Если не недвижимость, то что?

07.02.2012 11:47
На IRN.RU состоялась он-лайн конференция «Прогноз на 2012 год: что будет с недвижимостью в год выборов и конца света?». Конечно, «Казанская Недвижимость» не смогла не заинтересоваться такой интересной темой, и мы задали свои вопросы Олегу Репченко, руководителю Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU.
фото с сайта irn.ru

Публикуем ответы Олега Репченко на наши вопросы, а также некоторые самые интересные вопросы и ответы он-лайн конференции. Полная версия он-лайн конференции на сайте IRN.RU.

Вопрос «Казанской Недвижимости»: Прослеживаете ли вы зависимость роста цен на жилье от роста ипотеки (доступна ипотека, растут цены, не доступна - цены снижаются)?

Ответ: Прямой зависимости роста цен на недвижимость от роста объема выдачи ипотеки нет. Это доказал 2011 год – ипотечный рынок восстановился от кризиса, ставки весной оказались вообще на рекордно низком уровне, но «взрыв» цен не произошло. Мы это прогнозировали еще в 2010 году в статье «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен». Правда, до кризиса рост объемов кредитования, действительно, подталкивал цены вверх. Но это происходило не из-за ипотеки как таковой, а скорее из-за ее слишком сильной либерализации – банки тогда раздавали кредиты направо и налево, зачастую не заботясь о платежеспособности заемщика.

Вопрос «Казанской Недвижимости»: Как на ваш взгляд, будет развиваться ипотека в 2012 году?

Ответ: Все экономические предпосылки говорят о том, что ипотечные ставки должны подрасти. Прежде всего, этому будет способствовать общая инфляция – чем выше инфляция, тем больше банки берут за пользование деньгами. Правда, до выборов государство, возможно, будет искусственно сдерживать рост ставок. То есть будет наблюдаться некое противоборство административных мер с рынком.

Вопрос «Казанской Недвижимости»: Сейчас в России планируется внедрить такое решение жилищного вопроса как доходные дома. На ваш взгляд, приживется ли оно?

Ответ: Доходное жилье должно развиваться, но тут надо понимать, что мы под этим подразумеваем. Если это социальные доходные дома, предназначенные для помощи нуждающимся в жилье россиянам, то вряд ли государство готово их активно строить. Арендные ставки в таких домах будут очень низкими, поэтому такое жилье будет мало отличаться от неприватизированных квартир, предоставляемых по социальному найму.

Если же говорить о рыночных доходных домах, арендные ставки будут примерно на уровне, который выставляют сегодняшние частники. При этом арендаторов могут привлечь более прозрачные и универсальные условия найма. Однако для строительства таких домов нужны меры по стимулированию застройщиков. Сейчас мало кто готов строить доходные дома, так как квартиры на продажу приносят более быстрый доход и сразу окупают строительство. Даже если государство окажет застройщикам необходимую поддержку, активизации строительства таких домов стоит ждать не ранее, чем через несколько лет.

Вопрос «Казанской Недвижимости»: На ваш взгляд, есть ли формула доступности жилья? Тот факт, что жилье сейчас в большинстве городов России недоступно результат завышенной стоимости недвижимости или заниженных доходов россиян?

Ответ: Действительно, соотношение цен на жилье с доходами населения не в пользу доступности. Обычно эксперты называют доступным жилье, если стоимость квадратного метра не превышает месячный доход человека. В Москве это, конечно, далеко не так. В ближайшие годы соотношение цен на недвижимость к доходам немного выправится – если зарплаты будут расти хотя бы на уровне инфляции, то реальная стоимость жилья снизится, так как цены останутся примерно на нынешнем уровне.

Кроме того, росту доступности будет способствовать изменение подхода застройщиков. Если раньше даже в эконом-классе предлагались квартиры больших площадей, сейчас застройщики осознали, что необходимо снижать цены за счет, как они это называют, «рационального подхода к площади», т.е. предлагаются более маленькие квартиры. Кроме того, чтобы соответствовать спросы, новые объекты будут строить, скорее всего, в более низких ценовых нишах. Поэтому цена квадратного метра не снизится и вторичка не подешевеет, зато квартиры в новых домах станут доступнее.

Об инвестициях в недвижимость

Вопрос: В связи с перспективой принятия нового налога на недвижимость – не упадет ли спрос на приобретение недвижимости в пользу аренды?

Ответ: Что касается налога на недвижимость – не так страшен черт, как его малюют. Во-первых, по некоторым данным владельцев жилплощади до 55 кв. м и дачных участков в 6 соток обещают освободить от уплаты налога. Во-первых, даже для тех, кому принадлежат квартиры побольше, повышение вряд ли станет фатальным – вместо нынешних 100-300 рублей, скорее всего, придется платить около 1 000 – 3 000 рублей в год.

Тем более такая сумма вряд ли напугает тех, кто готов купить квартиру. Вряд ли из-за этого они сделают выбор в пользу съемного жилья. Зато те, кто накупил несколько квартир в инвестиционных целях и просто держит, задумаются – не стоит ли их продать? Цены не растут, а налогов набегает немало. Это приведет как минимум к увеличению предложения, а возможно и к некоторому снижению цен.

Вопрос: Человек решил вложить накопленную сумму в недвижимость и приобрести жилье за наличные. Но денег у него хватает только на экономичное жилье малых площадей в уже построенном доме, либо ему предлагают «купить фундамент», т.е. поучаствовать в долевом строительстве. По-вашему, как наиболее правильно человеку вложить средства? Какой из вариантов наиболее выигрышный?

Ответ: Долевое строительство на ранней стадии всегда несет в себе риски, при этом очень большого дохода не принесет (примерно 10-20% годовых). Если человек не желает рисковать ради такой прибыли, лучше купить малометражку. Ее можно, например, отремонтировать и сдавать. Доходность будет ниже (6-8% в год), зато это будет реальный актив, а не некое обязательство застройщика. А через какое-то время можно будет поднакопить, продать малометражку и купить уже квартиру получше.

Вопрос: Если вы говорите, что жилье будет «скакать» туда-сюда, при этом в целом оставаясь на нынешнем уровне, значит ли это, что недвижимость может стать инструментом краткосрочных инвестиций? То есть купить на падении, продать на росте – вот и быстрая прибыль!

Ответ: Нет, недвижимость все равно не является инструментом краткосрочных инвестиций, потому что это низколиквидный актив. Это не акции, от которых можно избавиться за день и зафиксировать прибыль. Далеко не факт, что вы успеете продать квартиру на росте. Зато потом при падении цен она может надолго у вас зависнуть и тогда продать ее вы сможете лишь с дисконтом.

Вопрос: Олег, скажите, пора ли менять риэлторам профессию в связи с Вашими прогнозами?

Ответ: Решение о смене профессии стоит принимать вам, исходя из личных предпочтений. Однако я не понимаю вашу обеспокоенность. Нынешняя ситуация скорее негативна для девелоперов, которые привыкли работать в условиях роста цен. Для риэлторов ситуация, когда цены стабильны, напротив, наиболее выгодна. Они зарабатывают не на росте цен, а на обороте. А на рынке существует тенденция падения объемов сделок как при росте, так и при снижении цен. Зато когда цены стоят на месте, сделок осуществляется больше – в 2011 году в Росреестре было зарегистрировано рекордное число сделок - 91 220 штуки. В ближайшие несколько лет я прогнозирую сохранение объема сделок на высоком уровне, так что вам не о чем беспокоиться.

Вопрос: Олег Николаевич, каков ваш личный подход к вложениям в недвижимость? Вы сами инвестируете в жилье? Сколько у вас квартир и где? Интересуюсь не из праздного любопытства, а потому что вы как эксперт в недвижимости должны по идее и инвестировать правильно.

Ответ: Раньше я инвестировал в недвижимость, но в 2007-2008 годах, когда стало очевидно, что на рынке надулся пузырь, я зафиксировал прибыль. Время, когда дорожает любое жилье, прошло. Это не значит, что в недвижимость нельзя инвестировать, просто теперь этот инструмент подходит только для консервативной стратегии и пассивных инвестиций. Если есть желание отойти от дел, уйти на пенсию, вложить во что-то деньги, чтобы их сохранить, можно купить квартиру, можно ее сдавать.

Но я не отношусь к такому типу инвесторов. Я считаю, что в настоящее время лучшими инвестициями является вложение средств и сил во что-то полезное и работающее – в свой бизнес.

Вопрос: Если не недвижимость, то что? Золото перегрето, фондовый рынок в последнее время только для спекулянтов, депозит в банке для скучных стариканов, с валютами не угадаешь… Куда податься несчастному инвестору?

Ответ: Существует весьма распространенное заблуждение, что инвестиции позволяют один раз вложиться, а потом всю жизнь ничего не делать, получая прибыль. Если бы так было, никто бы не работал и наступил бы полный коллапс экономики. Недвижимость остается одним из вариантов для инвестиций, но не стоит ожидать большого дохода – времена, когда любое жилье дорожало и можно было вложиться во что угодно и ждать, прошли. То же самое касается и других инструментов инвестирования – ни один из них сейчас не может гарантировать стабильного и высокого дохода. Можно, конечно, заработать на фондовом рынке, но в нынешней ситуации на нем придется переигрывать спекулянтов, для долгосрочных инвестиций это сейчас не лучший вариант.

Поэтому я считаю, что лучше всего инвестировать в свой бизнес – то, что пользуется спросом, и то, что вы умеете делать. Здесь доход будет зависеть от ваших умений и трудозатрат, а не от изменчивой макроэкономической обстановки.

Вопрос: На Ваш взгляд, станет ли жилье доступным для тех, кто не имеет прав на льготные условия, но и не может приобрести жилье сразу?

Ответ: Нужно понимать, что жилье – это всегда недешевый товар. Нигде нет ситуации, когда человек может купить квартиру с зарплаты, зарабатывать на собственное жилье приходится годами. Поэтому под доступностью обычно подразумевают различные схемы, существующие на рынке недвижимости (ипотека, рассрочка, льготы, аренда и т.п.), а не саму по себе возможность «приобрести жилье сразу».

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад