Кому и зачем нужна классификация жилья

18.10.2013 10:59
Такие понятия на рынке недвижимости как «жилье эконом-класса», «жилье бизнес-класса», «элитное жилье» прочно вошли в обиход профессионалов рынка жилой недвижимости.

За время становления российского рынка жилья появились и такие новые классы как «жилье комфорт-класса», «жилье класса де люкс», «жилье премиум-класса» и иные.

Невольно приходится сталкиваться с весьма запутанной классификацией жилья и простым потребителям. Практически каждый участник рынка наполняет эти понятия своим содержанием — выгодным его целям и задачам. При этом формирование единых стандартов классификации жилья, а главное их применение участниками рынка пока носит зачаточный характер, хотя первые шаги уже делаются.

Российской Гильдией Риэлторов (РГР) совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) была разработана общероссийская классификация жилья. Однако пока она широкого применения не получила. Более того, отдельные участники рынка требуют изменить ее, так как, по их мнению, классификация не учитывает региональные особенности.

Застройщики, риэлторы, продавцы

Продавцами жилья классификация используется достаточно активно — чтобы определить «место» реализуемого объекта в ряду других, обозначить его рыночную нишу, дать краткую, но емкую характеристику объекту в диалоге с другими участниками рынка, включая потенциальных покупателей. Естественно, продавцы заинтересованы в продаже своих объектов по максимальной цене, что часто приводит к завышению класса объекта. Простейший пример, когда застройщик-продавец автоматически заносит свой объект в бизнес-класс, исходя всего из одного параметра — материала стен. Для него классификация выглядит просто: если строю по монолитно-кирпичной технологии, то это уже бизнес-класс. Но на самом деле не всякий дом, построенный по монолитно-кирпичной технологии, может претендовать даже на отнесение к комфорт-классу.

Используя механизм классификации жилья как способ выделиться на общем фоне, некоторые участники рынка выдумывают доселе не существовавшие классы жилья, а то и отдельную классификацию рынка под свои объекты. Обычных потребителей, которые попытаются упростить себе работу и ориентироваться на «классы» при выборе и сравнении объектов подобная «чехарда» приводит к дезориентации и недоверию к рекламным и информационным материалам.

Впрочем, пока на рынке нет обязательных к применению и четких формализованных критериев отнесения объектов к тому или иному классу, обвинения в неправильном применении понятий классификации выглядят недостаточно аргументированными. Так, случаи появления «элитных» высотных домов в небольших и небогатых городах в разных регионах вызывали удивление, а то и возмущение участников рынка. До сих пор вопрос о том, может ли быть элитное жилье в обычном городе с дефицитом инфраструктуры и рабочих мест, ржавой водой и отключениями электричества и прочими прелестями бедной провинции остается открытым. В общем случае это вопрос о соотношении качества места и качества самого объекта — может ли качественный объект быть отнесен к высокому классу, если он находится в неудачной местности.

При этом наполнение смыслом понятий классов жилья серьезно различается по крупным регионам, хотя почти в каждом крупном городе сформировалась типичная линейка классов жилья: эконом-класс, бизнес-класс, элитное жилье. Вполне логичное разделение на классы характерное для того или иного локального рынка жилья при попытке его сравнения с другим локальным рынком часто оказывается бессмысленным. Выясняется, что граничные значения характеристик классов в разных городах страны могут серьезно различаться. Более того, классы из разных городов могут сильно пересекаться, особенно если сравниваются города с развитым и неразвитым рынком новой застройки. В результате получается, что в одном городе дом относится к бизнес-классу, но если его «перенести» в другой город, то он там может претендовать не более чем на эконом-класс. Аналогично «элитный» дом, «перенесенный» в другой регион, окажется домом «бизнес-класса». Понятно, что подобная ситуация может приводить как минимум к взаимному непониманию сторон при межрегиональных сделках или попытке сравнить «портреты» рынка.

Государственные структуры

Государственными структурами, включая Министерство регионального развития, Фонд РЖС, местные власти классификация жилья применяется в ходе реализации государственных программ по стимулированию строительства недорогого жилья, а также для определения параметров заказов на строительство и выкуп жилья по социальным программам. Например, Минрегион в 2010 г. разработал рекомендации «по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса». Жилье с такими параметрами строят и закупают для военных и иных участников государственных жилищных социальных программ. 

Аналогичные стандарты жилья «экономического класса» разработаны и Фондом РЖС (они фактически повторяют стандарты Минрегиона). Фонд РЖС применяет эту классификацию при проведении аукционов на жилищную застройку территорий. Суть аукционов сводится к тому, что застройщик обязуется построить по минимальной цене новый жилой район с домами, качество которых соответствует требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса. Естественно понимание жилья эконом-класса в документах госстуктур и в привычной рыночной классификации отнюдь не совпадает. Например, в классификации принятой РГР площадь однокомнатных квартир «эконом-класса» может составлять 28-34 кв. м, а в документе Минрегиона однокомнатная квартира «экономического класса» может быть площадью 28-45 кв. м.

Потребители

Что касается потребителей, то в основной массе их классификация жилья не очень-то и интересует. Все-таки они мыслят категориями жизненными, практичными. Обычному покупателю нужно жилье в определенном районе, определенной площади, определенной комнатности, определенной цены и т. д. Только потом начинающие потребители рынка жилищных услуг узнают, что, оказывается, их чаяния и бюджет соответствуют тому или иному классу жилья. Те из потребителей, кто глубоко погружается в процесс выбора жилья, узнают и то, что класс жилья (особенно в рекламе) - понятие растяжимое. Даже как первичный ориентир он может оказаться обманчив. Впрочем, для покупателей, ориентирующихся на дорогие покупки на рынке жилья, вопрос класса, престижности дома действительно может быть очень важен, как и, например, вопрос о соседях. Но рынок элитного жилья не является массовым, в отличие от рынков жилья эконом-класса и комфорт-класса, где и происходит основная классовая путаница.

 Аналитики

Аналитикам классификация жилья жизненно необходима. Благодаря разделению на классы возможно определение новых тенденций на рынке, выявление новых типов застройки, рыночных ниш. Более того — в процессе исследований могут появиться и новые классы. При том что у каждого аналитика может быть своя «внутренняя» классификация жилья, им жизненно необходима и строго формализованная единая классификация, что бы говорить с коллегами и рынком на одном языке. В противном случае от такой классификации может быть только вред. Рассмотрим на простейшем примере. Допустим, на рынке новостроек появляется «пограничный» по своим характеристикам крупный объект. Аналитик из компании «B» зачисляет его в эконом-класс и заявляет о том, что предложение жилья в эконом-классе существенно выросло и выросла его доля на рынке. В свою очередь аналитик из компании «С» относит этот же объект в комфорт-класс и получает, что предложение жилья в комфорт-классе существенно выросло и выросла его доля на рынке. Подобная информация свалится из пресс-релизов на голову журналистов, которые в свою очередь по неопытности пропустят ее, запутав потребителей, или потратят много времени на выяснение, как же так вышло.

Что делать?

Что же в итоге делать со всей этой классификационной кашей, когда каждый произносит и пишет вроде бы знакомые слова, но имеет в виду что-то свое? Как наполнить единым содержанием буквы? Понятно, что в разумные сроки исправить подобную ситуацию способен только сильный игрок рынка, а точнее даже строгий судья, каковым в нашей стране является государство. Можно помечтать о том, как на государственном уровне в процессе очередной инвентаризации каждому жилому дому по набору критериев присвоят класс. Новостройкам же класс будут определять и присваивать еще на этапе экспертизы проектов. 

В результате в стране будет создана единая база жилых домов, каждому из которых будет присвоен класс, а потребители, аналитики, участники рынка смогут отбирать из этой базы объекты нужного им класса. Но у государства есть много более важных забот, например, доработка единого кадастра, без которого невозможно запустить новый механизм налога на недвижимость. Вера в то, что отдельные участники рынка могут преодолеть свои эгоистичные интересы, потратить время, ресурсы и средства ради создания общей прозрачной и понятной участникам рынка и потребителям базы жилья с единой классификацией не велика. Впрочем, в этом направлении делаются некоторые шаги, как например упомянутая ранее единая классификация жилья, разработанная Российской Гильдией Риэлторов, носящая, увы, лишь рекомендательный, а не обязательный характер.

 

Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

12 часов назад
Какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов в ФЗ-214 - рассмотрим в статье.
3 дня назад
Насколько функциональны помещения танхаусов, имеющие верикальный вектор планировок? На этот и множество других вопросов, связанных с этим форматом жилья – ответы в материале.
3 дня назад