Как вернуть деньги, если продажа квартиры «за миллион» оспорена?

11.12.2013 11:33
Продать любую квартиру «за миллион» – известный способ не платить подоходный налог. Передача остальных денег оформляется самыми разными способами. В каких случаях после подобных «продаж» у покупателя больше шансов вернуть все деньги, если суд признает сделку недействительной?

Не секрет, что продавцы квартир очень не любят платить подоходный налог. И если квартира на продажу находится в собственности меньше трёх лет, частенько стараются прописать в договоре цену меньше миллиона рублей – тогда налог не начислят. А риэлторы предлагают массу схем, как юридически оформить передачу остальной суммы, если квартира стоит больше.

Но если сделку признают недействительной, не останется ли неудачливый покупатель всего лишь с 1 млн руб. на руках? При каких схемах продажи квартир «за миллион» шансов вернуть свои деньги больше, а при каких – меньше, разъясняет адвокат Олег Сухов.

Схема 1. Тайное соглашение

Продавец и покупатель, помимо основного договора купли-продажи, заключают между собой дополнительное соглашение об изменении цены квартиры, которое, в отличие от договора, не предоставляется в Росреестр. Если сделка оспаривается, то продавец предъявляет дополнительное соглашение в суде.

Чтобы правильно отразить в дополнительном соглашении об изменении стоимости квартиры реальную денежную сумму, передаваемую за квартиру, обязательно нужно сделать следующее:

а) предусмотреть в договоре купли-продажи возможность изменения стоимости жилого помещения путём подписания дополнительного соглашения;

б)  дополнительное соглашение должно быть заключено до момента исполнения договора, т. е.  датировано не позднее даты составления расписки о получении покупателем денежных средств и подписи продавцом передаточного акта.

Если суд признает договор купли-продажи квартиры недействительным, покупатель получит право вернуть стоимость жилого помещения, предусмотренную дополнительным соглашением. Но только в том случае, если у него будет на руках документ, подтверждающий передачу денежных средств по данному соглашению (как правило, расписка от продавца).

Стоит отметить, что в настоящее время необходимости в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи нет. Регистрации подлежит только право собственности покупателя (ранее регистрацию проходил договор), о чём на самом договоре купли-продажи делается соответствующая отметка. Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи можно оформить в простой письменной форме и не передавать в Росреестр. 

Схема 2. Паркет ценой в 50 000 долларов

В обмен на разницу между рыночной ценой и пресловутым «миллионом» продавец предоставляет расписку (расписки) о том, что получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире (ремонт, встроенная мебель, сантехника и т. п.).

Данная схема является, пожалуй, самой распространённой схемой ухода от налогов при заключении договоров купли-продажи квартир.

Расписка продавца о том, что он получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире, пишется им собственноручно и не требует нотариального удостоверения. 

В случае признания в судебном порядке договора купли-продажи недействительным у продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных денежных средств, и они взыскиваются в пользу покупателя как неосновательное обогащение. 

Схема 3. Аналогичная квартира взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае расторжения сделки предоставить в собственность покупателя аналогичную квартиру или возместить рыночную стоимость аналогичной квартиры.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры признана судом недействительной, то и все пункты договора являются недействительными. Соответственно, сделка не влечёт за собой юридических последствий, связанных с обязательством продавца приобрести для покупателя жилое помещение, аналогичное тому, что указано в договоре.

Более того, как показывает судебная практика, в большинстве случаев исковые требования взамен изъятого жилого помещения предоставить в собственность иное равнозначное жилое помещение удовлетворению не подлежат.

Как указывают суды, выбранный способ защиты нарушенного права является неисполнимым, если исковые требования не содержат указания на способ приобретения жилого помещения и передачи его заявителям, а также если не будет раскрыто понятие равнозначности и аналогичной категории жилого помещения. А указанные положения практически невозможно прописать в иске, они являются «относительными». 

Схема 4. Штрафуем продавца

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае признания сделки недействительной возвратить разницу между «миллионом» и рыночной ценой в виде так называемого «штрафа».

Если договор купли-продажи квартиры заключён в рамках подобной схемы ухода от налогов, покупателю в обязательном порядке нужно получить от продавца расписку в передаче денег, именуемых в договоре «штрафом». В противном случае судебная практика по возврату разницы в стоимости квартиры неоднозначна. В основном, в случае возникновения спора большинство судов взыскивают с продавца лишь сумму, указанную в договоре.

Более того, если договор купли-продажи будет признан судом недействительным, то и все его условия недействительны, в том числе условие о штрафе. 

Продажа? Нет, займ!

Покупатель и продавец заключают договор займа, согласно которому покупатель даёт продавцу разницу между «миллионом» и рыночной ценой квартиры якобы в долг. Но по условиям договора, в случае отчуждения квартиры в пользу покупателя требование о возврате денег теряет свою силу. Однако, если суд по инициативе продавца признает сделку недействительной, «займ» придётся вернуть.

Данный способ ухода от налогов в сфере сделок с недвижимостью не столь распространён. Но в случае признания договора купли-продажи недействительным у покупателя имеются все основания рассчитывать на возврат «заёмных» денежных средств.

Но при этом необходимо оформить все документы таким образом, чтобы не сложилась ситуация, когда продавец отказывается от сделки, а денежные средства «по договору займа» ему уже переданы, и между сторонами остаются лишь обязательства по данному договору. Тогда вместо успешного приобретения квартиры несостоявшийся покупатель будет вынужден требовать вернуть данные «в долг» деньги.

 

Михаил Найдён, «Квадратъ»

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
22 часа назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
22 часа назад
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
1 день назад