Покупка жилья на стадии строительства: как не стать жертвой обмана

19.08.2013 10:59
Эксперт рассказал, по каким параметрам выбирать компанию-застройщика и как минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме

Когда мы собираемся приобрести квартиру, то первый вопрос, который встает перед нами — покупать жилье в новостройке или же на вторичном рынке. Многие склоняются к новостройкам, так как на стадии строительства стоимость такой квартиры будет намного дешевле, такая недвижимость несоразмеримо больше по квадратным метрам, чем обычные «хрущевки» и даже «сталинки», все коммуникации в таких домах новые, да и атмосфера в подобных домах чище и новее, чем если вы вселяетесь в квартиру, где до вас жило уже несколько семей.

Кроме того, покупая квартиры в новостройках, у вас будет возможность планировки квартиры по своему желанию, и выбор первичной недвижимости на сегодняшний день достаточно широк.

Но несмотря на большое количество плюсов, необходимо помнить, что покупка недвижимости в строящемся доме имеет значительные риски. На самом деле данная тема очень обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и поэтому невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.

Руководитель Консалтинговой группы «ТАКО» РУСЛАН ЯХУДИН рассказал KM.RU, по каким параметрам выбирать компанию-застройщика и выделил основные требования, соблюдение которых позволит минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде:

1. В первую очередь необходимо изучитькомпанию-застройщика, ее деловую репутацию: если компания давно работает на рынке, все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то затягивания сроков окончания строительства, скорее всего, не будет либо оно будет минимальным. Также немаловажным является получение информации об инвесторах и кредиторах застройщика, вложивших денежные средства в строительство покупаемого объекта. Показателем надежности является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением. На основании данной информации можно сделать предположительный вывод о том, насколько крепко застройщик стоит на ногах, и не будет ли предлагаемое жилье являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам застройщика.

2. Необходимо также собрать информацию о самом объекте строительства: какими темпами идет строительство, степень готовности дома. Не лишним будет и поездка непосредственно к самому строительному объекту. Проанализируйте цены на объект строительства. Значительно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о его ненадежности, ведь надежная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок.

3. После того как будет собрана первоначальная информация о компании-застройщике и об объекте, необходимо запросить у застройщика для ознакомления учредительные документы, а именно: устав, свидетельство о внесении его в единый государственный реестр юридических лиц (о присвоении ОГРН), свидетельство и присвоении ИНН.

4. Дополнительно проверьте документы уполномоченного представителя компании, который имеет право заключать договоры от лица руководителя компании-застройщика.

5. Также попросите предоставить лицензию, которая дает право на строительство. Обратите внимание на срок ее действия, а также на указание на право строительства зданий, соответствующих по высоте продаваемому объекту.

6. У добросовестной компании-застройщика должны быть обязательно надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы по объекту, а именно:

·         Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него). Дополнительно удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Также обратите внимание на целевое назначение земли (то есть в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу...»). Если дом будет построен, например, на землях сельскохозяйственного назначения, тогда вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.

·         Разрешение на строительство. Здесь важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. На практике иногда встречаются случаи, когда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается.

·         Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

·         Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

7. Обязательно уточните у застройщика, ведется ли строительство при участии органов власти. В том случае, если строительство является публичным инвестиционным проектом, то необходимо убедиться в наличии соответствующего инвестиционного контракта. В большинстве случаев на основании такого контракта застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговаривается в предварительном протоколе распределения площадей, являющемся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. Поэтому необходимо удостовериться, не переходит ли к инвестору покупаемая вами квартира по итогам строительства, в противном случае существует риск того, что квартира может быть продана без вашего участия.

8. Приступая к заключению договора с застройщиком, обратите внимание, какой именно предлагается договор. В целях правильной квалификации природы договора имеет значение не только его наименование, но и волеизъявления, цели сторон и существо обязательств.

На сегодня договор долевого участия в строительстве жилья является самым надежным и защищенным на уровне закона. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе (Росреестре), что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Более того, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей (несоблюдение сроков, неудовлетворяющее качество выполненных работ и т.д.) участник долевого строительства имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Закон об участии в долевом строительстве предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает информацию о строительном объекте более прозрачной и доступной для участников долевого строительства. Будьте внимательны, договор должен иметь следующие условия, в противном случае он может быть признан недействительным: указание на определенный объект, который подлежит передаче; сроки; цена договора; гарантийный срок.

Вместе с тем, по договорам, заключенным в полном соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, в Москве продается не более 20% от всего объема строящегося жилья.

Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Поэтому совершая продажу объекта строительства, с потенциальным покупателем может быть заключен один из нескольких «альтернативных» договоров.

Наиболее распространен предварительный договор купли-продажи. При этом, как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате. Поэтому в целях получения денежных средств от покупателя, застройщиком заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Такая схема отношений часто встречается на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищает права потенциальных покупателей.

Также на практике часто встречается предложение застройщика заключитьпредварительный договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Такой договор не предусматривает государственной регистрации, что указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов. При этом схема заключения с гражданами предварительных договоров на новостройку не стоит вне закона, так как сама возможность заключения таких договоров предусмотрена общими правилами гражданского законодательства.

Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай. Но будьте внимательны, все условия такого договора прописаны в уставе кооператива.

Часто встречается еще такой вид договора, по которому квартиры приобретаются через жилищно-строительные кооперативы. Его сущность заключается в том, что вы вступаете в кооператив, регулярно оплачиваете членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов компания начинает строительство. Здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, но также внимательно изучите пункт, касающийся полномочий общих собраний, на которых распределяются квартиры.

Вместе с тем следует учитывать то обстоятельство, что итогом заключения подобных договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным договорам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома.

9. Определившись с видом заключаемого договора, приступайте к изучению его условий. Сторонами договора должно быть достигнуто соглашение по всем егосущественным условиям, в противном случае договор будет признан судом незаключенным.

Во-первых, в договоре обязательно должен быть четко прописан его предмет, а именно: характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома (дом, подъезд, этаж, номер квартиры и др.), а также иные данные, позволяющие идентифицировать ее (площадь и др.).

Во-вторых, договор должен содержать срок окончания строительства и передачи потенциальному покупателю (дольщику) застройщиком квартиры.

В-третьих, в договоре должна быть определена цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Договор долевого участия в строительстве должен дополнительно содержать гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обязательно обратите внимание на те важнейшие условия договора, которые определяют весь объем прав и обязанностей застройщика, его ответственность, в том числе штрафные санкции за нарушение обязательств.

10. При заключении договора обратите внимание на то, кто является стороной по нему. На практике возникают ситуации, когда застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договоры с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В таких случаях, к примеру, заинтересованному покупателю разъясняют, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, однако это не соответствует действительности.

11. Обязательно убедитесь в соблюдении застройщиком установленных законодательством требований к форме договора, в которой он должен быть заключен. Все рассмотренные выше варианты договоров должны быть заключены в письменной форме, договор долевого участия в строительстве дополнительно подлежит государственной регистрации.

В заключение отметим, что, несмотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей строящегося жилья, суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора в основном в пользу последних, особенно если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах представляется необходимым внимательно относиться не только к выбору надежного застройщика, но и к подписываемому договору, а также следует особенно тщательно изучать документы, на основании которых данный договор заключается.

KM.RU


Похожие статьи

Последние статьи

Работники туризма считают, что на нашей планете еще не родился такой путешественник, которого потом нельзя было бы обмануть в отеле или во время экскурсии. Мы собрали профессионалов турбизнеса, которые сделали 40 ужасных признаний о том, как они обманывают путешественников во время отпуска.
1 час назад
Как купить квартиру недорого и без риска: эксперты подсказали простые правила.
6 часов назад
В отелях постоянно что-то происходит. Персонал гостиниц видел за свою жизнь столько, что хватит на объемные мемуары. Нелепые, страшные, омерзительные и пикантные — мы выбрали 6 историй про странных постояльцев отелей.
1 день назад