Недвижимость – излюбленный объект рейдерских атак

28.11.2013 16:22
Ежегодный ущерб от действий захватчиков по стране оценивается в миллиарды рублей. В Татарстане последнее громкое дело о рейдерском захвате прогремело в 2009 г., с тех пор время от времени озвучиваются отдельные факты.

Инфраструктура как инструмент захвата

Как показывает анализ судебной практики, в 65% судебных споров, связанных с захватом недвижимости, фигурируют коммерческие объекты: офисы, склады, производственные помещения и пр. Как правило, рычагом захвата является фальсифицированный пакет правоустанавливающих документов, отмечает адвокат Андрей Комиссаров, раскрывая механизм захвата. Эти документы позволяют рейдерам сначала зарегистрировать объекты недвижимости в собственность, а затем легализовать их через перепродажу имущества аффилированным фирмам. 

Встречаются и нетривиальные, изощренные ходы, основанные на пробелах в законодательстве. Например, используются инфраструктурные объекты: рейдеры захватывают или легально приобретают права на инженерные сети, технические зоны, подъездные пути и блокируют деятельность собственников зданий (например, отключают их от энергоснабжения). Агрессивные действия позволяют мошенникам создать благоприятную почву для переговоров о продаже недвижимости по заниженной цене. 

Объект захвата - земля

Еще один популярный объект рейда — отдельные земельные участки, садовые товарищества, дачные кооперативы (около 35 % споров). Рейдеры пользуются как несовершенством законодательства, так и правовой неграмотностью землевладельцев. Как правило, захват производится через смену руководства товарищества или кооператива. Получив операционный контроль, захватчики переоформляют на новые юрлица инженерные объекты и коммуникации, взвинчивают эксплуатационные тарифы, а неплательщиков отрезают от энергоснабжения. Как правило, конечной целью агрессии является выдавливание дачников с насиженных мест и последующая застройка уже обеспеченной инфраструктурой территории.

Нечто подобное происходило в течение нескольких лет в Казани – с 2005 по 2011 г. Именно рейдерским захватом своих земель назвали члены СНТ «Ветеран войны» передачу дачных участков в собственность девелоперской компании. По мере расширения Казани, 13 га дачной земли перестали быть окраиной и оказались весьма привлекательной точкой на карте города. Постановлениями исполкома Казани около 50 земельных участков было передано в собственность индивидуальному предпринимателю и нескольким сотрудникам девелоперской компании «Основа». При этом исполком руководствовался решениями Арбитражного суда РТ и прокуратуры Казани, которые приняли без участия садоводов.

«До того, как рейдеры из девелоперской компании ООО «Основа» в 2006 году пришли к нам, они отработали чёткую схему захвата земель на товариществах «Зоркий», «Кирпичник» и «Минфин-Госбанк», - утверждала член правления СНТ «Ветеран войны» Людмила Сальникова. – Запугав наших садоводов тем, что город может отнять у них земли, им предложили смешные деньги – 15 тысяч рублей за сотку, получив таким образом в собственность около 50 из 218 домов. Однако следующий этап плана – подкуп председателя – провалился». Члены садоводческого товарищества подали иск и прошли с десяток арбитражных судов. И лишь в марте 2011 г. государственная регистрация садоводческого некомерческого товарищества «Город-сад» на землях СНТ «Ветеран войны» была признана Советским районным судом Казани незаконной.

По словам адвоката Андрея Комиссарова, отъем обособленных земельных участков чаще всего сопровождаются подделкой документов, на основании которых рейдеры обращаются в суд с исковыми заявлениями о признании за ними права собственности на землю. В случае удовлетворения исковых требований право собственности официально регистрируется, после чего земля окончательно легализуется через фиктивные сделки купли-продажи.

Так, в Алькеевском районе Татарстана в январе 2007 г. прокурором Алькеевского района было возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст.159 УК РФ по факту приобретения путем мошенничества группой неустановленных лиц права на земельные доли членов сельскохозяйственных производственных кооперативов «Дружба» и «Чиябаш». По версии следствия, генеральный директор ЗАО «Лада-Восход-Плюс» (г. Тольятти) и ЗАО «Колчуринский» (г. Казань) Геннадий Волостнов, по договоренности с председателем СХПК «Дружба» Фаритом Хайбуллиным и председателем СХПК «Чиябаш» Мансуром Шакировым, путем составления фиктивных протоколов общих собраний членов этих СХПК зарегистрировали изменение в уставах названных кооперативов, согласно которым лица, вступающие в кооператив, вносили в уставный фонд не только имущественный пай, но и право на принадлежащую им земельную долю в размере соответственно 7,4 и 7,5 га у каждого. Затем были составлены фиктивные протоколы собраний членов СХПК «Дружба» и СХПК «Чиябаш» о внесении земельных участков, состоящих из земельных долей членов кооперативов в качестве взносов в уставный капитал созданных Волостновым в Алькеевском районе ООО «Аппаковский» и ООО «Шибашинский», а затем в ООО «Дружба» и ООО «Чиябаш», фактическим собственником которых стал все тот же Волостнов.

Согласно обвинительному заключению, Волостнов, Хайбуллин и Шакиров путем рейдерского захвата приобрели право на земельные доли общей площадью более 6 тысяч гектаров, принадлежавших 708 жителям пяти сел Алькеевского района. Общая стоимость этой земли и техники превысила, по оценкам экспертов, 34 миллиона рублей.

Волостнову было предъявлено обвинение в мошенничестве, совершенном группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере; легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем, а Хайбуллину и Шакирову - еще и в преднамеренном банкротстве.

Ссылаясь на тяжесть предъявленного Волостнову обвинения, а также на сведения о давлении, которое он якобы оказывает на потерпевших, следствие обратилось в Вахитовский райсуд с ходатайством об избрании в отношении обвиняемого меры пресечения в виде заключения под стражу. Ходатайство было удовлетворено. Но кассационным определением Верховного суда РТ постановление Вахитовского райсуда было отменено, и Волостнов был освобожден из-под стражи. Судя по материалам дела, Волостнов состоит в партии "Патриоты России", является почетным членом общественного совета Международного благотворительного фонда "Меценаты столетия", академиком Международной академии меценатства, наказным атаманом по РТ лейб-гвардии и казачьих войск, имеет многочисленные награды и медали, благодарственные письма от руководства МВД по Самарской области.

Интересное продолжение получило дело в 2012 г. Свидетели вдруг стали признаваться, что оговорили обвиняемых (в частности, Волостнова). Обвинения с него были сняты.   

Как защититься от рейдеров? 

«Казанская недвижимость» поинтересовалась у экспертов, как часто приходится сталкиваться с рейдерскими захватами в республике в целом и в столице в частности. Как выяснилось, в последнее время в Казани о рейдерских захватах, связанных с недвижимостью, слышно не было. «По крайней мере, нам не приходилось с таким сталкиваться», - уверил корреспондента «Казанской недвижимости» директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. Тем не менее, это не означает, что город «излечился» от этой проблемы. И быть настороже любому собственнику недвижимости все же стоит. 

Адвокат Андрей Комиссаров советует: чтобы защитить недвижимое имущество от рейдеров, важно не создавать документарных зацепок для развития атаки. В частности, не допускать каких-либо ошибок в бумагах, подтверждающих права на недвижимость. При покупке земельного участка или здания — тщательно проверять правоустанавливающие документы, наводить справки о предыдущих сделках. Если недвижимость регистрируется на юрлицо — детально разрабатывать учредительные документы (в части компетенции органов управления, механизмов одобрения сделок, обязанностей участников и пр.), а не регистрировать фирму по типовым редакциям уставов, найденным в Сети. 

Как показывает практика, рейдеры предпочитают не связываться с недвижимостью, которая находится в залоге или долгосрочной аренде. Превентивной мерой является регулярный мониторинг выписок из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). По закону именно собственник несет бремя содержания имущества и обязан заботиться о его сохранности. Поэтому только ответственное владение поможет свести к минимуму риски утраты недвижимости из-за незаконных действий третьих лиц. 

Алена Мартынец, Kazned.ru (в статье использованы материалы Finam.info)

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
18 часов назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
1 день назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
1 день назад