Типичные ошибки девелопмента в сегменте торговой недвижимости

09.12.2013 10:59
Существуют специфические критерии, которые определяют успешность или не успешность проекта в сегменте ритейл. О них рассказала президент GVA Sawyer, партнер, член FRICS Вера Сецкая.

Такие понятия, как юридическая чистота участка, его функциональное назначение и вид разрешенного использования являются общепринятыми и понятными категориями. Однако наряду с этими характеристиками для проекта строительства торгового центра существуют и другие важнейшие факторы, которые нужно учитывать. 

Ресурсное качество участка

Как показывает практика, крайне важно учитывать количество квадратных метров, которые разрешено построить на данном участке согласно ГПЗУ. Земельный участок по своим маркетинговым качествам, включающим зону охвата, покупательную способность населения в зоне охвата, транспортную доступность, возможность организации парковки, пригоден для строительства торгового центра определенного формата, для которого, в свою очередь, строго задан минимальный размер здания.

К физическим ограничениям участка относится, прежде всего, его размер, который влияет на организацию достаточного по объему паркинга. Конфигурация площадки должна позволить разместить здание достаточно правильной формы. Не менее значим рельеф участка: покупая площадку со значительным понижением или повышением уровня, следует просчитать возможность использования перепада - например, в организации дополнительного уровня парковки. Есть прецеденты, когда собственник, чтобы не нести лишние затраты на выравнивание площадки, проектирует торговый центр с разным уровнем пола, что приемлемо не для всех форматов торгового центра. При грамотном подходе к проектированию, иногда в такой площадке с неспокойным рельефом можно найти преимущества.

При оценке размера и конфигурации земельного участка крайне важно предусмотреть достаточную разгрузочно-погрузочную зону. Иногда собственники ставят проектировщикам задачу «вывести максимальное количество торговых площадей на участке», а зона разгрузки потом проектируется «по остаточному принципу». Это влияет на возможность эксплуатации ТЦ. 

Паркинг

Организация парковки и предоставление достаточного количества парковочных мест - ключевой вопрос при создании торгового центра. Желая максимально увеличить торговые площади, собственники часто «уходят» под землю и делают один или два уровня подземного паркинга. Далеко не всегда экономика торгового центра способна выдержать такие затраты. Иногда выгоднее сделать меньшую общую площадь и ограничиться наземной и/или многоуровневой парковкой. В то же время отсутствие достаточного количества парковочных мест не только с точки зрения требований СНИП, но и с точки зрения требований рынка может стать гибельным для проекта. 

Транспортная доступность и видимость участка

Для крупного ТЦ ключевое значение имеет расположение на первой линии шоссе и хорошая видимость. Однако нужно еще учесть и возможность организованного въезда и выезда на трассу. В подавляющем числе случаев согласующие инстанции будут предлагать строительство сложных развязок «бабочек», что может быть несопоставимо с планируемым бюджетом проекта. В практике есть интересные решения проблемы удаленности участка от первой линии. Например, можно разместить яркую и заметную навигацию на подъездах к ТЦ. 

Инженерное обеспечение объекта

Как и для любого проекта, при строительстве торгового центра важен вопрос получения необходимых инженерных нагрузок. Наиболее существенна электроэнергия. До начала проекта необходимо удостовериться, какие нагрузки необходимы для выбранного формата ТЦ, и убедиться в возможности получения этих условий. 

Ошибки маркетинга

Ключевым фактором при принятии решения о строительстве торгового центра является выбор его формата. Грамотное определение зоны охвата, количества возможных посетителей, уровня их покупательной способности, уровня «среднего чека», оценка конкурентной среды - залог успешности объекта. Аналитики настоятельно рекомендуют привлекать специализированные консалтинговые компаний.

Усиление конкуренции на рынке торговых центров требует заблаговременной оценки маркетинговой привлекательности участка. Только реальная готовность арендаторов рассматривать будущий проект может быть гарантией того, что участок и формат торгового центра выбраны верно. Лучше уже на стадии принятия решения о покупке земельного участка провести общение с потенциальными арендаторами. Тем не менее, в практике известны проекты, в которых работа по формированию концепции заполнения проводилась уже в процессе строительства. В одном из проектов в результате проведенных маркетинговых работ была сформирована специализированная концепция спортивно-развлекательного ТЦ, где якорными арендаторами выступили мультиплекс и фитнес-центр с бассейном, а арендаторами торговой галереи – специализированные магазины товаров для спорта, туризма и отдыха. 

Ошибки проектирования

При выборе проектной команды необходимо проверить наличие у проектировщиков опыта работы в сегменте ритейл, поскольку это требует правильной организации движения людских потоков, входов, выходов, лифтовых зон, общественных зон. В этом отношении архитектурный проект имеет прямое влияние на маркетинговые характеристики торгового центра, его потенциал в плане заполняемости арендаторами и посещения покупателями.

Не менее важно грамотное управление процессом проектирования. Началом этого процесса является подготовка ТЗ на проектирование, цель которого правильно определить общую площадь и формат торгового центра, задать необходимое соотношение общих и полезных площадей, определить этажность объекта, высоту этажей, расположение функциональных зон, заложить требуемые будущими арендаторами технические параметры, а также необходимый стандарт инженерного оборудования.

Помощником в процессе формирования ТЗ и управления процессом проектирования может выступать привлеченная девелоперская или консалтинговая компания, которая будет представлять интересы собственника и обсуждать с архитектором проекта детали и возможные компромиссы. Для коммерческой эффективности ТЦ важно правильное соотношение общих и арендуемых площадей: с одной стороны, это создаст максимальный денежный поток с аренды, с другой – позволит не нарушить правила организации движения потоков посетителей.

Достаточно интересным вопросом является архитектура торгового комплекса. Да, ничем не выделяющиеся «bigbox» торговые комплексы тоже успешны, но не хочется нивелировать значение эстетики, особенно для проектов в центре города. Но нужно помнить, что из-за достаточно дорогой земли и чувствительности бюджета к любым дополнительным расходам, принятие решения в пользу архитектурных изысков может быть экономически неэффективным. 

Фудкорты

В каких-то ТЦ предприятия общепита выступают в качестве необходимой инфраструктуры: посетители проводят там значительное количество времени, и им необходима возможность отдохнуть и перекусить. В других фудкорт  является самостоятельным «якорем», который привлекает своих посетителей в торговый центр. Это нужно учитывать при проектировании. Если ресторанная зона - «якорь», ее можно разместить в удалении от основных потоков посетителей: люди бывают готовы, например, подняться на более высокий этаж. В случае же, если общепит выполняет инфраструктурную роль, точки питания лучше располагать в более доступных зонах, чтобы не приходилось их искать.

 

Расширение ТЦ в границах земельного участка

При большом спросе арендаторов на дополнительные площади и востребованности посетителями собственники ТЦ нередко задумываются о реализации второй очереди объекта. Но нужно учесть целый ряд факторов. В частности, позволяет ли земельный участок разместить новые торговые площади, есть ли возможность расширить его за счет приобретения соседних территорий, позволяет ли конфигурация участка создать эффективную архитектуру и грамотно объединить оба блока торгового центра – старого и строящегося.

Если изначально при проектировании не было предусмотрено фазирование объекта, то приобретение дополнительной земли, необходимость увеличить размер парковки может вылиться в существенные расходы. Заранее стоит убедиться в экономической  эффективности расширения.

Для менее успешных объектов строительство второй фазы иногда становится способом выживания. Реконцепция объекта, включающая строительство дополнительных площадей, часто является практически единственной возможностью повысить эффективность объекта и вывести его на желаемый уровень рентабельности. При условии учета изменения конкурентной среды, зоны охвата, численности и покупательской способности населения. 

Исправление ошибок

Любая ошибка в подборе участка, определении ТЭПов здания, в формате, либо концепции торгового центра влияет в большой или меньшей мере на доходность проекта. Цена ошибки может оказаться очень высокой. Далеко не всегда исправимы ошибки проектирования. В качестве примера может служить треугольная конфигурация здания, которая влечет за собой потери арендуемой площади, «тупиковые» зоны, снижающие проходимость, ошибочная высота потолка, ограничивающая возможности сдачи в аренду, ошибки с организацией парковки. К фатальным ошибкам можно отнести неверный в принципе выбор участка в плане местоположения и транспортной доступности. Это приводит к отсутствию потоков посетителей и интереса арендаторов.

Но некоторые категории ошибок исправимы: путем корректировки концепции проекта, репозиционирования ТЦ, внесения элемента специализации.

 

 

Арендатор.ру

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад