Приступая к проекту «Инновационные офисы», «ДК» рассчитывал узнать о прорывном дизайне и новых технологиях, которые применяют девелоперы в современных офисах. Но оказалось, что пока инновационный максимум для нашего города - наличие парковки, бесшумных лифтов и кондиционеров.
Дефицит небольших помещений
Универсиада, вторгнувшаяся во все сферы жизнедеятельности Казани, оказала влияние и на рынок коммерческой недвижимости. Сыграло два фактора: существенный объем ввода площадей перед Играми, что вызвало ажиотаж в среде девелоперов, а также интерес к казанской недвижимости игроков из других российских городов и инвесторов международного масштаба.
«В преддверии Универсиады введено значительное количество объектов, в т. ч. такие значимые, как вторая очередь «Корстона», целый ряд гостиниц», - напомнил «ДК» управляющий Технополиса «Химград» - генеральный директор ОАО «УК «Идея Капитал» АЙРАТ ГИЗЗАТУЛЛИН.
Но основная волна ввода помещений
прошла, и рынок вернулся к спокойной жизни. В
По данным участников рынка, сегодня предложение в среднем в три раза превышает спрос, и процент незаполненных площадей в бизнес-центрах довольно велик. При этом ситуация складывается парадоксальная, поскольку потенциальные арендаторы все время испытывают дефицит – предложения на рынке коммерческой недвижимости часто не удовлетворяют их по соотношению цена-качество. До70% бизнес-центров не имеют никакой концепции, замечает АНДРЕЙ САВЕЛЬЕВ, гендиректор АН «НЛБ-Недвижимость»: «Рынок развивается стихийно, и профессиональных девелоперов, грамотно управляющих проектом как на начальном этапе проработки концепции, так и на финальном (уже непосредственная эксплуатация и сдача в аренду), в Казани очень мало. Среди местных — вообще единицы. Те, кто более-менее хорошо это делают — пришлые, федеральные и международные».
«Как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды, есть дефицит, прежде всего, небольших торговых помещений площадью от 40 до 70 кв.м. и от 120 до 160 кв.м., находящихся на 1-ой линии оживленных магистралей и мест с развитой инфраструктурой», - пояснил «ДК» директор АН «Валери» ВАЛЕРИЙ АБСАЛЯМОВ. Это часто нежилые помещения на первых этажах жилых домов. «Сделки здесь очень редки — в свободной продаже таких объектов практически не бывает. Поэтому выход из такой ситуации многие ищут, покупая квартиры на первых этажах для дальнейшего перевода жилье в нежилой фонд», - сказал «ДК» президент НП «Гильдия риэлторов РТ», директор юридического агентства «Премьер» РУСЛАН САДРЕЕВ. По мнению специалиста по коммерческой недвижимости «Авангард-Риэлт» КАРИНЫ НАШТАЛОВОЙ, скоро практически все первые этажи станут нежилыми, поскольку этот процесс идет очень активно. Единственное, что тормозит процесс – это необходимость увеличения мощности для арендаторов этих площадей. «На этаж, как правило, выделено 15 Кватт, и, например, банку приходится увеличивать ее под себя до 30 кВатт, а общепиту — вообще до 50 Кватт. Приходится добиваться этого в «Энергосбыте». А может вообще не быть свободной мощности, тогда они вынуждены отказываться от помещения».
Ощущается дефицит помещений и под общепит - мало хороших мест в проходных местах. Также участники рынка отмечают, что в Казани не хватает площадей в бизнес-центрах высокого уровня. Например, бизнес-центров класса А в Казани всего четыре: «Корстон», «Сувар Плаза», «Булак» и «Татария». «Булак» и «Татария», скорее всего, скоро «вылетят» из класса А: «Татария» просто уже устаревает, а в «Булаке» большие проблемы с парковкой, которые не будут решены», - считает гендиректор АН «НЛБ-Недвижимость» АНДРЕЙ САВЕЛЬЕВ. До конца года больших объемов ввода новых площадей, влияющих на распределение сил на рынке, эксперты не прогнозируют. Однако, по словам директора АН «ФЛЭТ» РУСЛАНА ХАБИБРАХМАНОВА, в ближайшие годы объем вводимой коммерческой недвижимости будет исчисляться десятками тысяч квадратных метров. Потенциал и спрос для этого, по его мнению, в Казани есть.
Начинка офиса усложнилась
Требования арендаторов к офисным помещениям, как правило, совершенно непритязательные: хорошие подъездные пути, кондиционер или климат-контроль – вот и все инновации, отмечает АЛЕКСАНДР ШАМОВ, гендиректор компании «Дорогой дом». В идеальном варианте отвечают всем этим требованиям офисы класса А или B. «Присуждение объекту такого класса уже подразумевает определенный уровень сервиса и инфраструктуры. Арендодателю также важно учитывать и психологию арендаторов, понимать специфику формирования их бюджета», - рассказал «ДК» генеральный директор ЗАО «СК «Единая арендная система» (инвестиционная группа компаний ASG) ЮРИЙ ЧИКИРОВ.
Старые объекты проиграли борьбу
В ближайшие годы на рынке коммерческой недвижимости произойдет много интересных событий, уверен Айрат Гиззатуллин. Специалисты ждут решения судьбы подтрибунных помещений на отстроенном к Универсиаде и Чемпионату мира – 2018 стадиона Kazan-Arena, появления новых офисных объектов в Иннополисе и Смарт Сити. Именно появление новых объектов зададут тренд на рынке. Старые объекты со сроком эксплуатации более 12-15 лет уже почти проиграли борьбу, уверены эксперты. Они требуют модернизации, а зачастую и реконцепции.
Размещение офиса в центре города уже не имеет решающего влияние на формирование цены. На первый план вышла транспортная доступность, и разница в стоимости в зависимости от расположения может достигать 15-20%. Приобретают популярность офисы, удаленные от центра, но находящиеся на основных магистралях, важной является близость метро и наземного транспорта. Причем тренд уже насколько очевиден, что в настоящее время офисы одного класса в центре и на периферии могут практически не отличаться по арендным ставкам, отмечает Айрат Гиззатуллин.
Между тем в ближайшие годы в
историческом центре появится большое число новых объектов коммерческой
недвижимости из числа отреставрированных особняков-памятников архитектуры.
Только ГК ASG выведет на рынок 26 таких объектов, которые компания реставрирует
сейчас. Она же ведет строительство нескольких многофункциональных комплексов в
историческом центре. Все эти объекты могут появиться на рынке уже в
Эксперты не сомневаются, что на
все эти объекты арендаторы найдутся, а вот в успехе новой формы офисных
помещений – индивидуальных рабочих мест под нужды фрилансеров (коворкинги)
смотрят без энтузиазма. В
Источник: Dkvartal.ru