Квартирный «трейд-ин»: все плюсы и минусы

04.12.2013 10:46
Впервые сделки trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 г., когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры в новостройках. С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей и активизировать продажи.

Суть схемы trade-in заключается в том, что один объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего. Иными словами, параллельно совершаются две сделки: у вас покупается жилье, взамен предлагается новый вариант – квартиру в уже построенном или строящемся доме.

На сегодня схема trade-in используется как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Это сокращает сроки сделки и позволяет быстро получить новую квартиру. Вместе с тем, сделка по принципу trade-in на российском рынке недвижимости имеет ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя. 

Особенности обмена по принципу trade-in

Не любую квартиру можно обменять на «новостройку», говорит Руслан Яхудин (юридическая компания «ТАКО»). И уточняет: к квартирам, которые принимают участие в сделках trade-in, специализированные агентства недвижимости (а также сами застройщики) предъявляют ряд требований.

1. Имеющееся жилье должно располагаться исключительно на территории того города, в котором продается квартира. Это требование делает более удобной для агентства последующую продажу жилья. Кроме того, существует разница в стоимости жилья в разных городах (например, размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье в другом городе, будет слишком велик).

2. Квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности.

3. Принимаются во внимание исключительно квартиры. То есть комната в коммунальной квартире или доля одного человека по схеме trade-in принимать участия не могут, поскольку при продаже таких объектов недвижимости необходимо соблюсти преимущественное право ее покупки другими сособственниками, а это займет не меньше месяца.

4. Также вам могут отказать в совершении сделки в рамках trade-in, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства.

5. Обязательное условие - юридическая и фактическая чистота квартиры. В квартире никто не должен быть зарегистрирован и она должна быть свободна от проживающих, а также от лиц, которые временно сняты с регистрационного учета. Для такой проверки обычно запрашивается выписка из Единого государственного реестра, а также проверяется вся история регистрации в квартире по домовой книге. Также тщательно проверяется наличие (отсутствие) притязаний третьих лиц на эту квартиру, в том числе наличие судебных процессов в отношении нее.

6. Высоки требования к документам, связанным с квартирой и ее собственниками. Обязателен документ, подтверждающий факт приобретения данной квартиры в собственность: договор купли-продажи, решение суда или др. Также обязательным является предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих вашу дееспособность, нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на совершение сделки с недвижимостью, и, наконец, документа, удостоверяющего вашу личность. 

Юридические аспекты

Г-н Яхудин обращает внимание на следующее: если вы заключаете сделку trade-in не напрямую с застройщиком, а с агентством недвижимости, первоначальными документами должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон.

Необходимо чтобы это был именно договор об оказании услуг, а не агентский договор: договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, агентский же договор расторгнуть гораздо сложнее.

В соглашении о намерениях сторон указываются полные данные покупаемого объекта недвижимости и устанавливается сторонами его цена. После того как вы подписываете данное соглашение, проверяется юридическая и фактическая «чистота» вашей квартиры. Параллельно готовятся документы для осуществления сделки trade-in.

 

Достоинства и недостатки trade-in

Главное достоинство - срочность и оперативность. Другой плюс - фиксированная цена на покупаемую квартиру, т. е. независимо от колебания цен на жилье, вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре.

Несмотря на достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет и целый ряд недостатков. 1. Отсутствие большого выбора. Как правило, агентство недвижимости или застройщик предлагают для trade-in только квартиры, в продаже которых они заинтересованы.

2. Цена старой квартиры, участвующей в обмене trade-in, будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены.

3. Далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую квартиру. Зачастую застройщики предлагают жилье в еще строящихся домах, соответственно, будущие собственники вынуждены ждать окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

На сегодняшний день в большинстве случаев используется альтернативная схема с выкупом старой жилплощади, когда агентством недвижимости выставляется предложенный лот в свободную продажу до момента появления на него покупателя.

Другой альтернативой trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилплощади.

 

Анна Яшма, KM.RU

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад