Как прибрать к рукам долю малую

13.11.2013 13:05
Нередко владелец ничтожно малой доли в квартире не проживает там, но и по разным причинам отказывается уступить ее собственнику большей части. Если не удается договориться, можно попробовать через суд обязать его продать свою долю.

Принудительный выкуп доли осуществляется в судебном порядке на основании ч. 4 ст. 252 ГК РФ, в которой, в частности, сказано следующее: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». 

Стал чужим

Если человек не только имеет документ, подтверждающий право собственности пусть и на очень маленький «клочок» квартиры, но и зарегистрирован, и проживает там же, оплачивает коммунальные услуги, то о принуждении продать долю, скорее всего, речи быть не может. Но часто собственники малых долей не проживают в квартире, не регистрируются там и вообще особого интереса к этому объекту недвижимости до поры до времени (пока не поступит предложение о выкупе) не проявляют.

Мотивы, по которым они не уступают сособственнику свою долю, могут быть разными. Например, человеку есть, где жить, но он опасается утраты этого жилья. Причиной опасений может служить назревающий развод, конфликт с родственниками, прекращение договора аренды и прочее.

Судебная практика по порядку применения нормы ч. 4 ст. 252 ГК РФ пошла по пути, при котором удовлетворение иска возможно при соблюдении ряда условий или аргументов со стороны истцов.

По велению сердца

Во-первых, доля ответчика должна быть незначительной (например 1/16) и не может быть реально выделена (то есть речь идет, например, о городской квартире с одной кухней, санузлом, коридором и одним входом в квартиру), не может быть определен порядок пользования без ущерба другим собственникам.

Во-вторых, ответчик не должен иметь существенного интереса в использовании общего имущества (например, в квартире ответчик не живет, не зарегистрирован по месту жительства, в ремонте и оплате за квартиру никак не участвует, своих вещей в квартире не имеет).

И третье условие – конфликтные отношения между проживающими в квартире истцами и не проживающим в этой же квартире ответчиком. Впрочем, последний аргумент представляется самым шатким. Но, по крайней мере, он может стать последней каплей на чаше весов при принятии судебного решения, когда уже приведены более веские аргументы.

Однако понятие «незначительная доля» законом никак не определено. Суд может посчитать таковой и 1/16, и 1/5. При этом решение о принудительной выплате компенсации за утрату права собственности и в том, и в другом случае будет зависеть не только от объективных факторов, но и от субъективной оценки ситуации судьей. Он (чаще она) тоже человек. К кому-то может проявить сочувствие, чьим-то поведением или образом жизни может возмутиться. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, российские судьи принимают решения, исходя из своего внутреннего убеждения.

Наличие или отсутствие «существенного интереса» тоже определяет судья. Факт, что человек не проживает в квартире, еще не дает повода обязать его продать долю. Например, ответчик хранит там свои вещи. И здесь судья будет выполнять свою прямую функцию, он будет судить о том, что это за вещи, почему необходимо хранить их именно на этой спорной территории, а не в другом месте, в том числе месте фактического проживания ответчика.

Шантаж и вымогательство

Иногда сособственник не прочь отказаться от своей доли взамен денежной компенсации, но заламывает слишком высокую цену. Например, квартира стоит на вторичном рынке 5 млн руб. Сособственник, он же продавец, владеющий 1/4 квартиры, требует 2 млн руб. Покупатель считает такую сумму компенсации завышенной, ведь 1/4 – это всего лишь 1,25 млн руб.

По закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Продавец должен письменно, с указанием цены, предложить всем собственникам купить его долю. Спустя один месяц после предложения он может уже продавать ее третьим лицам.

Конечно, маловероятно, что найдется покупатель на несколько квадратных метров, на которых невозможно полноценное проживание, где не определен порядок пользования. Небольшими долями иногда интересуются криминальные элементы. Покупают долю с целью захватить впоследствии все остальное. Но преступникам приходится работать на грани риска, поэтому они не готовы инвестировать в свой «проект» слишком большие деньги, они покупают доли только задешево.

Впрочем, ждать, пока сособственник продаст долю третьим лицам, необязательно. Имеет смысл обратиться к юристу, который поможет грамотно составить иск. Если судья поймет, что конфликт сторон исключительно финансовый, то, скорее всего, будет назначена независимая экспертиза, по результатам которой последует решение: продать по такой-то цене.

Нужно иметь в виду, что судебная тяжба – удовольствие недешевое. Уже хотя бы поэтому имеет смысл приложить все возможные усилия для того, чтобы просто мирно договориться, забыв на время всякие обиды.

Вячеслав Березниченко, БН.ру 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад