Когда лучше отказаться от сделки с недвижимостью.

26.09.2011 17:27
Сделки на рынке вторичной недвижимости всегда требуют тщательного анализа юридической чистоты. Иногда покупатели пренебрегают проверкой юридической чистоты либо уделяют ей очень мало внимания. И зря! Ведь только полностью удостоверившись в законности сделки можно быть уверенным в том, что купленная недвижимость останется при вас. А в некоторых случаях лучше на этапе проверок лучше и вовсе отказаться от сделки.

Несоблюдение норм законодательства одной из сторон сделки может послужить основанием для признания сделки недействительной. В соответствии с Гражданским кодексом РФ под сделками (в том числе и в сфере недвижимости) понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Недействительной признают сделку, не влекущую никаких юридических последствий и недействительную с момента ее совершения. Единственные последствия недействительной сделки — те, которые связаны с ее недействительностью. Недействительные сделки бывают оспоримыми (по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания их таковыми судом) и ничтожными (независимо от такого признания).

Требовать признания оспоримой сделки недействительной могут лица, указанные в Гражданском Кодексе, а требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки — любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить подобные последствия также по собственной инициативе.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возврата в натуральном виде возместить стоимость в денежном выражении.

Ничтожная сделка

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения). Например, завещание, составленное в простой письменной форме, ничтожно, так как нарушено обязательное требование закона — нотариальное его удостоверение.

Кроме того, ничтожной может быть признана сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а также мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, брачный договор, заключенный без цели его исполнения сторонами, — ничтожная (мнимая) сделка. К той же категории относят и притворные сделки, то есть совершаемые с целью прикрыть другие.

В России сегодня довольно часто заключают договоры дарения комнаты в квартире коммунального заселения вместо контракта купли-продажи. Такие действия совершают лица, желающие избежать использования собственником соседних комнат преимущественного права покупки. Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить ими. Недопустимо также совершение сделок малолетним (до 14 лет) самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.

Недействительная сделка

Недействительной может быть признана сделка:

  • совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;
  • если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;
  • совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;
  • по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
  • совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
  • совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
  • совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
  • совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Андрей Графский, директор ООО "Графский":

Если интуиция подсказывает, что что-то происходит не то, если внутри слабый голос шепчет, что дело не чисто — то надо немедленно отказываться от сделки с недвижимостью. Это будет спокойнее и надежнее. Всегда при купле-продаже своего жилища интуиция у людей очень обостряется, ведь решается один из жизненно важных вопросов, и ошибиться нельзя. Поэтому, как правило, в случае обманов и мошенничества на рынке недвижимости люди сами еще до совершения обмана предчувствовали, как будет развиваться ситуация. Жадность — главная причина мошеннических сделок на рынке недвижимости. Не надо быть алчным. Мошенники, использующие разные приемы всегда ориентируются на корысть клиента, который всегда хочет суперскидок (халявы). "Не все золото, что блестит"! Если квартира явно стоит дешевле, чем все остальные варианты - то нужно задуматься и все внимательно проверить. Не полениться сходить в Управляющие компании (или ТСЖ), зайти к соседям, поговорить с бабушками у подъезда, попросите справки от собственников из псих и наркодиспансера и.т.д! Не надейтесь лишь на риэлтора, что он все сделает (хотя встречаются и вполне компетентные риэлторы). Вы рискуете своими деньгами.

Аферы бывают самые разнообразные и постоянно придумываются и обновляются прежние схемы. Технические детали афер — как все это было обернуто и представлено — это уже второй вопрос, главное — что человека зацепили на жадность. Основной признак, на который я бы рекомендовал обращать внимание при заключении сделки с недвижимостью (и при других делах тоже) — это неспокойное состояние души. Когда на душе не спокойно, и ты не знаешь почему, либо когда не спокойно и ты знаешь почему, но надеешься, что все обойдется. Как правило, не обходится. Случаи в моей практике, когда мы отказывались от сделки с недвижимостью, а потом понимали, что нас просто-напросто хотели обмануть, имели место быть. Иногда все просто не получалось с самого начала, иногда мелкие знаки судьбы указывали на то, что от данного варианта надо отказаться. В любом случае — самое главное суметь услышать свой внутренний голос и поступить так, чтобы тебе было спокойно и гармонично. Тогда и сделка с недвижимостью пройдет успешно.

Нк, подготовила Гузель Вагапова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад