В аренду у государства: доступные «муравейники»?

10.10.2013 12:20
На днях Президент Татарстана Рустам Минниханов подписал Указ о мерах по развитию рынка доступного арендного жилья в РТ. Программа некоммерческого найма предполагает, что граждане, не имеющие жилья, смогут арендовать квартиру у города или муниципалитета.

Согласно новому указу главы Татарстана, Кабмин РТ совместно с Государственным жилищным фондом при Президенте РТ должен обеспечить разработку и принятие правовых актов по вопросам строительства, предоставления и использования доступного арендного жилья экономического класса в РТ.

Понятно, что цены на недвижимость с каждым годом растут. А чтобы взять квартиру по ипотеке, нужен, как минимум, первоначальный взнос. Но станет ли жилье в наем панацеей для людей с небольшим доходом? «Казанская недвижимость» попыталась разглядеть за очевидными плюсами программы скрытые «подводные камни».

Татарстан опять «впереди планеты всей»

Республика в очередной раз стала новатором: Татарстан – один из регионов, где еще до внесения в Госдуму федерального законопроекта о некоммерческом найме жилья стал действовать свой проект. Долгосрочная целевая программа "Развитие рынка арендного жилья" принята в Татарстане в 2012 году. Программа рассчитана до 2016 года. Ею предусматривается, что постепенно 15% всего вводимого жилья в Татарстане будет предназначено именно под государственную аренду. Республика берется обеспечить жильем свыше 7 тыс. семей.

Как заявлял в марте 2013 года министр строительства РТ Ирек Файзуллин, финансирование программы строительства арендного жилья предусматривается в республиканском бюджете с 2014 г.  «Инвесторам в 2014 г. будет выделено 58,8 млн руб. на возмещение затрат по уплате процентных платежей по кредитам в размере 2/3 от учетной ставки рефинансирования» - заверил глава татарстанского Минстроя.

Для квартиросъемщиков самым важным козырем будет арендная плата за государственное жилье. Федеральный законопроект предполагает, что в среднем по России она не будет превышать 10 тыс. руб. в месяц.  В Татарстане же говорят о средней цифре 8,5 тыс. руб. за квартиру площадью 42 кв. м. Что касается нынешних расценок на рынке частной аренды в Казани, то цифра колеблется от 8 -10 тыс. руб. до 15 и выше, в зависимости от района.

В России строят, в США сносят

О первых результатах действия программы доступной госаренды жилья эконом класса в нашей стране можно будет говорить еще не скоро. В мире же через подобные проекты государственных масштабов уже проходили.

Механизмы некоммерческого найма появились в Европе гораздо раньше. Там жилье не сдается в аренду населению по ценам примерно на 20%ниже рыночных. Наиболее эффективна в Европе «универсальная» модель, при которой нет верхней границы дохода. Такая модель работает в Дании и Швеции. В Нидерландах такие квартиры могут получить семьи, зарабатывающие менее 33 тыс. евро в год, но 10% социальных объектов в этой стране отводятся тем, кто получает больше этой суммы. В Австрии, Бельгии и Германии более жесткие ограничения: претендовать на социальное жилье могут только семьи, чьи доходы ниже установленной нормы.

В некоторых европейских странах действуют и другие государственные схемы, позволяющие людям снимать жилье по доступным ценам. По данным международного агентства Gordon Rock, во Франции регулируется стоимость аренды всего жилья - арендодатели могут повышать ставки не чаще одного раза в год и только в границах специального индекса INSEE, рассчитываемого на основании потребительской инфляции. Правительство Финляндии субсидирует часть рыночных арендных ставок для 800 тысяч сдаваемых квартир. При этом в Хельсинки субсидируется 25% от рыночной стоимости аренды, а на периферии страны – 15%.

Популярные государственные программы существуют и в Азии. Например, в Сингапуре большая часть строящегося государственного жилья сдается в аренду на 99 лет. Причем на фоне фантастической дороговизны недвижимости арендовать жилье у государства не гнушаются и сравнительно состоятельные граждане.

Большим опытом по строительству социального жилья обладают Соединенные Штаты Америки. Там первые социальные многоэтажки появились после Второй мировой войны. Правда, довольно быстро выяснилось, что кварталы и микрорайоны социального жилья за счет однородности небогатого населения быстро превращаются в полукриминальные гетто, слабо контролируемые властями. А точечное строительство социальных кварталов в приличных районах в результате приводит к деградации последних.

Так, крупнейший социальный жилищный комплекс США Robert Taylor Homes в Чикаго был введен в эксплуатацию в 1962 г. Он состоит из 16- и 24-этажных домов. К 1999 г. 95% из 20 тыс. жителей комплекса были безработными, чьим единственным доходом было социальное пособие. Сейчас в районе тяжелейшая криминогенная обстановка и нищета, хотя комплекс все еще продолжает функционировать.

                       

Еще одна нашумевшая история связана с другим чикагским социальным жилым комплексом Cabrini Green. Состоящий из 3607 квартир комплекс в период своего максимального расцвета вмещал 15 тыс. человек. Большинство из них работали на близлежащих промышленных предприятиях. Но после закрытия предприятий население Cabrini Green быстро обнищало, квартал пришел в запустение. В 2010 г. муниципалитет Чикаго вывел комплекс из эксплуатации.

С 1968 г. в США запрещено строить многоквартирные высотные социальные дома. За последние несколько лет количество социального жилья в США было сокращено на 100 тыс. единиц: его либо сносили, либо перепрофилировали. А власти страны стали переходить на иные формы поддержки малообеспеченных граждан. Одна из мер – частичная оплата аренды.

                               

Похожие опасения высказал и заместитель мэра российской столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Буквально на днях он заявил: строительство доступного жилья в Москве невозможно и является стратегически неправильным. Об этом сообщило РИА Новости. По словам заммэра, высокая стоимость московских квартир является сдерживающим фактором для миграции. Он отметил, что в случае строительства жилья себестоимостью $2000-3000 в город приедут еще 5 миллионов человек, а многие москвичи потеряют в капитализации своего жилья.

Тем временем в Казани…

Как же подействует на Татарстан и на его столицу программа некоммерческого найма? Директор ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов, высказал свою точку зрения на нововведения: указ – это красивая оболочка с глубокой подоплекой. 

                                  


Государство начинает  загонять людей в арендованные квартиры и снимает с себя обязательства по обеспечению их собственным жильем, считает эксперт:

- Большой вопрос - кому  больше выгоден такой закон. Самый большой минус – этим указом правительство снимает с себя полномочия по обеспечению населения собственным жильем. Да, на первый взгляд это выглядит как помощь: не способен приобрести жилье – поможем арендовать. Но мало кто обращает внимание на маленькую приписку в этом законе: берешь жилье у государства в аренду – тебя автоматически снимают из всех льготных очередей. Получается, человек пожизненно остается в арендуемом жилье, хочет он того или нет. Из всех программ он вычеркнут, правительство с себя обязанности сняло.

Второе: никто не отменял рыночную экономику. И какое-то время закон будет работать. Все население разделится на две части: те, кто могут купить собственное жилье и те, которые махнут рукой и будут снимать жилье у государства. Но по законам рынка арендная плата даже в государственном жилье со временем станет серьезно расти. У меня складывается впечатление, что таким законом чиновники просто хотят захватить рынок жилья. Ведь это – нескончаемый источник дохода, люди всегда будут нуждаться в крыше над головой. Поэтому государство собирается, на мой взгляд, стать одним из крупнейших игроков этого рынка. 

Не думаю, что будут сильные различия в арендной плате с коммерческим рынком аренды жилья. Зато будет всячески нагнетаться ситуация: подумайте, у кого лучше снимать – у частника, который в любой момент вас выселит, или у государства? Пойдут разговоры о криминализации рынка частной аренды и т. д., и т. п.

А все траты государства на постройку арендного жилья окупятся достаточно быстро, тем более что строиться все будет на муниципальных коммуникациях, которые частным застройщикам обходятся в большие суммы. Себестоимость «квадрата» при этом окажется минимальной. Через 8-10 лет все это жилье будет работать в прибыль. Я готов поаплодировать авторам этой программы – они перенесли риэлторские технологии на государственные программы, только сделали это в глобальных масштабах.

 Алена Мартынец, Kazned.ru

Похожие статьи

Последние статьи

Тот, кто не может позволить себе снять квартиру, даже однокомнатную, ищет комнату. К такому варианту прибегают студенты, мигранты и рабочие, а также просто малооплачиваемые работники. При этом аренда комнаты имеет свою специфику.
1 час назад
«Замануха», «утка», «фейк», «виртуалка», «пустышка», «рекламный вариант», «муляж» – на слэнге риэлторов означает идеальную квартиру-витрину, якобы сдающуюся или продаваемую по привлекательной цене, но не существующую в реальности.
19 часов назад
Коллизии, возникающие в сфере ЖКХ, столь разнообразны, что очень сложно их полностью описать в одной статье. Тем не менее, некоторые ситуации мы представим в сегодняшней подборке вопросов и ответов на тему грамотной оплаты ЖКХ.
2 дня назад