Современные спортивные объекты, отреставрированные памятники архитектуры, новые мосты, дороги и развязки, облагороженные «маршруты гостеприимства» - это те дивиденды, которые должны получить горожане за свое долготерпение. Кульминация совсем близка – остались считанные дни до открытия Игр. Все, кто задействован в событии №1, пребывают в состоянии повышенной «боевой» готовности. Остальные же пакуют чемоданы. Деловая жизнь замерла, констатируют эксперты.
Традиционный сезон летних отпусков плюс Универсиада - эти два фактора привели к полному затишью в деловой жизни. Рынок недвижимости не исключение. Но если все-таки решение квартирного вопроса было запланировано именно на лето, то на что теперь можно рассчитывать? Об этом мы рассуждаем вместе с нашими экспертами: директором агентства недвижимости «Валери» Валерием Абсалямовым, директором юридического агентства «Премьер» Русланом Садреевым, директором ООО «НЛБ-недвижимость» Андреем Савельевым и директором ООО «Счастливый дом» Анастасией Гизатовой.
Деловая активность стремится к нулю
По данным татарстанского Управления Росреестра, в целом по республике за 5 месяцев этого года количество сделок купли-продажи жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на 0,5% (42823 сделок за январь-май 2012 года против 42586 в этом году). Это лишний раз подтверждает: рынок пребывает в состоянии застоя, означающего низкую покупательскую активность на фоне высоких цен на жилье. И, похоже, предстоящим летом в лучшую сторону положение не изменится.
Андрей Савельев:
- Скорее всего, летом нас ждет продолжение той ситуации, что творится сейчас. Общая стагнация на рынке, которая тянется уже почти год, усугубится сезонным спадом: лето пора отпусков, в том числе и для риэлторов. Считаю, что на рынке будет затишье и стагнация продолжится.
Анастасия Гизатова:
- Я бы не сказала, что лето – это период традиционного затишья. Если брать прошлые годы, то летние месяцы были достаточно активными: сделки шли и в сегменте новостроек, и в сегменте вторичного жилья.
Сейчас как минимум с весны идет стагнационный процесс, корни которого находятся еще в прошлом году. А к лету к стагнации прибавилась еще Универсиада, которая повлекла за собой замедление деловой активности. Поэтому я думаю, что этим летом и на рынке недвижимости активность будет практически нулевая.
Кстати, по моему мнению, Универсиада негативно повлияла на рынок недвижимости: те, кто хочет купить квартиру, считают, что после нее цены упадут, у тех же, кто хочет продать - мнение диаметрально противоположное. В итоге рынок стоит, количество сделок уменьшается. До середины августа – начала сентября лучше расслабиться и уйти в отпуск.
Валерий Абсалямов:
- Начиная с последней недели июня и до начала августа, деловая жизнь в городе будет парализована. Скорее всего, вообще ничего происходить не будет.
Руслан Садреев:
- Это лето уникально. Да, это связано с Универсиадой. Но даже не в том плане, что люди в ней как-то заняты, она стимулирует горожан брать отпуска, уезжать из Казани… Активности нет. И раньше конца августа – начала сентября она вряд ли возобновится.
«Вторичка» в застое
По оценкам экспертов, хуже всего дела обстоят на вторичном рынке. Напомним, что в результате активизации покупательского спроса в конце 2011 года произошел значительный скачок цен на рынке вторичного жилья. В результате за два года цены «взлетели» ровно на треть (см. таблицу 1).
Обнадеживает то, что сейчас можно констатировать некоторую коррекцию цен в этом сегменте – они пошли на понижение. В июне 2013-го однокомнатная «хрущевка» в среднем стоит 1 млн. 800 тыс. -1 млн. 900 тыс. рублей. «Можно уже говорить, что по сравнению с прошлым летом однокомнатные «хрущевки» подешевели на 100 тыс. рублей», - говорит Валерий Абсалямов. «Это стандартные «хрущевки» в панельных или кирпичных домах в спальных районах – Московском, Приволжском, центре Кировского, в Ново-Савиновском около Московского рынка, остановки «Океан». Еще весной такие квартиры стоили на 100 тыс. дороже», - согласен Руслан Садреев.
Давать общий прогноз на понижение эксперты пока осторожничают. Но почти все отмечают, что дельта торга увеличилась, особенно когда речь идет об оплате наличными.
Руслан Садреев:
- Сейчас продавцы идут на уступки более охотно. Буквально пару недель назад мы вели сделку и продавец уступил 100 тысяч. Сделка была за наличный расчет.
Анастасия Гизатова:
- Когда продажа срочная или связана со встречной покупкой, то скидывают и 100 тысяч. И это от объективных, а не завышенных цен, которые продавцы сами себе придумали.
Андрей Савельев:
- В ближайшее время возможно незначительные колебания цен. Вверх - вместе с инфляцией, вниз - когда необходима срочная продажа квартиры. Пока не могу сказать, что снижение цен носит какой-то глобальный характер. Пока это точечное понижение: в тех случаях, когда продавцу необходимо получить конкурентное преимущество, чтобы продать быстрее. И такие случаи встречаются нередко. Буквально только что выставлена на продажу двухкомнатная «хрущевка» за 2 млн. 050 тыс. руб. – это ниже среднерыночной цены, но продать надо срочно, поэтому продавец идет на такой демпинг.
Правда, это отнюдь не значит, что цены идут вниз. Статистика свидетельствует, что на 1-3 процента в месяц цены прибавляют. Тем не менее, сейчас можно рассчитывать на хорошую скидку. Как правило, при торге продавец скидывает от 20 до 50 тысяч рублей. Сейчас в период стагнации реально получить более существенный дисконт. Особенно, когда человек приходит с наличными деньгами и говорит, что завтра же готов идти на сделку. В условиях сегодняшнего рынка, я думаю, трое из пяти продавцов согласятся уступить в цене 70-100 тысяч. И это не означает, что первоначальная цена была завышена – это ситуация на рынке заставляет продавца идти на уступки и однозначно могу сказать, что сейчас время покупать.
Покупательские предпочтения на «вторичке» специалисты рынка недвижимости характеризуют следующим образом.
Руслан Садреев:
- Квартиры сейчас покупают те, кому необходимо решить свой жилищный вопрос. Поэтому пользуются спросом и одно-, и двух-, и трехкомнатные квартиры, и земельные участки, и жилые дома – все примерно на одном уровне.
Андрей Савельев:
- Более или менее
стабильный спрос на одно-, двухкомнатные «ленинградки» и однокомнатные квартиры
бизнес-класса площадью 40-
Валерий Абсалямов:
- Однокомнатные квартиры были, есть и будут лидерами по спросу. Но «вторичку» надо разделить. Первый сегмент – жилье в только что сданных домах со свежим ремонтом или черновой отделкой. Второй - квартиры в домах, которым 3-5 лет. Третий – все остальное: здесь дела со спросом хуже всего.
«Возрастные» квартиры стали брать гораздо реже. Больше покупают жилье посвежее. Кто-то берет с черновой отделкой: это на этапе строительства есть определенные риски, а когда дом сдан, можно покупать без опасений, тем более ценник в сданных домах практически тот же самый что в домах, которые будут сданы через полгода.
Единственное, где спрос стабильный - это центр Казани. Здесь и домов не так много, и строят тут мало, и люди другие. А покупают те, для кого проблемы, о которых мы говорим, если они их и касаются, то не очень сильно.
Анастасия Гизатова:
- Более менее
устойчивым спросом пользуются «однушки»: «хрущевки», «ленинградки» и «улучшенки»
площадью до
Если говорить о сроке экспозиции, то здесь эксперты единодушны: в среднем квартира продается через месяц - полтора. «Среднее время экспозиции сейчас увеличилось до 1,5 месяцев. Когда мы наблюдали рост рынка, квартиры уходили за 2-3 недели. Сейчас предложение превышает спрос. Найти подходящий вариант не является проблемой. Есть из чего выбрать», - комментирует Савельев. «При объективной цене средний срок экспозиции квартиры - один месяц. Но если цена завышена, то квартира может «стоять» очень долго», - предупреждает Гизатова.
«Первичка» в фаворе
Смещение спроса со вторичного на первичный рынок жилья можно считать трендом 2013 года. Об этом говорят и специалисты и статистика. С января по май в Казани по сравнению с тем же периодом прошлого года зарегистрировано в 1,5 раза больше договоров участия в долевом строительстве (почти 3,5 тысячи). Цена квадратного метра первичного жилья отстает от «вторички» в среднем всего на 2-3 тысячи рублей. Но даже такая экономия привлекательна для покупателей. Надо сказать, что рынок чутко реагирует на потребительский вкус: квадратный метр в новых однокомнатных квартирах, которые являются едва ли не самым ходовым товаром, за два года прибавил в цене рекордные 39,1%. Обогнав по росту цен как «однушки» вторичного рынка (+32,8%), так и своих «одноклассников» - двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (рост +22,3% и + 29,3% соответственно) в новостройках.
Андрей Савельев:
- Покупатели все больше и чаще идут на первичный рынок. Но из них 85 процентов предпочитают покупать на этапе окончания строительства, когда до сдачи дома остается максимум год. На нулевом цикле сейчас покупают только у монстров стройрынка, у тех, кто уже давно себя зарекомендовал: строит одновременно по 5-10 домов или возводит микрорайоны. У них покупают на начальной стадии, хотя тоже не особо охотно.
Анастасия Гизатова:
- Уйдя на первичный рынок, покупатель сделал правильно. Гораздо выгоднее вкладываться в новое жилье. Спросом пользуются объекты на финальной стадии – ближе к сдаче дома. Меняя «вторичку» на «первичку», нужно где-то жить какое-то время и быть уверенным, что не очень долго.
Нельзя сказать, что какие-то отдельные жилые комплексы пользуются повышенным спросом. Хоть застройщики и утверждают, что именно их дома наиболее популярны - такого нет. Спрос равномерный без ажиотажа.
Руслан Садреев:
- Сказать, что сейчас ажиотаж по первичному жилью я не могу. Но в таких крупных проектах как «Изумрудный город» на ул. Кул Гали («Унистрой») или комплекс на ул. Восход («Бриз») большинство квартир застройщиками уже продано по цене 55-60 тыс. руб. за кв. м.
Валерий Абсалямов:
- «Первичка» становится более привлекательной для покупателя. Причин вижу две: или в городе не слишком много новостроек или люди не хотят больше старое жилье покупать. Так что у строительных фирм дела более или менее идут, квартиры распродаются без особых усилий. И более того - идет некоторое удорожание. Цены на новостройки в центре Казани подобрались к 70 тыс. руб. за кв. м, в спальных районах - 58-60 тыс. руб. за «квадрат», на окраинах - 55 тыс. руб. О 45-47 тыс. руб. за квадрат остается только вспоминать – таких цен больше нет. Если только это не долгострой или не объекты застройщиков с сомнительной репутацией.
Инвестиций нет
Большинство инвесторов, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью получения финансовой выгоды, удовлетворили интерес к марту 2012 года. Сейчас их число уменьшилось в разы.
- Этому есть две причины, - говорит Валерий Абсалямов. - Во-первых, те, кто хотел вложить деньги в недвижимость, это уже сделали. Во-вторых, денег у людей не очень много поэтому и инвесторов не очень много. А, в-третьих, – чистая математика. Раньше при стартовой цене в 30 тыс. руб. за кв. м на нулевом этапе строительства за год можно было получить 5-8 тыс. руб. прироста. К окончанию строительства выходило до 25-30 процентов выгоды. Сегодня при цене 50-55 тыс. руб. за кв. м, прибыль не превысит 10-12 процентов. Выгоднее положить деньги в банк, при этом не рисковать и не волноваться. Высокая стартовая цена продаж все больше и больше выталкивает инвесторов из этого бизнеса – он становится не интересным с точки зрения доходности. Я думаю, к весне инвестиции в новостройки совсем сойдут на нет. Так как экономических перспектив никаких нет, - резюмирует эксперт.
Ипотека уменьшилась почти вдвое
Ипотека тоже сильно сбавила обороты. По данным Управления Росреестра по РТ, договоров ипотеки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года зарегистрировано меньше на 46%. Причиной тому, скорее всего, стало удорожание кредитов по сравнению с 2011-2012 годами. А к концу 2013 года средневзвешанная ставка по ипотеке может составить 13,5-13,6 процентов.
Валерий Абсалямов:
- Банки, по моим наблюдениям, больше склонны не давать ипотечный кредит, чем выдавать. Хотя, казалось бы, они активны в продвижении своих услуг, предлагают новые линейки продуктов, но судя по частным примерам отказов очень много. Из 10 случаев в половине из них люди получают отказ. У меня складывается впечатление, что к осени кредиты еще больше подорожают и банки не особо настроены их выдавать сейчас.
Анастасия Гизатова:
- Мы сталкиваемся с тем, что количество ипотек уменьшается. Уменьшилась и сумма кредита при том, что цены на жилье не понизились. Очень осторожно берут люди ипотеку. По сравнению с прошлым годом где-то на четверть уменьшилось число ипотечных сделок.
В ожидании перемен
Валерий Абсалямов:
- Что будет в августе, пока сложно предположить. Есть два варианта развития событий. Если накопится спрос, то к сентябрю рынок оживится. Если же будет обратная ситуация, что более вероятно, - когда за полтора месяца люди, которым надо было продать, ничего не продадут, - то ситуация будет усугубляться. Поступление на рынок идет стабильное – продать-то людям надо. В первую очередь, это сказывается на спросе: возникает избыток предложений, на который сложно найти желающих.
В такой ситуации рынок покупателя будет еще более превалировать и если не будет некоторого снижения цен, то он и дальше будет пребывать в стагнации. Ведь чтобы рынок сдвинулся, необходимо достаточное количество покупателей – надо чтобы накопившийся товар разобрали. И проблема не в том, что нет желающих: потребность в жилье есть и она еще долго в Казани не закончится. Но вместе с востребованностью должны быть и возможности. Сегодняшние цены я считаю неподъемными, а с деньгами, как я понимаю, ни в Казани, ни в целом в России не густо.
Итак, пожалуй, для тех, кто имеет возможность купить квартиру за наличные, нынешнее лето – отличный шанс совершить выгодную сделку. Можно рассчитывать на хорошую скидку и выбрать есть из чего. Всем остальным в ожидании перемен остается пожелать приятного летнего отдыха!
НК Анна Ракипова
Таблица 1. Динамика
изменений средней цены кв. м на вторичном и первичном рынках в период с июня
Дата |
Рынок: Вторичный |
Рынок: Первичный |
06.2011 |
42581 |
43664 |
07.2011 |
43352 |
43355 |
08.2011 |
44321 |
43705 |
09.2011 |
43943 |
43901 |
10.2011 |
44397 |
44408 |
11.2011 |
46663 |
45409 |
12.2011 |
48302 |
46403 |
01.2012 |
49447 |
47752 |
02.2012 |
50199 |
49017 |
03.2012 |
52492 |
49505 |
04.2012 |
53637 |
49305 |
05.2012 |
54069 |
49409 |
06.2012 |
54468 |
50845 |
07.2012 |
54633 |
50524 |
08.2012 |
55265 |
50777 |
09.2012 |
55971 |
51373 |
10.2012 |
56452 |
51984 |
11.2012 |
56681 |
53888 |
12.2012 |
56699 |
53737 |
01.2013 |
56261 |
54018 |
02.2013 |
57035 |
53866 |
03.2013 |
57619 |
53891 |
04.2013 |
57138 |
54170 |
05.2013 |
56907 |
54686 |
06.2013 |
56740 |
54970 |
Разница за период: |
+14159 (+33.3%) |
+11306 (+25.9%) |
Источник: www.reportal.ru