В аренду у государства: доступные «муравейники»?

10.10.2013 12:20
На днях Президент Татарстана Рустам Минниханов подписал Указ о мерах по развитию рынка доступного арендного жилья в РТ. Программа некоммерческого найма предполагает, что граждане, не имеющие жилья, смогут арендовать квартиру у города или муниципалитета.

Согласно новому указу главы Татарстана, Кабмин РТ совместно с Государственным жилищным фондом при Президенте РТ должен обеспечить разработку и принятие правовых актов по вопросам строительства, предоставления и использования доступного арендного жилья экономического класса в РТ.

Понятно, что цены на недвижимость с каждым годом растут. А чтобы взять квартиру по ипотеке, нужен, как минимум, первоначальный взнос. Но станет ли жилье в наем панацеей для людей с небольшим доходом? «Казанская недвижимость» попыталась разглядеть за очевидными плюсами программы скрытые «подводные камни».

Татарстан опять «впереди планеты всей»

Республика в очередной раз стала новатором: Татарстан – один из регионов, где еще до внесения в Госдуму федерального законопроекта о некоммерческом найме жилья стал действовать свой проект. Долгосрочная целевая программа "Развитие рынка арендного жилья" принята в Татарстане в 2012 году. Программа рассчитана до 2016 года. Ею предусматривается, что постепенно 15% всего вводимого жилья в Татарстане будет предназначено именно под государственную аренду. Республика берется обеспечить жильем свыше 7 тыс. семей.

Как заявлял в марте 2013 года министр строительства РТ Ирек Файзуллин, финансирование программы строительства арендного жилья предусматривается в республиканском бюджете с 2014 г.  «Инвесторам в 2014 г. будет выделено 58,8 млн руб. на возмещение затрат по уплате процентных платежей по кредитам в размере 2/3 от учетной ставки рефинансирования» - заверил глава татарстанского Минстроя.

Для квартиросъемщиков самым важным козырем будет арендная плата за государственное жилье. Федеральный законопроект предполагает, что в среднем по России она не будет превышать 10 тыс. руб. в месяц.  В Татарстане же говорят о средней цифре 8,5 тыс. руб. за квартиру площадью 42 кв. м. Что касается нынешних расценок на рынке частной аренды в Казани, то цифра колеблется от 8 -10 тыс. руб. до 15 и выше, в зависимости от района.

В России строят, в США сносят

О первых результатах действия программы доступной госаренды жилья эконом класса в нашей стране можно будет говорить еще не скоро. В мире же через подобные проекты государственных масштабов уже проходили.

Механизмы некоммерческого найма появились в Европе гораздо раньше. Там жилье не сдается в аренду населению по ценам примерно на 20%ниже рыночных. Наиболее эффективна в Европе «универсальная» модель, при которой нет верхней границы дохода. Такая модель работает в Дании и Швеции. В Нидерландах такие квартиры могут получить семьи, зарабатывающие менее 33 тыс. евро в год, но 10% социальных объектов в этой стране отводятся тем, кто получает больше этой суммы. В Австрии, Бельгии и Германии более жесткие ограничения: претендовать на социальное жилье могут только семьи, чьи доходы ниже установленной нормы.

В некоторых европейских странах действуют и другие государственные схемы, позволяющие людям снимать жилье по доступным ценам. По данным международного агентства Gordon Rock, во Франции регулируется стоимость аренды всего жилья - арендодатели могут повышать ставки не чаще одного раза в год и только в границах специального индекса INSEE, рассчитываемого на основании потребительской инфляции. Правительство Финляндии субсидирует часть рыночных арендных ставок для 800 тысяч сдаваемых квартир. При этом в Хельсинки субсидируется 25% от рыночной стоимости аренды, а на периферии страны – 15%.

Популярные государственные программы существуют и в Азии. Например, в Сингапуре большая часть строящегося государственного жилья сдается в аренду на 99 лет. Причем на фоне фантастической дороговизны недвижимости арендовать жилье у государства не гнушаются и сравнительно состоятельные граждане.

Большим опытом по строительству социального жилья обладают Соединенные Штаты Америки. Там первые социальные многоэтажки появились после Второй мировой войны. Правда, довольно быстро выяснилось, что кварталы и микрорайоны социального жилья за счет однородности небогатого населения быстро превращаются в полукриминальные гетто, слабо контролируемые властями. А точечное строительство социальных кварталов в приличных районах в результате приводит к деградации последних.

Так, крупнейший социальный жилищный комплекс США Robert Taylor Homes в Чикаго был введен в эксплуатацию в 1962 г. Он состоит из 16- и 24-этажных домов. К 1999 г. 95% из 20 тыс. жителей комплекса были безработными, чьим единственным доходом было социальное пособие. Сейчас в районе тяжелейшая криминогенная обстановка и нищета, хотя комплекс все еще продолжает функционировать.

                       

Еще одна нашумевшая история связана с другим чикагским социальным жилым комплексом Cabrini Green. Состоящий из 3607 квартир комплекс в период своего максимального расцвета вмещал 15 тыс. человек. Большинство из них работали на близлежащих промышленных предприятиях. Но после закрытия предприятий население Cabrini Green быстро обнищало, квартал пришел в запустение. В 2010 г. муниципалитет Чикаго вывел комплекс из эксплуатации.

С 1968 г. в США запрещено строить многоквартирные высотные социальные дома. За последние несколько лет количество социального жилья в США было сокращено на 100 тыс. единиц: его либо сносили, либо перепрофилировали. А власти страны стали переходить на иные формы поддержки малообеспеченных граждан. Одна из мер – частичная оплата аренды.

                               

Похожие опасения высказал и заместитель мэра российской столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Буквально на днях он заявил: строительство доступного жилья в Москве невозможно и является стратегически неправильным. Об этом сообщило РИА Новости. По словам заммэра, высокая стоимость московских квартир является сдерживающим фактором для миграции. Он отметил, что в случае строительства жилья себестоимостью $2000-3000 в город приедут еще 5 миллионов человек, а многие москвичи потеряют в капитализации своего жилья.

Тем временем в Казани…

Как же подействует на Татарстан и на его столицу программа некоммерческого найма? Директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов, высказал свою точку зрения на нововведения: указ – это красивая оболочка с глубокой подоплекой. 

                                  


Государство начинает  загонять людей в арендованные квартиры и снимает с себя обязательства по обеспечению их собственным жильем, считает эксперт:

- Большой вопрос - кому  больше выгоден такой закон. Самый большой минус – этим указом правительство снимает с себя полномочия по обеспечению населения собственным жильем. Да, на первый взгляд это выглядит как помощь: не способен приобрести жилье – поможем арендовать. Но мало кто обращает внимание на маленькую приписку в этом законе: берешь жилье у государства в аренду – тебя автоматически снимают из всех льготных очередей. Получается, человек пожизненно остается в арендуемом жилье, хочет он того или нет. Из всех программ он вычеркнут, правительство с себя обязанности сняло.

Второе: никто не отменял рыночную экономику. И какое-то время закон будет работать. Все население разделится на две части: те, кто могут купить собственное жилье и те, которые махнут рукой и будут снимать жилье у государства. Но по законам рынка арендная плата даже в государственном жилье со временем станет серьезно расти. У меня складывается впечатление, что таким законом чиновники просто хотят захватить рынок жилья. Ведь это – нескончаемый источник дохода, люди всегда будут нуждаться в крыше над головой. Поэтому государство собирается, на мой взгляд, стать одним из крупнейших игроков этого рынка. 

Не думаю, что будут сильные различия в арендной плате с коммерческим рынком аренды жилья. Зато будет всячески нагнетаться ситуация: подумайте, у кого лучше снимать – у частника, который в любой момент вас выселит, или у государства? Пойдут разговоры о криминализации рынка частной аренды и т. д., и т. п.

А все траты государства на постройку арендного жилья окупятся достаточно быстро, тем более что строиться все будет на муниципальных коммуникациях, которые частным застройщикам обходятся в большие суммы. Себестоимость «квадрата» при этом окажется минимальной. Через 8-10 лет все это жилье будет работать в прибыль. Я готов поаплодировать авторам этой программы – они перенесли риэлторские технологии на государственные программы, только сделали это в глобальных масштабах.

 Алена Мартынец, Kazned.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
3 дня назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
4 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

5 дней назад