Эксперты прогнозируют в 2013 году: когда будут сосчитаны последние цифры, мы сможем наблюдать картину снижения сделок с недвижимостью в России до $7,6 млрд. Это на 8-10 % меньше, чем в 2012 году. Такой ситуации способствует ряд факторов, среди которых удешевление рубля и нефти, а также продолжающееся замедление российской экономики. Однако некоторая стабилизация все же будет иметь место. Возможно, свою роль в этом сыграет и последний массовый отзыв лицензий у крупных банков в России: напуганные это тенденцией, люди предпочтут вкладывать деньги в недвижимость.
Покупательский спрос и рост цен
С 2010
года цены на российскую недвижимость в среднем росли на 10-12 % ежегодно. В
этом году рост цен на недвижимость не превышает уровень инфляции (по разным
оценкам, в
Второстепенную роль на негативные тенденции на российскую недвижимость в 2013 году сыграл кипрский фактор. В послании Федеральному Собранию 12 декабря президент Владимир Путин посетовал на слишком низкие темпы "деофшоризации" страны и предложил ряд новых мер борьбы с уходом от налогов при помощи иностранных юрисдикций. Минфин России отказался выходить из соглашений с офшорами. РФ пока не планирует выходить из соглашений об избежании двойного налогообложения. Об этом заявил глава Минфина РФ Антон Силуанов. Отдельно он высказался о Кипре, с которым у РФ такое соглашение есть. По словам министра, Кипр не является "черным" офшором.
Официальная
позиция властей РФ по этому вопросу начала проясняться лишь в середине декабря.
Но поскольку проблемы с кипрским оффшором затронули лишь небольшую часть
крупных компаний, то в целом влияния на рынок недвижимости в
Более существенную роль в ухудшении ситуации на рынке российской недвижимости оказало влияние таких внутринациональных факторов, как снижение спроса на недвижимость и удорожание ипотеки
Недвижимость в Татарстане: пациент скорее жив?
По наблюдениям президента Гильдии риэлторов РТ Руслана Садреева, уходящий 2013-й для риэлторского сообщества был более активным, чем предыдущий 2012 год. «Причем спрос в течение года был волнообразным: в самом начале 2013 было затишье, затем весной покупательский интерес несколько активизировался. Летом – очередной спад спроса. К осени традиционно он начал увеличиваться, причем по всем сегментам», - отмечает эксперт.
«Стагнация
на казанском рынке недвижимости в июне-августе
Повышение
интереса к коммерческой недвижимости в
«Как и по
всей стране, рынок недвижимости в Татарстане в
Действительно,
на момент подписания номера в печать, уже после беседы с экспертом, стало
известно: Банк России отозвал лицензии еще у трех банков - Инвестбанка, Банка
проектного финансирования (БПФ) и Смоленского банка (ранее, напомним, лицензии
лишился Мастер-банк). Такая тенденция не могла не подвигнуть напуганных
вкладчиков задуматься о вложениях в недвижимость как об альтернативе хранения
сбережений. Выходит, можно говорить о скором росте рынка недвижимости? Но, по мнению
нашего собеседника, такие выводы преждевременны.
«Уже
сейчас, к Новому году и в первые месяцы
В том, что завершающийся 2013 год
был нелегким, с коллегой согласна и директор АН «РЕАЛИТ» Татьяна Линькова.
Общий спад экономики коснулся и рынка недвижимости, подтверждает она. Впрочем,
в Татарстане положительное влияние на рынок, говорит эксперт, может оказать
активное развитие сферы строительства – республика в этом плане выгодно
отличается от остальных регионов.
«Первичка» и «вторичка»
Татьяна Линькова отмечает следующую тенденцию: больше стали покупать, и скорее всего, будут покупать жилье в новостройках. Причем у застройщиков с хорошей в городе репутацией квартиры продаются еще на начальных фазах строительства. «По моему мнению, это более выгодное вложение средств, и если у покупателя есть возможность купить квартиру в новом доме, то лучше это сделать» - считает эксперт. Выбор на сегодняшний день в Казани большой - от элитных квартир до малометражек. «Хрущевки» или «ленинградки» по-прежнему покупают как стартовое жилье, в основном с привлечением ипотечных средств, делится наблюдениями г-жа Линькова.
Перекос в сторону «первички», причем в глобальных масштабах, отмечает и Валерий Абсалямов (ЦДН «Валери»). Причины эксперт видит, в том числе, и в более плотном сотрудничестве застройщиков с банками. На сегодняшний день у каждого из них есть привязка проектов к двум-трем конкретным банкам. Поэтому кредитование первичного рынка здорово качнуло маятник в этот сегмент. «И они будут выигрывать до тех пор, пока через какое-то время (может, через год-два) наступит точка стабилизации – в тот момент, когда уйдут с этого рынка инвесторы. А уйдут они тогда, когда станет невыгодно вкладывать в первичное жилье по причине насыщенности базы, когда прирост прибыли от нее будет составлять меньше 7-8% в год», - поясняет г-н Абсалямов. Но просто как средство сохранения средств рынок «первички» еще долго будет работать, уверен он.
Прослеживая
динамику стоимости квадратного метра в разных сегментах, эксперты «Казанской
недвижимости» отмечают: в общем по Казани она не превысили 3%. «Мониторинг
рыночной стоимости квадратного метра показывает, что вторичное жилье подорожало
в среднем на 0,7 % (одно-двухкомнатные квартиры),
2,3% (трехкомнатные), - говорит Руслан
Хабибрахманов (АН «Флэт»). - Рынок новостроек показал небольшой рост:
соответственно 1,2 % в однокомнатных, 0,2% в двухкомнатных и 2,8% в сегменте
трехкомнатных квартир. Что касается спроса, наиболее стабильн, как и всегда,
покупателей интересовали недорогие одно-двухкомнатные квартиры как на рынке
вторичного жилья, так и в новостройках». Вообще же, что касается цен, эксперт считает
возможной положительную динамику стоимости квадратного метра в пределах 5%.
«В этом
году, как мы и прогнозировали, стоимость выросла, - говорит Руслан Садреев (АН
«Премьер»). – Это произошло в пределах примерно 10%-ного коридора. В
зависимости от сегмента – в рамках инфляции плюс-минус какой-то процент, в
каждом сегменте – свои цифры, от 5 до 10%». Сейчас люди уже не боятся покупать
квартиры с черновой отделкой, как это было несколько лет назад. И в
Покупатель
сегодня более внимателен к материалам, из которых построен дом, к планировке
квартиры, к расположению, подтверждает Андрей Савельев (АН «НЛБ-Недвижимость»)
«Сейчас что попало не берут. И поэтому дома, которые строятся на продажу, либо
продаются сразу, либо стоят непроданными до года, теряя в цене – в зависимости
от проекта», - констатирует г-н Савельев. Клиент стал более грамотным и
избирательным, и на этот факт следует обратить внимание застройщикам.
Дальнейшее поведение покупательского спроса
По данным
специалистов Центра экономических исследований Института глобализации и
социсследований, если ситуация в глобальных масштабах на рынке в России никак
не изменится, а иностранные инвесторы не активизируются, то недвижимость в 2014
году неминуемо ждет обвал.
«В случае
повторения ситуации 2008-2009 гг., когда будет использован административный
фактор для искусственного удерживания цен на недвижимость от падения, то спрос
на недвижимость вновь катастрофически упадет до уровня кризисного периода», -
предостерегают аналитики Центра.
На
снижение спроса влияет то, что рынок недвижимости по стране вполне насыщен.
Так, около 70% россиян обеспечены собственным жильем. А перспектива введения
налога на недвижимость позитивно не влияет на увеличение числа сделок. Так, по
данным аналитиков, налоговая нагрузка на недвижимость для физических лиц –
владельцев возрастет в 4 раза. Это связано с тем, что при расчете налога на
недвижимость будет использована кадастровая стоимость. Оценка недвижимости
россиян, данные от проведения которой попали в кадастр, проводилась как раз в
тот период, когда цены на недвижимость достигли своего пика.
Поэтому и
неудивительно, что после введения налога на недвижимость россияне начнут
избавляться от лишних квадратных метров. Это означает, что предложение будет
превышать спрос, и это негативно скажется на рыночной стоимости жилья. По
крайней мере, на сегодняшний день есть все предпосылки для снижения долларовых
цен за квадратный метр жилой недвижимости.
Алена
Мартынец, Kazned.ru