Аванс или задаток? Тонкости «перевода»

08.10.2013 13:00
Покупатель искал квартиру по своему вкусу и, наконец, нашел. Нужно, чтобы она досталась именно ему. Есть риски, что появится конкурент и уведет приглянувшуюся недвижимость из-под носа. Или продавец накануне сделки повысит цену на квартиру. К слову, рискует и сам продавец: срочно нужны деньги, но хочется продать квартиру по самой выгодной цене.

Один из способов защитить интересы продавца и покупателя - внести задаток за квартиру. Или аванс. 

Задаток - честное слово с подписью

Задаток – это денежная сумма, которую покупатель выдает продавцу в счет оплаты, как гарантия исполнения условий договора. Соглашение о задатке совершается в письменной форме, в противном случае задаток будет считаться авансом. Если в неисполнении договора виновен покупатель, задаток остается у продавца. Если договор не может быть исполнен по вине продавца – он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). А основные положения о задатке можно прочитать также в ст. 381 § 7 гл. 23 ГК РФ. 

То есть покупатель дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность его намерений. Если сделка состоится, эта сумма засчитается в счет оплаты товара. Если не состоится - за неисполнение договора придется отвечать материально.

Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме на бланке организации или агентства недвижимости. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты:

- Ф.И.О. сторон (наименование организации),

- место жительства физического лица (юридический адрес организации),

- паспортные данные (реквизиты организации),

- сроки исполнения обязательств,

- предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и перечислением характеристик, позволяющих точно определить объект: этаж, жилая и общая площадь, наличие или отсутствие балкона (лоджии) и проч.

- подписи сторон.

Перед тем как давать задаток, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выяснить, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус подобную проверку выполнит сам.

Сумма задатка. Закон не определил общий для всех размер задатка. На практике принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры. В среднем сумма задатка начинается от 50 тысяч рублей. 

Когда предпочитают платить больше? Чем более заинтересован покупатель в квартире, тем выше шанс, что сумма задатка будет увеличена. И, чем выше выторговал цену на квартиру продавец, тем большую сумму задатка в обеспечение сделки он попросит. 

Когда предпочитают платить меньше? Если покупатель не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, чтобы при расторжении договора задатка потерять меньше денег. И продавец, если изначально цена была занижена, а хочется найти более выгодного покупателя, тоже может предлагать небольшую сумму задатка.

Три правила задатка

1. Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

2. Деньги передаются только при наличии оформленных документов. Задаток можно хранить в ячейке банка или в агентстве недвижимости. Конечно, это принесет дополнительные расходы, но когда идет речь о крупной сумме, лучше перестраховаться. Все-таки задаток остается лакомым куском для мошенников.

3. В документах обязательно необходимо указать, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным. Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не говорится об этом, суд может посчитать деньги авансом (об отличии одного от другого – чуть позже).

Когда задаток нецелесообразен. Например, если срок, по истечении которого сделка должна состояться, слишком велик, и есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

Необходимость передачи задатка - задача грамотного специалиста. Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить важные для конкретной сделки обстоятельства: разрешения РОНО, наличие согласия других собственников, узаконенность перепланировки и проч.

Легкие обязательства аванса

Аванс - денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке квартиры. Аванс выдается продавцу до совершения сделки. Главное отличие от задатка: если сделка не совершится по вине продавца – заключив авансовое соглашение, он вернет ровно выданную ему сумму, а не двойной ее размер. Если же от сделки отказывается покупатель - ему не возвращается ничего. 

Аванс - тоже способ оформить договоренность о намерениях между продавцом и покупателем. В отличие от задатка, аванс выполняет только платежную функцию и не дает никаких гарантий. В гражданском законодательстве даже нет такого понятия, как аванс. Однако практики замечают, что аванс применяется почти в 60% сделок с недвижимостью. 

С документальным сопровождением передачи аванса дело обстоит примерно так же, как и с задатком. Намерение сторон о проведении сделки фиксируется авансовым соглашением.

В авансовом соглашении прописывается:

- дата проведения сделки;

- обязанности покупателя и продавца по оплате банковских ячеек, услуг нотариуса и всех других услуг по оформлению сделки, регистрации договора купли-продажи;

- продажная стоимость указанной квартиры;

- указывается, что аванс

- это часть всей стоимости продаваемой квартиры;

- ответственность покупателя и продавца при отказе от сделки.

Желательно закреплять акт передачи не простой распиской, а специальный авансовым соглашением, где указывается условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила свои обязательства.

Нужно учитывать, что по Гражданскому Кодексу РФ (статья 380, п. 3), в случае сомнения, является ли денежная сумма задатком (к примеру, о задатке не составлено письменное соглашение) - эта сумма считается авансом.

Для покупателя задаток обычно является более выгодным. Риски при заключении договора задатка уравновешены, и стороны несут одинаковую ответственность за неисполнение обязательств. Следовательно, задаток гарантирует (пусть и не на 100%) успешное завершение сделки. Аванс, по большому счету, продавца ни к чему не обязывает. 

Меры защиты от мошенников

Специалисты советуют соблюдать несколько несложных правил:

- Не торопиться вносить денежные средства в незнакомые или малоизвестные агентства недвижимости с целью «закрепления» квартиры.

 - Узнать как можно больше о компании среди знакомых агентов, друзей, в интернете, на форумах по недвижимости. Нормальное агентство недвижимости обязательно имеет свой сайт, на котором есть дата создания компании, можно увидеть фотографии руководства, перечень оказываемых услуг, отзывы клиентов.

 - При посещении агентства недвижимости обратить внимание, имеются ли в офисе сотрудники помимо директора. Любое достойное агентство недвижимости имеет штат специалистов: юристы, менеджеры, специалисты по рекламе, бухгалтер и др.

 - Спросить для ознакомления бланки договоров, копии учредительных документов организации, приказ о назначении директора, доверенности на право подписи договоров. Копии документов о постановке на налоговый учет и о регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя), помогут выяснить на сайте Федеральной налоговой службы, существует ли данное юридическое лицо (индивидуальный предприниматель).

- Задаток передает покупатель непосредственно продавцу, а не сотруднику агентства. На принятие задатка продавец недвижимости при необходимости может дать нотариально удостоверенную доверенность на сотрудника агентства недвижимости. Если клиент вносит денежные средства в агентство недвижимости, то с ним должны заключить договор на оказание услуг (а не на принятие задатка), и данные денежные средства будут являться частью оплаты услуг агентства (авансом). При подписании договора купли-продажи денежные средства следует передавать непосредственно продавцу недвижимости, а не сотруднику агентства.

- Попросить продавца при подписании договора показать паспорт и убедиться, что именно этот человек является собственником. 

Если самому сложно сориентироваться в ситуации, разумно обратиться за консультацией к юристу.

Елена Шевцова, «Полезная площадь».

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад