Марсель Валиахметов: «Тренд года – интерес к первичному жилью»

26.12.2013 11:02
«Казанская недвижимость» продолжает публиковать мнения ведущих экспертов рынка жилья в Казани по поводу того, каким был год уходящий и что ожидает недвижимость в наступающем 2014 г. На этот раз собеседником журнала стал Марсель Валиахметов, директор «АК БАРС Недвижимость»

Доля жилья эконом-класса выросла

- Марсель Дамирович, каким был год для рынка недвижимости в Казани? С чем пришли к концу года? Ваши личные наблюдения и общие тенденции.

- За этот год Казань стала привлекательнее как город для жизни и работы благодаря мероприятиям и изменениям, которые предшествовали прошедшим в июле Всемирным студенческим играм. Это, несомненно, стало важным фактором поддержания цен на недвижимость. Прежде всего, это связано с развитием транспортной инфраструктуры, открытием спортивных объектов, преображением улиц города. Всё это привело к изменению восприятия города в стране и мире, поспособствовав росту спроса на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, а, следовательно, и росту цен.

- По мнению многих Ваших коллег, казанский рынок недвижимости находится сейчас в полной стагнации...

- Если говорить об объемах и ценах, 2013 год был достаточно спокойным. Не было ярко выраженных всплесков активности или застоя. Средняя стоимость квадратного метра на рынке недвижимости Казани за 11 месяцев 2013 года выросла всего на 5-6%. Коррективы сейчас вносит декабрь и традиционно прослеживается положительная динамика, как в росте объемов сделок, так и цен. Декабрь способен добавить еще 2-3% к уровню цен на рынке, но в целом за год мы не выйдем, как это принято сейчас говорить, выше инфляционных ожиданий. Кто-то называет это стагнацией, я больше придерживаюсь термина «рыночное равновесие». Но в целом можно сделать вывод, что имеющийся платежеспособный спрос при наличии определенного предложения на рынке не ведет ни к сильному росту, ни к падению цен.

- Какие еще причины, по Вашему, могли привести к такому положению дел?

- Замедление роста средней цены на рынке связано также и с ростом доли жилья эконом-класса. По крайней мере, на первичном рынке тенденцией становится сокращение средней площади квартиры с одновременным постоянным стремлением улучшить планировку квартир. Например, покупатели при более удачной планировке двухкомнатной  квартиры отдадут своё предпочтение квартире площадью 55 квадратных метров, вместо 65 квадратов. Это значительная экономия, ведь 10 метров жилья вполне можно сопоставить со стоимостью автомобиля.

Перспективы роста цен – в сокращении рынка «первички»

- Поговорим о первичном и вторичном жилье: как взаимодействовали эти сегменты в 2013 г., куда были направлены векторы и какие прогнозы на наступающий год?

- Трендом 2013 года стал возросший интерес к первичному рынку. Именно первичный рынок показал рост, в то время как на вторичном рынке равновесие наступило еще весной. Инвесторы по-прежнему стараются вложить часть своих активов именно в строящуюся недвижимость. Зачастую  собственники продают свою недвижимость на вторичном рынке, чтобы улучшить жилищные условия и купить квартиру в новостройках. Таким образом, продавцы недвижимости на вторичном рынке становятся покупателями на рынке новостроек ближе к сдаче домов. Это и является влиянием вторичного рынка на первичный.

- С тенденциями в сегменте «первички» в 2013-м разобрались. А каковы Ваши прогнозы по вторичному жилью?

- На рынке вторичного жилья присутствует стабильный спрос, поскольку у этого вида жилья есть ряд неоспоримых плюсов, таких как готовая инфраструктура, наличие ремонта и многое другое. Однако объем предложения достаточно велик и в последние месяцы цены на вторичном рынке имели скорее отрицательную динамику.

Я думаю, что перспектива роста цен на жилье в Казани связана именно с сокращением предложения на первичном рынке. Казань по уровню будет догонять другие города-миллионники, так как предпосылок для роста объемов нового строительства в ближайшие годы нет.

Коммерческая недвижимость: «street-retail» против ТЦ

- Марсель Дамирович, насколько насыщен сейчас рынок Казани торговыми площадями?

- Казань занимает четвертое место среди «городов-миллионников» России по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями. Но раннее и бурное развитие этого сектора привело к переизбытку в городе устаревших торговых объектов, которые нуждаются в редевелопменте.

В последние годы для Казани характерно строительство специализированных торговых центров. Да и якорные арендаторы предпочитают аренду площадей в локальных объектах. На сегодняшний день сосредоточение торговых центров наблюдается в Ново-Савиновском, Советском районах и в центре Казани. А нехватка ощущается в промышленных Кировском и Авиастроительном районах.

Альтернативой торговым центрам являются встроенные нежилые помещения на первых этажах жилых домов (так называемый, «street-retail»). Например, комплексная застройка территории позволяет ожидать торговым предприятиям необходимого потока клиентов в будущем. Конечно, до момента сдачи домов и некоторое время после этого не стоит ожидать высокой прибыли. Но зато цена на этапе строительства намного привлекательнее. Этим и руководствуются покупатели, инвестируя в коммерческие площади. При этом речь идет не только об инвесторах, которые намереваются продать или сдать в аренду помещение после ввода дома в эксплуатацию, но и о собственниках различных видов бизнеса, которые намерены расширить свою деятельность в Казани.

- А какая картина наблюдается в сегменте офисной недвижимости?

- Рынок офисной недвижимости Казани развивается быстрыми темпами. Сегодня в городе насчитывается более 50 специализированных бизнес-центров. Однако очень часто торговые предприятия организуют свои офисы во встроенных нежилых помещениях вместе с магазином в многоквартирных домах. Под офисы чаще используют вторые этажи, которые также бывают нежилыми.

- Что можно ожидать от сегмента коммерческой недвижимости в ближайшее время?

- Казанский рынок насыщен самыми различными типами коммерческой недвижимости. Однако я соглашусь с экспертами, определяющими несколько направлений, которые в ближайшее время получат развитие. Прежде всего, это преимущественное строительство бизнес-центров класса «А» и появление класса «А+». В сегменте торговых помещений прогнозируется рост небольших торговых и торгово-развлекательных центров. Несомненно, будет развиваться и рынок встроенных помещений. В каждом новом жилом комплексе, где будут жить люди, всегда найдется место бизнесу, который направлен на обслуживание людей. Как правило, это подразделения банков, кафе, рестораны, аптеки, медицинские учреждения, продуктовые сети, салоны красоты и многое другое.

Жилье за городом: казанцы распробовали преимущества

- Был ли какой-то прорыв в этом году на рынке загородной недвижимости? Как ведет себя этот сегмент, чем это обусловлено? Что прогнозируете в наступающем году?

- Люди, имеющие постоянное место работы в городе, не хотят ежедневно тратить много времени на дорогу. Поэтому наибольший спрос наблюдается на загородную недвижимость, которая расположена в пределах до 20 километров от Казани. Многие готовы полностью отказаться от квартиры в пользу загородного дома. Кто-то, приобретая коттедж, сдает в аренду городское жилье, получая тем самым дополнительную прибыль.

Сейчас мы видим, что коттеджные поселки за пределами Казани потеснили рынок дачных домов. Современные загородные комплексы имеют свою инфраструктуру, оснащены системами безопасности и располагают другими благами цивилизации. Многие коттеджные комплексы бизнес-класса предлагают не только земельные участки, но и готовые дома, построенные в едином архитектурном стиле.

2014-й: недвижимость как способ сберечь накопления

- Какие  возможности, угрозы, перспективы для местного и федерального рынка недвижимости в целом Вы видите в 2014 году?

- Одним из главных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости останется макроэкономическая ситуация в мире и, как следствие, в России. При любом развитии событий Казань, благодаря возросшей привлекательности, будет иметь запас прочности по ценам. Если при пессимистическом сценарии под влиянием экономики цены на недвижимость в России начнут снижаться, темпы снижения цен в Казани будут ниже либо останутся на прежнем уровне. Если же цены в России в среднем будут неизменны, то предполагается, что цены в Казани покажут рост. Вложения в строящуюся недвижимость при разных сценариях развития способны как сберечь накопления, так и позволить получить выгоду и определенный доход.  

Беседовала Алена Мартынец, Kazned.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


4 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
5 дней назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
5 дней назад