Подводные камни сделок с недвижимостью

25.07.2013 11:56
Сделка купли-продажи недвижимости – серьезный и ответственный шаг, в ходе которого возникает немало различных вопросов. Разобраться в одиночку с нюансами и тонкостями этой процедуры гражданам в одиночку зачастую не под силу, поэтому необходима консультация эксперта. Предлагаем ответы на вопросы, поступившие в Управление Росреестра по Республике Татарстан.

ВОПРОС: – Могу ли я продать квартиру своей супруге, которая была приобретена  нами в период брака на совместно нажитые средства?

 ОТВЕТ: – Между супругами возможны гражданско-правовые сделки. Однако они должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Не соответствует закону «продажа» другому супругу недвижимости, находящейся в совместной собственности, пусть и оформленной на имя одного из супругов. В соответствии со ст.153 ГК РФ,  сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В данном случае при продаже имущество из совместной собственности  опять «поступает» в совместную собственность тех же лиц, т.е. не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности. Согласно п.1 ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому в регистрации таких договоров может быть отказано на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Отсюда следует, что одним наиболее распространенным видом договора из группы сделок, направленных на передачу имущества между супругами является такой договор, как дарение.

Купля-продажа имущества между супругами возможна лишь в случае оформления брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может заключаться в отношении:

– имеющегося и будущего общего имущества супругов;

– личного имущества супругов;

– имущества в случае расторжения брака;

– иных имущественных прав супругов.

 

ВОПРОС: – Необходимо ли разрешение органов опеки и попечительства при приобретении  на несовершеннолетнего ребенка недвижимого имущества с использованием кредитных средств?

 ОТВЕТ: – При приобретении недвижимого имущества на несовершеннолетнего с использованием кредитных средств, необходимо представление разрешения органов опеки и попечительства на государственную регистрацию, поскольку возникает ипотека (залог) в силу закона в отношении имущества несовершеннолетнего. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок влекущих уменьшение имущества подопечного.

 ВОПРОС: – Возможно ли проведение государственной регистрации купли-продажи квартиры, если я по доверенности действую от имени продавца и продаю квартиру своей супруге?

 ОТВЕТ: – Сложности создает доверенность, выданная одному из супругов, который впоследствии как представитель заключает сделку с другим супругом. Например, продавец выдал доверенность мужу, который от его имени подписал договор с собственной женой. Известно, что в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ  нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества супругов). Заключая договор купли-продажи со своей супругой фактически доверенное лицо продает вещь самому себе (имущество приобретается супругом в совместную собственность супругов) . Но п. 3 ст.182 ГК РФ, запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Чтобы у регистратора не было сомнений и не требовалось последующего одобрения сделки непосредственно продавцом, представлять продавца по доверенности должно другое лицо.

Если продавец лично подписал договор купли-продажи, то вы, как его представитель, по доверенности,  можете подать заявление на государственную регистрацию перехода права.

Пресс-служба Росреестра РФ по РТ

 



Похожие статьи

Последние статьи

Эксперты поделились мыслями об инвестиционной привлекательности первичного и вторичного жилья, а также о других их сравнительных характеристиках.
1 день назад
Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
2 дня назад
Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
3 дня назад