В помощь риэлтору: способы расчётов при «встречной» покупке

19.02.2014 10:44
Что такое «встречная» покупка? Это когда покупатель приобретает объект недвижимости, продавец которого, в свою очередь, приобретает следующий объект. Выстраивается так называемая «цепочка» взаимосвязанных между собой объектов недвижимости.

«Цепочка» может включать минимум 2 объекта недвижимости, максимум – не ограниченное число (на практике – до 5-7 объектов). Собрать все объекты в одну цепь, соблюсти интересы всех покупателей и продавцов этой цепи – сложная задача.

Параллельные и последовательные

 «Встречные» покупки условно можно разделить на последовательные и параллельные.

Последовательную цепь можно представить в виде вертикальной линии, на самом верху которой есть «верхний» покупатель (он покупает первый объект и вносит основную сумму) и «конечный» продавец (он продаёт последний объект и получает конечную сумму).

Если участвует больше чем 2 объекта, появляются промежуточные объекты – звенья цепи, в которых участники сделки в одном лице представляют собой и продавца, и покупателя.

Параллельные цепи свойственны сделкам-расселениям (например, расселяют коммунальную квартиру: один покупатель приобретает эту квартиру полностью, а продавцы комнат, из которых состоит квартира, приобретают отдельное жильё).

Параллельную цепь можно представить в виде «солнца», где основной объект (в нашем примере – коммунальная квартира) - это тело солнца, а приобретаемые квартиры (комнаты) для жильцов – это солнечные лучи. Не исключён вариант, когда один из лучей может стать последовательной цепью, если добавляется промежуточный объект.

Условия расчетов при встречной покупке

При расчётах по «встречным» покупкам важно соблюдать несколько условий.

Во-первых, если цепочка объектов последовательная, то в договор аренды ячейки вносятся все адреса объектов недвижимости, задействованные в этой цепи. Другими словами, при выполнении условий регистрации прав собственности в отношении этих объектов цепь не разрывается – доступ к сейфу за ценными пакетами возможен только в случае предоставления в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности.

Исключения из этого правила бывают, когда участники сделки не уверены в приобретении конечного объекта или есть другие обстоятельства, при которых они готовы отдать сумму денежных средств продавцу предпоследнего объекта, с тем чтобы он самостоятельно приобрёл себе жильё как бы выйдя из цепи. В этом случае доступ к сейфу может быть осуществлён при предоставлении документов, свидетельствующих о регистрации права собственности на объекты, исключая этот последний объект. Такие условия оговариваются с клиентами индивидуально, с согласованием руководства, с разъяснением возможных рисков, с пониманием того, что клиенты осознают последствия предлагаемых условий, и облекаются в форму договора «Эксклюзив» (нестандартные условия).

Во-вторых, если цепочка объектов параллельная, то можно указать все заинтересованные объекты как в одном договоре аренды ячейки, так и указать попарно в нескольких договорах. При указании в одном договоре не соблюдается правило, при котором доступ к сейфу осуществляется при предоставлении в совокупности всех документов, свидетельствующих о регистрации права собственности. Иначе участники одной «пары» могут попасть в зависимость от участников другой «пары».

Важно: нюансы

В случае указания попарно в нескольких договорах выглядит это так. В одном договоре аренды ячейки указывается основной объект (коммунальная квартира) и приобретаемый объект для первого продавца, в другом договоре аренды ячейки указывается основной объект (коммунальная квартира) и приобретаемый объект для второго продавца, в третьем – основной объект и объект для третьего продавца и т.д.

Какой бы случай ни рассматривался, сотрудники расчётного центра и риэлторы должны уделять особое внимание расчётам при «встречных» покупках, чтобы ещё на стадии принятия условий выявить, какую схему применять при составлении договора, предусмотреть все возможные риски и соблюсти интересы всех сторон.

Наталия Котова, Finam.info

Похожие статьи

Последние статьи

Около 1,5 миллиона земельных участков, находящихся на опушке леса, могут попасть под "лесную амнистию". Закон, позволяющий легализовать их, в том числе и дачные, находящиеся на землях лесного фонда, вступил в законную силу.
9 часов назад
15 августа Управление Росреестра по Республике Татарстан провело «Единый день горячей линии» для застройщиков и граждан, оформляющих недвижимость, посвященный Дню строителя.
11 часов назад
Переезд состоит не только из непосредственно перевозки, но в большей степени из подготовки к ней и обустройства на новом месте.
1 день назад