. Во-вторых, она должна располагаться либо на первом этаже, либо не иметь под собой жилое помещение, по близости должна быть возможность организовать парковку для машин посетителей. Ну, и самое главное, этот процесс требует громадного количества согласований в различных инстанциях: ГИБДД, «Водоканале», во всевозможных сетях (тепловых, электросетях, телефонных и т.д.), в службе пожарного надзора, СЭБ и так далее».

Поэтому в ходе выбора помещения и предварительной оценки возможности его перевода в нежилое, необходимо учитывать все детали. Вплоть до наличия на прилегающей территории кустарников и деревьев. «Если строить отдельный вход, уничтожение деревьев должно проходить строго по разрешению компетентных на то государственных служб. А самый хлопотный процесс – это получение согласия на размещение входного узла у преобладающего количества жильцов многоквартирного дома, где располагается квартира, поскольку согласно закону, оборудование крыльца занимает часть площади земельного участка, находящегося в собственности жильцов многоквартирного дома», - комментирует Хабибуллин.

Процедура переоформления

После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 Жилищного кодекса РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

- отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;

- переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;

- право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

Постановлением Исполкома Казани от 26.06.12012 №4131 утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Регламентом утвержден перечень необходимых документов, в числе которых:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае перевода жилого помещения в нежилое – справка формы №8 (выписка из домовой книги об отсутствии регистрации)), оформленные не ранее чем за 30 дней до даты подачи заявления о переводе помещения;

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, представляется технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка (реконструкция) требуются для обеспечения использования помещения в новом качестве (выдается проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию, с заключениями органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора));

- эскизный и рабочий проект устройства из легких конструкций доступа к переводимому помещению (в случае перевода из жилого) (с приложением копии свидетельства о допуске проектной организации, являющейся членом саморегулируемой организации, к работам по подготовке проектно-сметной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), отдельных подъездных путей, озеленение и благоустройство прилегающей территории, согласованный с Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани (с приложением сопроводительного письма к проекту от Управления архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Казани) и с организациями, которые указаны в сопроводительном письме;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о переводе помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с передачей в пользование заявителю в этих целях части общего имущества при условии, что земельный участок передан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», и в общую долевую собственность, согласованное с управляющей организацией, ТСЖ (ЖК, ЖСК).

Заявление и документы представляются в одном экземпляре.

Уведомление о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка может быть представлено заявителем по собственной инициативе, а в случае непредставления – получено по запросу с использованием системы межведомственного взаимодействия в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан.

Пакет документов подается в Комитет жилищно-коммунального хозяйства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, который находится на ул. Кремлевская, 11.

По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 33 рабочих дня со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.

Переоформление помещения из жилого в нежилой фонд выгодное, но довольно трудоемкое дело. Поэтому надежнее будет обратиться к специалистам, которые уже имеют опыт подобного рода операций. А если сделать это на этапе подбора помещения, то положительный результат наверняка будет гарантирован.

НК Анна Ракипова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад