Рынок недвижимости в Казани. Итоги и ближайшие перспективы

18.12.2013 11:15
Активное развитие рынка недвижимости в 2010-2012 гг. после кризисных 2008-2009 г. в начале этого года сменилось на существенное замедление роста, утверждают аналитики рынка и его игроки. Каким же окажется наступающий 2014-й? Журнал «Казанская недвижимость» выяснял, что думают по этому поводу ведущие эксперты Казани.

Эксперты прогнозируют в 2013 году: когда будут сосчитаны последние цифры, мы сможем наблюдать картину снижения сделок с недвижимостью в России до $7,6 млрд. Это на 8-10 % меньше, чем в 2012 году.  Такой ситуации способствует ряд факторов, среди которых удешевление рубля и нефти, а также продолжающееся замедление российской экономики. Однако некоторая стабилизация все же будет иметь место. Возможно, свою роль в этом сыграет и последний массовый отзыв лицензий у крупных банков в России: напуганные это тенденцией, люди предпочтут вкладывать деньги в недвижимость. 

Покупательский спрос и рост цен

С 2010 года цены на российскую недвижимость в среднем росли на 10-12 % ежегодно. В этом году рост цен на недвижимость не превышает уровень инфляции (по разным оценкам, в 2013 г. он составляет от 5 до 8 %). Начавшись в этом году, говорят эксперты, такая тенденция сохранится и в последующем.

Второстепенную роль на негативные тенденции на российскую недвижимость в 2013 году сыграл кипрский фактор. В послании Федеральному Собранию 12 декабря президент Владимир Путин посетовал на слишком низкие темпы "деофшоризации" страны и предложил ряд новых мер борьбы с уходом от налогов при помощи иностранных юрисдикций. Минфин России отказался выходить из соглашений с офшорами. РФ пока не планирует выходить из соглашений об избежании двойного налогообложения. Об этом заявил глава Минфина РФ Антон Силуанов. Отдельно он высказался о Кипре, с которым у РФ такое соглашение есть. По словам министра, Кипр не является "черным" офшором.

Официальная позиция властей РФ по этому вопросу начала проясняться лишь в середине декабря. Но поскольку проблемы с кипрским оффшором затронули лишь небольшую часть крупных компаний, то в целом влияния на рынок недвижимости в 2013 г. они не оказали. 

Более существенную роль в ухудшении ситуации на рынке российской недвижимости оказало влияние таких внутринациональных факторов, как снижение спроса на недвижимость и удорожание ипотеки 

Недвижимость в Татарстане: пациент скорее жив?

По наблюдениям президента Гильдии риэлторов РТ Руслана Садреева, уходящий 2013-й для риэлторского сообщества был более активным, чем предыдущий 2012 год.  «Причем спрос в течение года был волнообразным: в самом начале 2013 было затишье, затем весной покупательский интерес несколько активизировался. Летом – очередной спад спроса. К осени традиционно он начал увеличиваться, причем по всем сегментам», -  отмечает эксперт. 

«Стагнация на казанском рынке недвижимости в июне-августе 2013 г. была связана не с какими-то экономическими потрясениями, а с Универсиадой», - уточняет Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-Недвижимость». Но в целом, считает эксперт, в 2013 году спрос на недвижимость в Казани был, полностью стагнационным год не назовешь. Оглядываясь на собственный опыт, он уверен: вторая половина года была для татарстанских риэлторов довольно насыщенной: «У меня, например, прошел целый ряд крупных сделок. Мы заметили, что активизировались крупные инвесторы, были коммерческие покупки больших земельных участков». 

Повышение интереса к коммерческой недвижимости в 2013 г. отмечает и директор агентства недвижимости "Флэт" Руслан Хабибрахманов. «Основной интерес потенциальной аудитории покупателей коммерческой недвижимости в 2013 г. проявлялся к площадям для торговли», - конкретизирует эксперт. А к критериям выбора клиентов относит следующие факторы: первая линия от дороги, высокий пешеходный и автомобильный трафик. Эти детали интересуют не только клиентов покупающих, но и снимающих в аренду помещение. «В сегменте аренды коммерческой недвижимости, основной акцент делается на сегментированный запрос. Стоимость - не столь значимый критерий, в случае если предложение максимально подходит для потенциального клиента» - говорит г-н Хабибрахманов. Наиболее востребованы в этом плане, по его наблюдениям, Вахитовский и Приволжский районы Казани.  

«Как и по всей стране, рынок недвижимости в Татарстане в 2013 г. находился в стагнации, - поделился своим мнением Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери». – Но в Казани, пожалуй, это наблюдалось в еще более ярко выраженной форме. Нам тут еще и Универсиада «помогла». Весной 2013 г. какие-то подвижки пошли было, но с приближением лета рынок опять замер. Сначала люди откладывали дела: подождем – пусть Универсиада пройдет. Она прошла, но как после любого праздника, появилось «похмелье»: мол, подожди, от Универсиады отойдем. И вот, наконец, в лучшем случае к сентябрю рынок очнулся. Но я связываю это с естественным явлением: когда что-то долго откладывается и не решается, потом наступает некий толчок – и начинается движение. И вот только к середине ноября у риэлторов по-настоящему появилась работа. Первый фактор, повлиявший на эту ситуацию – традиционное оживление к концу года (боязнь экономической нестабильности в стране в наступающем году)». Второе, на что обратил внимание эксперт: в этот период «плюсанули» доллар и евро. И, наконец, говорит г-н Абсалямов, свою роль сыграл и факт «чистки» федеральными властями  банковской сферы.

Действительно, на момент подписания номера в печать, уже после беседы с экспертом, стало известно: Банк России отозвал лицензии еще у трех банков - Инвестбанка, Банка проектного финансирования (БПФ) и Смоленского банка (ранее, напомним, лицензии лишился Мастер-банк). Такая тенденция не могла не подвигнуть напуганных вкладчиков задуматься о вложениях в недвижимость как об альтернативе хранения сбережений. Выходит, можно говорить о скором росте рынка недвижимости? Но, по мнению нашего собеседника, такие выводы преждевременны.

«Уже сейчас, к Новому году и в первые месяцы 2014 г. я прогнозирую новый спад на рынке недвижимости в республике», - делится своим мнением Валерий Абсалямов: всплеск покупательского интереса он объясняет совпадением по времени сезонного спроса и вышеперечисленных экономических факторов. Далее – опять затишье. 

В том, что завершающийся 2013 год был нелегким, с коллегой согласна и директор АН «РЕАЛИТ» Татьяна Линькова. Общий  спад экономики коснулся  и рынка недвижимости, подтверждает она. Впрочем, в Татарстане положительное влияние на рынок, говорит эксперт, может оказать активное развитие сферы строительства – республика в этом плане выгодно отличается от остальных регионов. 

«Первичка» и «вторичка»  

Татьяна Линькова  отмечает следующую тенденцию: больше  стали покупать, и скорее всего,  будут покупать  жилье в новостройках. Причем у застройщиков с хорошей в городе репутацией квартиры  продаются еще на начальных фазах строительства. «По моему мнению, это более выгодное вложение средств,  и если у покупателя есть возможность купить квартиру в новом доме,  то лучше это сделать» - считает эксперт. Выбор на сегодняшний день в Казани большой - от элитных квартир до малометражек. «Хрущевки» или «ленинградки» по-прежнему покупают как стартовое жилье,  в основном с привлечением ипотечных средств, делится наблюдениями г-жа Линькова.

Перекос в сторону «первички», причем в глобальных масштабах, отмечает и Валерий Абсалямов (ЦДН «Валери»). Причины эксперт видит, в том числе, и в более плотном сотрудничестве застройщиков с банками. На сегодняшний день у каждого из них есть привязка проектов к двум-трем конкретным банкам. Поэтому кредитование первичного рынка здорово качнуло маятник в этот сегмент. «И они будут выигрывать до тех пор, пока через какое-то время (может, через год-два) наступит точка стабилизации – в тот момент, когда уйдут с этого рынка инвесторы. А уйдут они тогда, когда станет невыгодно вкладывать в первичное жилье по причине насыщенности базы, когда прирост прибыли от нее будет составлять меньше 7-8% в год», -  поясняет г-н Абсалямов. Но просто как средство сохранения средств рынок «первички» еще долго будет работать, уверен он.

Прослеживая динамику стоимости квадратного метра в разных сегментах, эксперты «Казанской недвижимости» отмечают: в общем по Казани она не превысили 3%. «Мониторинг рыночной стоимости квадратного метра показывает, что вторичное жилье подорожало в среднем на 0,7 % (одно-двухкомнатные квартиры),  2,3% (трехкомнатные), - говорит Руслан Хабибрахманов (АН «Флэт»). - Рынок новостроек показал небольшой рост: соответственно 1,2 % в однокомнатных, 0,2% в двухкомнатных и 2,8% в сегменте трехкомнатных квартир. Что касается спроса, наиболее стабильн, как и всегда, покупателей интересовали недорогие одно-двухкомнатные квартиры как на рынке вторичного жилья, так и в новостройках». Вообще же, что касается цен, эксперт считает возможной положительную динамику стоимости квадратного метра в пределах 5%.

«В этом году, как мы и прогнозировали, стоимость выросла, - говорит Руслан Садреев (АН «Премьер»). – Это произошло в пределах примерно 10%-ного коридора. В зависимости от сегмента – в рамках инфляции плюс-минус какой-то процент, в каждом сегменте – свои цифры, от 5 до 10%». Сейчас люди уже не боятся покупать квартиры с черновой отделкой, как это было несколько лет назад. И в 2013 г. наблюдался рост интереса к жилью современных планировок в новых домах. Потребитель становится более грамотным и требовательным.

Покупатель сегодня более внимателен к материалам, из которых построен дом, к планировке квартиры, к расположению, подтверждает Андрей Савельев (АН «НЛБ-Недвижимость») «Сейчас что попало не берут. И поэтому дома, которые строятся на продажу, либо продаются сразу, либо стоят непроданными до года, теряя в цене – в зависимости от проекта», - констатирует г-н Савельев. Клиент стал более грамотным и избирательным, и на этот факт следует обратить внимание застройщикам. 

Дальнейшее поведение покупательского спроса 

По данным специалистов Центра экономических исследований Института глобализации и социсследований, если ситуация в глобальных масштабах на рынке в России никак не изменится, а иностранные инвесторы не активизируются, то недвижимость в 2014 году неминуемо ждет обвал.

«В случае повторения ситуации 2008-2009 гг., когда будет использован административный фактор для искусственного удерживания цен на недвижимость от падения, то спрос на недвижимость вновь катастрофически упадет до уровня кризисного периода», - предостерегают аналитики Центра.

На снижение спроса влияет то, что рынок недвижимости по стране вполне насыщен. Так, около 70% россиян обеспечены собственным жильем. А перспектива введения налога на недвижимость позитивно не влияет на увеличение числа сделок. Так, по данным аналитиков, налоговая нагрузка на недвижимость для физических лиц – владельцев возрастет в 4 раза. Это связано с тем, что при расчете налога на недвижимость будет использована кадастровая стоимость. Оценка недвижимости россиян, данные от проведения которой попали в кадастр, проводилась как раз в тот период, когда цены на недвижимость достигли своего пика.

Поэтому и неудивительно, что после введения налога на недвижимость россияне начнут избавляться от лишних квадратных метров. Это означает, что предложение будет превышать спрос, и это негативно скажется на рыночной стоимости жилья. По крайней мере, на сегодняшний день есть все предпосылки для снижения долларовых цен за квадратный метр жилой недвижимости.

 


Алена Мартынец, Kazned.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад