Коммерческая недвижимость Казани: спрос стабильный

Несмотря на повышение объема инвестиций (а они по итогам 2013 г. обещают быть порядка $6 млрд), картина  с российской коммерческой недвижимостью аналитиков не особо радует. «Мы не видим новые лица. Российские инвесторы - это домашние инвесторы. Рынок больше анклавный», - пояснил  свою позицию по этому вопросу директор отдела рынков капитала CBRE Иван Губочкин.

Торговая недвижимость: увеличение площадей и новые форматы

Между тем, в этом сегменте рынка недвижимости (в отличие от жилой) стагнации не ощущается. Так, только по объему торговых площадей Россия вырвалась в тройку лидеров в Европе – на конец 2013 г. он составляет 16,5 млн кв. м. Больше на данный момент только в Турции и Великобритании, причем в 2014 г. мы имеем все шансы англичан обогнать.

В Казани, как отмечали участники недавно прошедшего в столице Татарстана Рождественского саммита по недвижимости (организаторами которого выступили НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и ОАО «УК «Идея Капитал» - полномочный представитель гильдии в РТ), позитивной тенденцией стало стремление арендодателей вкладываться в улучшение действующих торговых центров и строительство дополнительных очередей. Несмотря на опасения, закрытие «стихийных рынков» в городе не оказало существенного влияния на торговую недвижимость. На фоне падения интереса к Street-retail в Казани появляются новые форматы торговли, происходит строительство big box-ов. На рынок городской недвижимости выходят новые торговые марки в сегменте fast-fashion и новые сети общественного питания. Интерес к рынку Казани проявляют сети KARE, Kiabi, LPP Brands.

При этом, как сообщила директор по организации управления Jones Lang LaSalle Елена Кислицына, процент вакантных помещений в ТЦ и ТРЦ Казани достаточно невысок - 2,7%.

Офисные центры: плюс 9 классифицированных

Что касается офисной недвижимости, основными  трендами уходящего года стали ужесточение системы классификации офисной недвижимости, ужесточение правил парковки в центральной части города, открытие многоуровневых паркингов. Значимым событием стало изменение транспортной схемы Казани в связи со строительством новых дорог и транспортных развязок в преддверии проведения Универсиады 2013. Среди офисным центрам казани присвоена классификация декабрь 2013 прочих тенденций года эксперты назвали и реконструкцию исторических зданий в центре и передачу их муниципальной властью в руки частных инвесторов.

Генеральный директор ООО «Девелоп групп» Мурат Ахмеров и директор казанского офиса NAI Becar Кирилл Батыгин, выступая на саммите, отметили, что все это повлияло и на спрос в сегменте офисной недвижимости Казани. Среди факторов влияния эксперты перечисляют наличие организованной парковки и достаточного количества паркомест, местоположение и удобство подъездных путей, качественный сервис УК, а также современные инженерные коммуникации и систему безопасности.

Впрочем, это характерно в масштабах всей страны, а не только в Казани. Как сообщалось осенью 2013 г., Минтранс РФ разработал поправки к закону "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности". Объекты коммерческой недвижимости теперь будут должны платить за доступ к автодорогам. Если требуется доступ к автомобильным дорогам, владельцы объектов должны будут заключить договоры о присоединении. На это у уже работающих объектов есть год: владельцы обязуются подписать такие соглашения до 1 января 2015 г.

И это лишь одна деталь, которая может усложнить жизнь владельцам объектов коммерческой недвижимости. Впрочем, игроков казанского рынка, подобные проблемы, похоже, не особо пугают. В текущем году в эксплуатацию был введен целый ряд объектов: БЦ «Korston Tower», БЦ «Паравитта», БЦ  «Уницентр», БЦ на Тинчурина. Пополнилась Казань и новым форматом офисной недвижимости – коворкингом.

В декабре 2013 г. девяти действующим бизнес-центрам Казани Российская гильдия управляющих и девелоперов присвоила классность.  Решением Сертификационной комиссии бизнес-центру «Korston Tower» был присвоен класс «А»,  БЦ «Релита» – класс «В+». К классу «B» были отнесены БП «Технополис» и  БЦ «Авангард». Бизнес-центры «Адмиралтейский» и «Пушкинский» получили класс «С».

Будет довольно насыщенным на открытие новых офисных центров и 2014 г.: в Казани запланировано ввести в эксплуатацию такие значимые объекты коммерческой недвижимости, как БЦ «Татария»,  вторую очередь ТОЦ «Парк Победы», БЦ на Заводской, Смарт Сити и Иннополис.

Что касается арендных ставок, за текущий год их рост в целом по рынку составил  6-7%. В первом полугодии средняя арендная стоимость кв. метра в Казани составила 791 рубль. Эти цифры выводят столицу Татарстана на 25-е место среди российских регионов по стоимости аренды офисного помещения.

Складские помещения: бум и острая нехватка

По прогнозам аналитиков, в 2013 году ввод в эксплуатацию складских площадей в России будет на 40% выше, чем в предыдущем году - почти 1 млн кв. м. Нынешний год вообще становится рекордным по объему сделок по аренде и продаже складских площадей за всю историю существования логистического рынка в России. Об этом сообщалось в ходе всероссийской ежегодной конференции по рынку складской недвижимости осенью этого года. Между тем, Россия пока серьезно отстает от Запада по количеству складских площадей. Так, эксперты приводят следующие цифры: в США насчитывается 1 млрд 327 млн кв. м складских площадей, в то время как в Европе - 61 млн кв. м складов, в России же - 12,4 млн кв. м складских помещений.

Такая же тенденция прослеживается и в Казани. Как рассказал Максим Загоруйко, руководитель отдела корпоративных клиентов Knight Frank, Татарстан занимает 20% от общего объема предложения качественных складских площадей в России - порядка 320 тыс. кв. метров. Доля вакантных складских предложений составляет около 12%. Причем в самой Казани на данный момент имеется ряд устаревших объектов: по мнению Руслана Халилова, генерального директора индустриального парка М7, это произошло потому, что Казань раньше других региональных центров начала вводить торговые площади. Соответственно, склады сегодня уже отстают в объемах. И это, по мнению эксперта,  должно позитивно сказаться на динамике спроса на складские площади.

Мнение экспертов рынка

Журнал «Казанская недвижимость» обратился к ведущим игрокам местного рынка с вопросом - какие тенденции в коммерческой недвижимости они наблюдают на примере собственного опыта и что, по их мнению, ожидает этот сегмент в 2014 году?

Валерий Абсалямов, ЦДН «Валери»:

- Сегодня в Казани однозначно пользуются спросом у покупателей небольшие торговые площади и офисные помещения, особенно первой линейки. Складские площади востребованы еще больше. Они менее прибыльны, но в Казани - как это ни парадоксально звучит - ощущается их острая нехватка. Хороший склад еще нужно поискать, поэтому склады пользуются устойчивым спросом. Особенно у крупных ритейлеров.

В аренде – та же самая картина. Наиболее востребованы у арендаторов именно небольшие помещения. Если рассмотреть общую картину, у казанских бизнес-центров хорошая заполняемость. В основном предложения идут по классу В, В+ и А. Эксперты подтверждают, что в этом сегменте рынок еще готов «кушать», т. е. есть куда двигаться.

Подводя итоги 2013 г., можно сказать, что коммерческая недвижимость в этом году хорошо сработала, пусть без особых достижений -  но лучше, чем сегмент жилья.

В Казани все еще широко распространена тенденция покупки квартир на первом этаже жилого дома и превращение их в коммерческие площади, перевод в нежилой фонд. Это получается дешевле по стоимости «квадрата», да и подходящих предложений на рынке гораздо больше – можно купить и сделать. А вот застройщики не особенно стремятся продавать такие площади в новостройках, оставляя их в основном под аренду – себе «на черный день».

Так что на сегодняшний день спрос на такие площади довольно устойчив и движется по трем направлениям: первое – люди переводят под себя, садятся и работают. Второе – люди выкупают для последующей сдачи в аренду таких площадей. И это тоже достаточно распространено, потому что хороший доход приносит инвесторам. И третий кластер –выкупают, переводят в нежилой фонд, закладывают дельту и просто продают.

Руслан Садреев, директор АН «Премьер», президент Гильдии риэлторов РТ

- Я бы не сказал, что коммерческая недвижимость в 2013 г. переживала бум, но определенный интерес к ней был. Поскольку этот сегмент рынка всегда находит инвесторов, готовых вложить в него средства для последующего дохода от аренды. В скобках замечу, что недвижимость сегодня вообще становится надежным инструментом для вложений. Причем если какие-то ее сегменты дают небольшой доход, ниже банковских процентов, то доходность других может даже и превышать банковскую.

Рынок офисной недвижимости в Казани разношерстный. Причем по моим наблюдениям, в последний год стал более активным рынок первых этажей. К нам обращаются инвесторы, которые хотят купить 20-30 квартир на первых этажах с последующей сдачей этой недвижимости. Бизнес-центр и офис на первом этаже жилого дома, и особенно на первой линии у дороги – это разные вещи. Для арендатора бывшей квартиры на первом этаже это выгодней, чем снять офис в офисном центре. Да и целевое назначение для такого помещения можно варьировать гораздо легче: например, бизнесмен, устраивающий небольшой магазин, в офисный центр не пойдет.

О перенасыщении такими площадями на сегодняшний день говорить рано. Я не беру сейчас в расчет крупные торговые центры – тут действуют свои законы. А если говорить о небольших коммерческих объектах, если они «правильные», устроены по-умному – спрос на них будет.

Татьяна Линькова, директор АН «РЕАЛИТ»:

- Коммерческая недвижимость по-прежнему пользуется повышенным спросом, в основном для инвестиций - с целью извлечения прибыли от сдачи в аренду. Наибольший спрос - на покупку готового бизнеса, когда объект недвижимости коммерческого назначения занят стабильными арендаторами, с высокой арендной платой и после покупки сразу приносит доход. Инвесторы рассматривают объекты с окупаемостью приблизительно в 7-10 лет.

Спрос на торговые площади высокий, как для аренды, так и для покупки. Но выросли требования к такого рода объектам. Как правило, это хороший пешеходный и автомобильный трафик, парковка для персонала и гостей. И, конечно же, состояние самого объекта недвижимости. В новостройках с прицелом на будущее покупают (берут в аренду) коммерческую недвижимость медицинские центры, банка, аптеки, продуктовые магазины.

Руслан Хабибрахманов, директор АН "Флэт"

- События международного характера, безусловно, стали основанием для проявления интереса транснациональных компаний к нашему городу. Активные переговоры о сотрудничестве идут, в том числе, и в рамках встреч глав республиканской власти и других стран. Рынок Казани насыщается различными зарубежными проектами. Активно позиционируются техно-/бизнес-/it- парки, своеобразные инкубаторы для предпринимательства.

Основной интерес потенциальной аудитории покупателей коммерческой недвижимости проявляется к площадям для торговли. Первая линия от дороги, высокий пешеходный и автомобильный трафик – критерии выбора клиентов, не только покупающих, но и снимающих в аренду помещение. В сегменте аренды коммерческой недвижимости, основной акцент делается на сегментированный запрос, стоимость - не столь значимый критерий, в случае если предложение максимально подходит для потенциального клиента.

Алена Мартынец, Kazned.ru