Что проверить при покупке земельного участка?

30.01.2012 18:09
Вопрос: У меня с детьми (11 и 16 лет) имеются доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Есть предложения по сдаче в аренду этих долей. Разрешение с органов опеки мы получили. Какие наши действия дальше? Кроме нас есть ещё три собственника долей в этом имуществе, двое живут в нашем городе, другой в другом городе. Согласие других собственников должно быть прописано и подписано в договоре аренды, или их согласие получается отдельным письмом? Где взять примерный образец договора на сдачу в аре

Ответ: Действительно, п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом действующее законодательство не регламентирует форму такого соглашения, а, соответственно, согласие может быть выражено как в форме отдельного письма, так и может быть указано в договоре. Конечно, наиболее удобным вариантом будет отдельное письмо от каждого участника долевой собственности, которое станет неотъемлемым приложением к договору. Примерный образец договора может быть размещен в сети Интернет, справочных изданиях юридического толка, а также может быть составлен практикующим юристом.

Вопрос: Каков порядок действий при объединении трех комнат в коммунальной квартире в общую долевую собственность - одну трехкомнатную квартиру? Поясню ситуацию: мы с мамой по договору приватизации с 1998 года стали владельцами по 1/2 доли - одной комнаты (общая плоащдь 24 кв.м.) в трехкомнатной сталинке. Недавно мама выкупила еще 2 комнаты в этой трехкомнатной квартире, на каждую комнату отдельное свидетельство о праве собственности. На сегодня у нас 3 отдельных комнаты и соответственно 3 лицевых счета за коммунальные услуги.
Мы хотим три отдельных комнаты объединить в одну общую трехкомнатную квартиру и оплачивать коммунальные услуги по 1 лицевому счету. При этом, хотим, чтобы соотношение долей владения квартирой сохранилось, т.е. мама должна остаться при 5/6 долей, а я при 1/6 доли.
Я обращалась в БТИ Приволжского района, но так и не поняла, что должна сделать - то ли паспорт технический заказать на всю квартиру, то ли долю подарить маме. От Регпалаты ответ в том, что нужен кадастровый паспорт, чтобы получить его я должна вначале обратиться в БТИ. Получается замкнутый круг и четкого понимания, что я должна делать нет. Надеюсь, что вы поможете мне разобраться.

Ответ: Поскольку речь идет о едином объекте недвижимости – одном жилом помещении - квартире, фактически имеющей двух собственников, на каждого из которых приходится определенная доля, очевидно, что вместо ранее существовавших трех раздельных лицевых счетов подлежит оформлению один общий лицевой счет, причем со снятием с квартиры статуса коммунальной, поскольку в ней проживают лица, составляющие одну семью. Переоформлением счетов занимается жилищный орган, до обращения в который Вы и Ваша мама в регистрирующем органе (Рег. палате) должны получить два свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру. В регистрационную палату Вам необходимо представить соглашение об определении долей по тому варианту, который Вы указали в вопросе, ранее полученные правоустанавливающие документы на квартиру (комнаты в ней), а также техническую документацию (технический паспорт в отношении в отношении всей квартиры, а не отдельных ее частей), а также кадастровый паспорт, в котором будет указан условный номер объекта недвижимости.

Вопрос: Мой сосед заказал изготовление кадастрового паспорта на свой земельный участок, просил у меня согласовать границы. Я ему подписал, что возражений не имею, однако у нас был давний спор относительно одной границы. У меня кадастровый паспорт изготовлен уже давно. Кто может мне помочь определить непосредственно на моем участке, где находятся мои границы согласно моему кадастровому паспорту? Куда можно обратиться с этим вопросом, и сколько это будет стоить?

Ответ: Ситуация осложняется тем, что, подписав акт согласования границ, Вы фактически, несмотря на наличие спора, дали соседу согласие на то, чтобы он определил границы таким образом, какой удобен именно для него, а не для Вас. В этой связи вопрос об изменении границ земельного участка по сравнению с тем, как указано в акте согласования, и последующем определении этих границ может быть решен только судом по Вашему иску. В ходе рассмотрения дела не исключено назначение и проведение землеустроительной экспертизы, которая подлежит оплате в соответствии с расценками, существующими в экспертном учреждении.

Вопрос: Что именно является перепланировкой, и где и в каком законе об этом написано? Я снесла старую кладовку в квартире. Теперь я планирую приватизировать квартиру, заказала тех.паспорт, и меня уверяют, что снесенная кладовка есть перепланировка. Как мне теперь поступить, чтобы получить тех.паспорт и приватизировать квартиру?

Ответ: Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Технический паспорт с учетом уже произведенной перепланировки можно заказать и получить в БТИ на общих основаниях, однако приватизировать квартиру с последующим получением свидетельства о государственной регистрации невозможно до тех пор, пока перепланировка не будет узаконена. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Поэтому рекомендация – обратиться в суд с иском о сохранении занимаемой Вами квартиры в перепланированном состоянии, представить доказательства, что произведенная перепланировка соответствует противопожарным и санитарным нормам.

Вопрос: За какой период можно вернуть налоговый вычет? Если я купила квартиру в 2007 году, могу ли я вернуть вычеты за все годы 2007-2011? Какой размер вычета мне положен, если &"189; часть квартиры оформлена на меня, а другая &"189; на моего несовершеннолетнего ребенка?

Ответ: Здесь нужно помнить о нескольких правилах. Во-первых, заявить вычет по доходам, которые получены до того года, когда куплено жилье, нельзя. Это следует из статьи 220 Налогового кодекса РФ. Таким образом, первый период, за который налоговая инспекция могла бы вернуть уплаченный в бюджет НДФЛ, — это календарный год, в котором приобретена квартира. В вашей ситуации это 2007 год, следовательно, за 2007 – 2011 годы Вы можете вернуть вычеты.

Однако нельзя забывать и такой момент. Чтобы инспекция перечислила на Ваш расчетный счет уплаченную вами в прошлых годах сумму налога, нужно написать заявление на возврат. А предъявить к возврату можно только налог, уплаченный не более чем за три года, которые предшествуют году, в котором представлена декларация по форме 3-НДФЛ. Этот срок давности предусмотрен в пункте 7 статьи 78 Налогового кодекса РФ.

Учитывая, что квартира находится в общей долевой собственности, размер имущественного вычета распределяется между собственниками в соответствии с долями собственности, однако родитель, приобретший за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом.

Вопрос: Я планирую купить участок вблизи Казани. Слышал, что летом прошлого года было много мошенничеств, связанных с землей и некоторые сделки приостанавливались. Какие документы и как именно я должен проверить?

Ответ: Обязательно проверьте наличие у продавца права на продажу земельного участка. Для этого Вы можете потребовать непосредственно у него предъявить Вам свидетельство о государственной регистрации права собственности, документы, на основании которых выдано это свидетельство (например, договор купли-продажи, решение об отводе участка и т.д.). Зная реквизиты земельного участка – адрес, место нахождения, площадь, предполагаемого собственника и т.д., Вы вправе заказать в регистрационном органе выписку из ЕГРП на участок.

Из нее Вы увидите, действительно ли Ваш продавец является собственником участка, нет ли других собственников, а также – нет ли обременений в отношении участка (арестов, запретов на регистрацию и т.д.). Если Вы работаете не с собственником, а с риэлтором, у него должна быть надлежаще оформленная доверенность с указанием на наличие полномочий по распоряжению от имени собственника именно тем участком, который Вы собираетесь приобрести. Требуйте предъявления этих документов, а при отказе предъявить их – откажитесь от совершения сделки.

Вопрос: Мы молодая семья прописаны в частном доме в сельском районе. Дом постройки середины прошлого века, достаточно старый. На каждого члена семьи у нас приходится по 10 кв.м. общей площади дома. Можем ли мы претендовать на какие-либо программы по улучшению жилищных условий?

Ответ: Критерий нуждаемости в улучшении жилищных условий для сельских районов Татарстана – 21 кв.м. (для сравнения в Казани – 18 кв.м.) на человека. Таким образом, ваша семья должна встать на учет в органе местного самоуправления как семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Затем вы вправе принять участие в конкурсе на получение жилья по программе социальной ипотеки (если один из супругов работает в социальной сфере или в предприятии, вносящим взносы в ГЖФ). В этом случае жилое помещение вы сможете купить по льготной цене с применением льготного кредита в собственность. Кроме того, если Вы отвечаете критериям нуждаемости в улучшении жилищных условий, установленных Жилищным кодексом РФ, то Вы вправе получить жилье на основании договора социального найма (жилье не будет предоставлено вам в собственность).

На вопросы читателей отвечал адвокат Шавкат Хисяметдинов. Свои вопросы вы можете направить в адрес редакции по электронной почте red-kn@mail.ru, по телефону 511-48-22 в рабочее время, на сайте, или задать адвокату лично по телефону 297-22-40.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 часа назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 часа назад
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
1 день назад