Лето – 2013: в ожидании перемен

Современные спортивные объекты, отреставрированные памятники архитектуры, новые мосты, дороги и развязки, облагороженные «маршруты гостеприимства» - это те дивиденды, которые должны получить горожане за свое долготерпение. Кульминация совсем близка – остались считанные дни до открытия Игр. Все, кто задействован в событии №1, пребывают в состоянии повышенной «боевой» готовности. Остальные же пакуют чемоданы. Деловая жизнь замерла, констатируют эксперты.

Традиционный сезон летних отпусков плюс Универсиада - эти два фактора привели к полному затишью в деловой жизни. Рынок недвижимости не исключение. Но если все-таки решение квартирного вопроса было запланировано именно на лето, то на что теперь можно рассчитывать? Об этом мы рассуждаем вместе с нашими экспертами: директором агентства недвижимости «Валери» Валерием Абсалямовым, директором юридического агентства «Премьер» Русланом Садреевым, директором ООО «НЛБ-недвижимость» Андреем Савельевым и директором ООО «Счастливый дом» Анастасией Гизатовой.

Деловая активность стремится к нулю

По данным татарстанского Управления Росреестра, в целом по республике за 5 месяцев этого года количество сделок купли-продажи жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на 0,5% (42823 сделок за январь-май 2012 года против 42586 в этом году). Это лишний раз подтверждает: рынок пребывает в состоянии застоя, означающего низкую покупательскую активность на фоне высоких цен на жилье. И, похоже, предстоящим летом в лучшую сторону положение не изменится.

Андрей Савельев:

- Скорее всего, летом нас ждет продолжение той ситуации, что творится сейчас. Общая стагнация на рынке, которая тянется уже почти год, усугубится сезонным спадом: лето пора отпусков, в том числе и для риэлторов. Считаю, что на рынке будет затишье и стагнация продолжится.

Анастасия Гизатова:

- Я бы не сказала, что лето – это период традиционного затишья. Если брать прошлые годы, то летние месяцы были достаточно активными: сделки шли и в сегменте новостроек, и в сегменте вторичного жилья.

Сейчас как минимум с весны идет стагнационный процесс, корни которого находятся еще в прошлом году. А к лету к стагнации прибавилась еще Универсиада, которая повлекла за собой замедление деловой активности. Поэтому я думаю, что этим летом и на рынке недвижимости активность будет практически нулевая.

Кстати, по моему мнению, Универсиада негативно повлияла на рынок недвижимости: те, кто хочет купить квартиру, считают, что после нее цены упадут, у тех же, кто хочет продать - мнение диаметрально противоположное. В итоге рынок стоит, количество сделок уменьшается. До середины августа – начала сентября лучше расслабиться и уйти в отпуск.

Валерий Абсалямов:

- Начиная с последней недели июня и до начала августа, деловая жизнь в городе будет парализована. Скорее всего, вообще ничего происходить не будет.

Руслан Садреев:

-  Это лето уникально. Да, это связано с Универсиадой. Но даже не в том плане, что люди в ней как-то заняты, она стимулирует горожан брать отпуска, уезжать из Казани… Активности нет. И раньше конца августа – начала сентября она вряд ли возобновится.

 

«Вторичка» в застое

По оценкам экспертов, хуже всего дела обстоят на вторичном рынке. Напомним, что в результате активизации покупательского спроса в конце 2011 года произошел значительный скачок цен на рынке вторичного жилья. В результате за два года цены «взлетели» ровно на треть (см. таблицу 1).

 Если в июне 2011 года квадратный метр на «вторичке» в среднем стоил 42 581 руб., то через год цена «квадрата» прибавила 27,92% и дошла до 54 468 руб. К нынешнему лету еще плюс 5,3% (56 740 руб. за кв. м).

Взяв за точку отсчета однокомнатную «хрущевку» - традиционно самый доступный вариант полноценной квартиры, – можно наглядно оценить масштабы удорожания жилья (см. таблицу 2). Летом 2011 года вполне можно было найти варианты по цене 1 млн. 100 тыс. – 1 млн. 200 тыс. руб. К весне 2012-го продавцы стали просить за «однушки» постройки 40-летней давности 2 млн. руб., а порой и больше. То есть цены поднялись чуть ли не в два раза, а реальные доходы населения, по данным официальной статистики (http://mert.tatarstan.ru), за 2012 год прибавили всего 12,4% к уровню 2011 года. Так что для большинства казанцев перспектива покупки недвижимости стала еще более призрачной.

Обнадеживает то, что сейчас можно констатировать некоторую коррекцию цен в этом сегменте – они пошли на понижение. В июне 2013-го однокомнатная «хрущевка» в среднем стоит 1 млн. 800 тыс. -1 млн. 900 тыс. рублей. «Можно уже говорить, что по сравнению с прошлым летом однокомнатные «хрущевки» подешевели на 100 тыс. рублей», - говорит Валерий Абсалямов. «Это стандартные «хрущевки» в панельных или кирпичных домах в спальных районах – Московском, Приволжском, центре Кировского, в Ново-Савиновском около Московского рынка, остановки «Океан». Еще весной такие квартиры стоили на 100 тыс. дороже», - согласен Руслан Садреев.

Давать общий прогноз на понижение эксперты пока осторожничают. Но почти все отмечают, что дельта торга увеличилась, особенно когда речь идет об оплате наличными.

Руслан Садреев:

- Сейчас продавцы идут на уступки более охотно. Буквально пару недель назад мы вели сделку и продавец уступил 100 тысяч. Сделка была за наличный расчет.

Анастасия Гизатова:

- Когда продажа срочная или связана со встречной покупкой, то скидывают и 100 тысяч. И это от объективных, а не завышенных цен, которые продавцы сами себе придумали.

Андрей Савельев:

- В ближайшее время возможно незначительные колебания цен. Вверх - вместе с инфляцией, вниз - когда необходима срочная продажа квартиры. Пока не могу сказать, что снижение цен носит какой-то глобальный характер. Пока это точечное понижение: в тех случаях, когда продавцу необходимо получить конкурентное преимущество, чтобы продать быстрее. И такие случаи встречаются нередко. Буквально только что выставлена на продажу двухкомнатная «хрущевка» за 2 млн. 050 тыс. руб. – это ниже среднерыночной цены, но продать надо срочно, поэтому продавец идет на такой демпинг.

Правда, это отнюдь не значит, что цены идут вниз. Статистика свидетельствует, что на 1-3 процента в месяц цены прибавляют. Тем не менее, сейчас можно рассчитывать на хорошую скидку. Как правило, при торге продавец скидывает от 20 до 50 тысяч рублей. Сейчас в период стагнации реально получить более существенный дисконт. Особенно, когда человек приходит с наличными деньгами и говорит, что завтра же готов идти на сделку. В условиях сегодняшнего рынка, я думаю, трое из пяти продавцов согласятся уступить в цене 70-100 тысяч. И это не означает, что первоначальная цена была завышена – это ситуация на рынке заставляет продавца идти на уступки и однозначно могу сказать, что сейчас время покупать.

Покупательские предпочтения на «вторичке» специалисты рынка недвижимости характеризуют следующим образом.

Руслан Садреев:

- Квартиры сейчас покупают те, кому необходимо решить свой жилищный вопрос. Поэтому пользуются спросом и одно-, и двух-, и трехкомнатные квартиры, и земельные участки, и жилые дома – все примерно на одном уровне.

Андрей Савельев:

- Более или менее стабильный спрос на одно-, двухкомнатные «ленинградки» и однокомнатные квартиры бизнес-класса площадью 40-50 кв. м. На «хрущевки» традиционный спрос сохраняется, но в динамике он уступает спросу на «ленинградки».

Валерий Абсалямов:

- Однокомнатные квартиры были, есть и будут лидерами по спросу. Но «вторичку» надо разделить. Первый сегмент – жилье в только что сданных домах со свежим ремонтом или черновой отделкой. Второй -  квартиры в домах, которым 3-5 лет. Третий – все остальное: здесь дела со спросом хуже всего.

«Возрастные» квартиры стали брать гораздо реже. Больше покупают жилье посвежее. Кто-то берет с черновой отделкой: это на этапе строительства есть определенные риски, а когда дом сдан, можно покупать без опасений, тем более ценник в сданных домах практически тот же самый что в домах, которые будут сданы через полгода.

Единственное, где спрос стабильный - это центр Казани. Здесь и домов не так много, и строят тут мало, и люди другие. А покупают те, для кого проблемы, о которых мы говорим, если они их и касаются, то не очень сильно.

Анастасия Гизатова:

- Более менее устойчивым спросом пользуются «однушки»: «хрущевки», «ленинградки» и «улучшенки» площадью до 45 кв. м.

Если говорить о сроке экспозиции, то здесь эксперты единодушны: в среднем квартира продается через месяц - полтора. «Среднее время экспозиции сейчас увеличилось до 1,5 месяцев. Когда мы наблюдали рост рынка, квартиры уходили за 2-3 недели. Сейчас предложение превышает спрос. Найти подходящий вариант не является проблемой. Есть из чего выбрать», - комментирует Савельев. «При объективной цене средний срок экспозиции квартиры - один месяц. Но если цена завышена, то квартира может «стоять» очень долго», - предупреждает Гизатова.

 

«Первичка» в фаворе

Смещение спроса со вторичного на первичный рынок жилья можно считать трендом 2013 года. Об этом говорят и специалисты и статистика. С января по май в Казани по сравнению с тем же периодом прошлого года зарегистрировано в 1,5 раза больше договоров участия в долевом строительстве (почти 3,5 тысячи). Цена квадратного метра первичного жилья отстает от «вторички» в среднем всего на 2-3 тысячи рублей. Но даже такая экономия привлекательна для покупателей.  Надо сказать, что рынок чутко реагирует на потребительский вкус: квадратный метр в новых однокомнатных квартирах, которые являются едва ли не самым ходовым товаром, за два года прибавил в цене рекордные 39,1%. Обогнав по росту цен как «однушки» вторичного рынка (+32,8%), так и своих «одноклассников» - двухкомнатные  и трехкомнатные квартиры (рост +22,3% и + 29,3% соответственно) в новостройках.

Андрей Савельев:

- Покупатели все больше и чаще идут на первичный рынок. Но из них 85 процентов предпочитают покупать на этапе окончания строительства, когда до сдачи дома остается максимум год. На нулевом цикле сейчас покупают только у монстров стройрынка, у тех, кто уже давно себя зарекомендовал: строит одновременно по 5-10 домов или возводит микрорайоны. У них покупают на начальной стадии, хотя тоже не особо охотно.

Анастасия Гизатова:

- Уйдя на первичный рынок, покупатель сделал правильно. Гораздо выгоднее вкладываться в новое жилье. Спросом пользуются объекты на финальной стадии – ближе к сдаче дома. Меняя «вторичку» на «первичку», нужно где-то жить какое-то время и быть уверенным, что не очень долго.

Нельзя сказать, что какие-то отдельные жилые комплексы пользуются повышенным спросом. Хоть застройщики и утверждают, что именно их дома наиболее популярны -  такого нет. Спрос равномерный без ажиотажа.

Руслан Садреев:

- Сказать, что сейчас ажиотаж по первичному жилью я не могу. Но в таких крупных проектах как «Изумрудный город» на ул. Кул Гали («Унистрой») или комплекс на ул. Восход («Бриз») большинство квартир застройщиками уже продано по цене 55-60 тыс. руб. за кв. м.

Валерий Абсалямов:

- «Первичка» становится более привлекательной для покупателя. Причин вижу две: или в городе не слишком  много новостроек или люди не хотят больше старое жилье покупать. Так что у строительных фирм дела более или менее идут, квартиры распродаются без особых усилий. И более того - идет некоторое удорожание. Цены на новостройки в центре Казани подобрались к 70 тыс. руб. за кв. м, в спальных районах - 58-60 тыс. руб. за «квадрат», на  окраинах - 55 тыс. руб. О 45-47 тыс. руб. за квадрат остается только вспоминать – таких цен больше нет. Если только это не долгострой или не объекты застройщиков с сомнительной репутацией.

 

Инвестиций нет

Большинство инвесторов, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью получения финансовой выгоды, удовлетворили интерес к марту 2012 года. Сейчас их число уменьшилось в разы.

- Этому есть две причины, - говорит Валерий Абсалямов. - Во-первых, те, кто хотел вложить деньги в недвижимость, это уже сделали. Во-вторых, денег у людей не очень много поэтому и инвесторов не очень много. А, в-третьих, – чистая математика. Раньше при стартовой цене в 30 тыс. руб. за кв. м на нулевом этапе строительства за год можно было получить 5-8 тыс. руб. прироста. К окончанию строительства выходило до 25-30 процентов выгоды. Сегодня при цене 50-55 тыс. руб. за кв. м, прибыль не превысит 10-12 процентов. Выгоднее положить деньги в банк, при этом не рисковать и не волноваться. Высокая стартовая цена продаж все больше и больше выталкивает инвесторов из этого бизнеса – он становится не интересным с точки зрения доходности. Я думаю, к весне инвестиции в новостройки совсем сойдут на нет. Так как экономических перспектив никаких нет, - резюмирует эксперт.

 

Ипотека уменьшилась почти вдвое

Ипотека тоже сильно сбавила обороты. По данным Управления Росреестра по РТ, договоров ипотеки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года зарегистрировано меньше на 46%.  Причиной тому, скорее всего, стало удорожание кредитов по сравнению с 2011-2012 годами. А к концу 2013 года средневзвешанная ставка по ипотеке может составить 13,5-13,6 процентов.

Валерий Абсалямов:

- Банки, по моим наблюдениям, больше склонны не давать ипотечный кредит, чем выдавать. Хотя, казалось бы, они активны в продвижении своих услуг, предлагают новые линейки продуктов, но судя по частным примерам отказов очень много. Из 10 случаев в половине из них люди получают отказ. У меня складывается впечатление, что к осени кредиты еще больше подорожают и банки не особо настроены их выдавать сейчас.

Анастасия Гизатова:

- Мы сталкиваемся с тем, что количество ипотек уменьшается. Уменьшилась и сумма кредита при том, что цены на жилье не понизились. Очень осторожно берут люди ипотеку. По сравнению с прошлым годом где-то на четверть уменьшилось число ипотечных сделок.

 

В ожидании перемен

Валерий Абсалямов:

- Что будет в августе, пока сложно предположить. Есть два варианта развития событий. Если накопится спрос, то к сентябрю рынок оживится. Если же будет обратная ситуация, что более вероятно, - когда за полтора месяца люди, которым надо было продать, ничего не продадут, - то ситуация будет усугубляться. Поступление на рынок идет стабильное – продать-то людям надо. В первую очередь, это сказывается на спросе: возникает избыток предложений, на который сложно найти желающих.

В такой ситуации рынок покупателя будет еще более превалировать и если не будет некоторого снижения цен, то он и дальше будет пребывать в стагнации. Ведь чтобы рынок сдвинулся, необходимо достаточное количество покупателей – надо чтобы накопившийся товар разобрали. И проблема не в том, что нет желающих: потребность в жилье есть и она еще долго в Казани не закончится. Но вместе с востребованностью должны быть и возможности. Сегодняшние цены я считаю неподъемными, а с деньгами, как я понимаю, ни в Казани, ни в целом в России не густо.

Итак, пожалуй, для тех, кто имеет возможность купить квартиру за наличные, нынешнее лето – отличный шанс совершить выгодную сделку. Можно рассчитывать на хорошую скидку и выбрать есть из чего. Всем остальным в ожидании перемен остается пожелать приятного летнего отдыха!

НК Анна Ракипова

 

Таблица 1. Динамика изменений средней цены кв. м на вторичном и первичном рынках в период с июня 2011 г. по июнь 2013 г.

Дата	Рынок: Вторичный Объект: Любой Район: Любой Проект: Любой	Рынок: Первичный Объект: Любой Район: Любой
06.2011	42581	43664
07.2011	43352 +1.8%	43355 -0.7%
08.2011	44321 +2.2%	43705 +0.8%
09.2011	43943 -0.9%	43901 +0.4%
10.2011	44397 +1%	44408 +1.2%
11.2011	46663 +5.1%	45409 +2.3%
12.2011	48302 +3.5%	46403 +2.2%
01.2012	49447 +2.4%	47752 +2.9%
02.2012	50199 +1.5%	49017 +2.6%
03.2012	52492 +4.6%	49505 +1%
04.2012	53637 +2.2%	49305 -0.4%
05.2012	54069 +0.8%	49409 +0.2%
06.2012	54468 +0.7%	50845 +2.9%
07.2012	54633 +0.3%	50524 -0.6%
08.2012	55265 +1.2%	50777 +0.5%
09.2012	55971 +1.3%	51373 +1.2%
10.2012	56452 +0.9%	51984 +1.2%
11.2012	56681 +0.4%	53888 +3.7%
12.2012	56699 0%	53737 -0.3%
01.2013	56261 -0.8%	54018 +0.5%
02.2013	57035 +1.4%	53866 -0.3%
03.2013	57619 +1%	53891 0%
04.2013	57138 -0.8%	54170 +0.5%
05.2013	56907 -0.4%	54686 +1%
06.2013	56740 -0.3%	54970 +0.5%
Разница за период:	+14159 (+33.3%)	+11306 (+25.9%)

Источник: www.reportal.ru