Квартирный «трейд-ин»: все плюсы и минусы

04.12.2013 10:46
Впервые сделки trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 г., когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры в новостройках. С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей и активизировать продажи.

Суть схемы trade-in заключается в том, что один объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего. Иными словами, параллельно совершаются две сделки: у вас покупается жилье, взамен предлагается новый вариант – квартиру в уже построенном или строящемся доме.

На сегодня схема trade-in используется как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Это сокращает сроки сделки и позволяет быстро получить новую квартиру. Вместе с тем, сделка по принципу trade-in на российском рынке недвижимости имеет ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя. 

Особенности обмена по принципу trade-in

Не любую квартиру можно обменять на «новостройку», говорит Руслан Яхудин (юридическая компания «ТАКО»). И уточняет: к квартирам, которые принимают участие в сделках trade-in, специализированные агентства недвижимости (а также сами застройщики) предъявляют ряд требований.

1. Имеющееся жилье должно располагаться исключительно на территории того города, в котором продается квартира. Это требование делает более удобной для агентства последующую продажу жилья. Кроме того, существует разница в стоимости жилья в разных городах (например, размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье в другом городе, будет слишком велик).

2. Квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности.

3. Принимаются во внимание исключительно квартиры. То есть комната в коммунальной квартире или доля одного человека по схеме trade-in принимать участия не могут, поскольку при продаже таких объектов недвижимости необходимо соблюсти преимущественное право ее покупки другими сособственниками, а это займет не меньше месяца.

4. Также вам могут отказать в совершении сделки в рамках trade-in, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства.

5. Обязательное условие - юридическая и фактическая чистота квартиры. В квартире никто не должен быть зарегистрирован и она должна быть свободна от проживающих, а также от лиц, которые временно сняты с регистрационного учета. Для такой проверки обычно запрашивается выписка из Единого государственного реестра, а также проверяется вся история регистрации в квартире по домовой книге. Также тщательно проверяется наличие (отсутствие) притязаний третьих лиц на эту квартиру, в том числе наличие судебных процессов в отношении нее.

6. Высоки требования к документам, связанным с квартирой и ее собственниками. Обязателен документ, подтверждающий факт приобретения данной квартиры в собственность: договор купли-продажи, решение суда или др. Также обязательным является предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих вашу дееспособность, нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на совершение сделки с недвижимостью, и, наконец, документа, удостоверяющего вашу личность. 

Юридические аспекты

Г-н Яхудин обращает внимание на следующее: если вы заключаете сделку trade-in не напрямую с застройщиком, а с агентством недвижимости, первоначальными документами должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон.

Необходимо чтобы это был именно договор об оказании услуг, а не агентский договор: договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, агентский же договор расторгнуть гораздо сложнее.

В соглашении о намерениях сторон указываются полные данные покупаемого объекта недвижимости и устанавливается сторонами его цена. После того как вы подписываете данное соглашение, проверяется юридическая и фактическая «чистота» вашей квартиры. Параллельно готовятся документы для осуществления сделки trade-in.

 

Достоинства и недостатки trade-in

Главное достоинство - срочность и оперативность. Другой плюс - фиксированная цена на покупаемую квартиру, т. е. независимо от колебания цен на жилье, вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре.

Несмотря на достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет и целый ряд недостатков. 1. Отсутствие большого выбора. Как правило, агентство недвижимости или застройщик предлагают для trade-in только квартиры, в продаже которых они заинтересованы.

2. Цена старой квартиры, участвующей в обмене trade-in, будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены.

3. Далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую квартиру. Зачастую застройщики предлагают жилье в еще строящихся домах, соответственно, будущие собственники вынуждены ждать окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

На сегодняшний день в большинстве случаев используется альтернативная схема с выкупом старой жилплощади, когда агентством недвижимости выставляется предложенный лот в свободную продажу до момента появления на него покупателя.

Другой альтернативой trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилплощади.

 

Анна Яшма, KM.RU

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Требования к раскрытию информации о строящемся жилом объекте в 2017 году изменились. Что теперь обязан размещать застройщик на своем официальном сайте?
1 час назад
Каждый, кто хоть раз снимал жилье, знает, как это дорого. Естественно, возникает желание сэкономить, а то и вовсе не платить.
19 часов назад
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило ставки по ипотечным кредитам до минимального уровня за всю историю России.
1 день назад