Аренда квартир: доверительное управление

25.02.2014 10:32
Многие собственники годами сдают свои свободные квартиры, а сами живут где-то за границей или в других городах. В этом случае им может понадобиться помощь профессионалов. В настоящее время есть компании, которые оказывают услугу по доверительному управлению

В арендном фонде бывают квартиры, владельцами которых являются жители других городов - они специально приобрели жилье в инвестиционных целях. Иногда это квартиры, купленные для подрастающих детей, другие арендодатели и вовсе живут за границей. Во многих случаях владельцы жилья просят своих родственников или друзей контролировать арендаторов и получать деньги.

Плюсы доверительного управления

Казалось бы, в таком деле нет ничего сложного: изредка проверять состояние квартиры, забирать деньги и отправлять их собственнику. Однако, по мнению экспертов, зачастую даже самые близкие люди не могут уделять должного внимания взятому на себя делу, кроме того, при встрече с непредвиденными трудностями иные из них теряются. Поэтому многие участники рынка аренды озадачиваются вопросом – кому доверить управление своей недвижимостью.

Услуга по управлению недвижимости очень популярна на западе. Россияне, которые являются собственниками апартаментов на зарубежных курортах, знакомы с предложениями от местных управляющих компаний - найти арендаторов, следить за сохранностью имущества и платежами.

В России данная услуга пока не столь популярна. Доверительное управление еще не выросло в большой, серьезный тренд. Однако, с каждым годом спрос на услугу доверительного управления все же растет. Так, в Москве за 2013 год спрос на услугу доверительного управления вырос на 13% (по местному рынку таких данных пока нет). Причем в минувшем году интерес к этой услуге вырос не только среди собственников, которые находятся за рубежом, но и среди тех, кто живет в других городах России.

Спрос есть не только со стороны владельцев элитных апартаментов, но и со стороны собственников жилья экономкласса. Плюсы данной услуги очевидны: прежде всего, арендодатель может получать стабильный доход, находясь в другой стране или городе и не имея возможности регулярно следить за своим жильем.

Набор услуг

В рамках заключенного договора на доверительное управление, как правило, агентство готово оказать помощь во взаиморасчетах. Риэлтор может получать деньги у арендатора и переводить их ежемесячно собственнику квартиры. Или, по желанию собственника, денежные средства аккумулируются на счете в банке.

Как правило, агентство обязуется найти арендатора, когда прежний съезжает с квартиры, и даже по договору может оплачивать простой квартиры. Но в любом случае управляющая компания гарантирует собственнику ежемесячную выплату определенной суммы. 

Часто в аренду предлагаются квартиры в новых домах с условием проведения ремонта. В таких случаях владелец может поручить агентству либо сделать ремонт своими силами, либо проконтролировать, как будет им заниматься наниматель. При этом в договоре о найме жилья подробно прописываются все пункты, отражающие гарантированное выполнение работ.

Вместе с тем, эксперты считают, что тот набор услуг, которые агентства предлагают собственникам, нельзя в полном смысле этого слова называть «доверительным управлением». Как правило, агентство не может распоряжаться квартирой на свое усмотрение - главное слово остается за собственником. А сам термин «доверительное управление» подразумевает иной подход.

Доверительное управление по закону

По закону процедура заключения и действия договора на доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом, где прописаны все ее нюансы. Согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, доверительное управление – это передача одним лицом (учредителем управления) другому лицу (доверительному управляющему) права на распоряжение объектом недвижимости. При этом право собственности, естественно, остается у прежнего владельца. Передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и имущество считается переданным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В противном случае отношения сторон не могут быть квалифицированы как доверительное управление имуществом.

Доверительный управляющий (ДУ) заключает сделки от своего имени и распоряжается вверенным ему имуществом для извлечения максимальной прибыли в пользу учредителя (собственника). При этом управляющий практически наделяется правомочиями собственника. Он имеет право делать капитальный ремонт, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках), занимается устранением неисправностей и аварий в системах тепло-, электро-, водоснабжения в пределах своей зоны ответственности. Он возмещает собственнику убытки, если имущество оказывается поврежденным, и упущенную выгоду, если не сумел проявить должную осмотрительность при управлении. Риски случайной гибели и утраты имущества также возлагаются на ДУ.

Так что практикуемая сейчас услуга на российском рынке аренды скорее представляет собой определенный перечень услуг, оказываемых компаниями арендодателям, но с позиции закона не имеет юридического статуса доверительного управления.

Агентства не столь богаты, чтобы распоряжаться чужим имуществом

Возможно, в силу серьезной ответственности российские УК и агентства недвижимости не спешат предлагать данную услугу физическим лицам. При этом даже компании, предлагающие услугу доверительного управления, не могут осуществить весь комплекс задач, определенный договором, на достаточном уровне. Как минимум нужно иметь финансовые резервы, штат квалифицированных сотрудников, знать юридические основы, иметь соответствующий опыт,  говорят эксперты.

Оправданные опасения

Незначительный объем предложения по оказанию услуги по управлению жилой недвижимостью также ограничен спросом. Многие собственники не готовы пойти на условия, выдвигаемые компаниями. Простого желания заключить договор на доверительное управление будет недостаточно,  предупреждают эксперты. Прежде всего, нужно определить реальную рыночную стоимость недвижимости, которую собираются сдавать в аренду. Люди же часто указывают неадекватную стоимость имущества, завышая ее или (иногда) занижая.

Многие собственники опасаются, что агентство, которому они доверят свою недвижимость, будет недобросовестно выполнять взятые на себя обязательства. Так, риэлторы, по их мнению, могут заселить в квартиру сомнительных съемщиков, халатно относиться к проверке состояния жилья. И, кстати, не без оснований: от недобросовестных агентств или не слишком умелых риэлторов можно ждать сюрпризов.

Проблемы с поиском съемщиков могут быть связаны с тем, что квартира была передана некомпетентному специалисту, который выставил некорректную цену. Поэтому необходимо, чтобы у доверительного управляющего была четкая мотивация на быстрый поиск арендатора. Проще говоря - чем дольше квартира простаивает, тем выше должен быть штраф. Должна быть финансовая ответственность в случае, если арендатор съехал и квартира простаивает.

Квартиру без ведома собственника могут нещадно эксплуатировать, сдавая посуточно либо сдавая койко-места. В итоге собственник получает обратно «убитую» жилплощадь, в которую придется вкладывать уйму денег на восстановление.

Впрочем, и у агентств есть свои претензии к владельцам арендного жилья.  Так, риэлторы могут долго выяснять с арендодателем, какой глубины царапины на покрытии пола, например, являются естественным износом, и решить этот вопрос  удается только после приглашения в качестве эксперта соответствующего специалиста.

Чтобы всего этого избежать, нужно внимательно читать договор, тщательно прописывать все пункты по обязательствам обеих сторон. В том числе - в каком виде принята квартира, а в каком, с учетом нормального износа в 5 лет, она должна быть возвращена собственнику. Указать, для каких целей может быть использовано жилье и какое количество людей в нем может проживать. Обязательно предусмотреть, в какие сроки и по какой схеме происходит оплата. И заключать нужно именно официальный договор, который даст определенные гарантии, но потребует уплаты налога.

Придется раскошеливаться

Услуга по управлению недвижимостью совсем недешевая. Эксперты называют разные цифры ее стоимости – в диапазоне 10-25% от арендной платы, в зависимости от объема оказываемых услуг. В отдельных случаях она может доходить и до 30%.

Будущее зависит от налогов

Что касается перспектив услуги по доверительному управлению на рынке российской аренды, то некоторые эксперты полагают, что услуга доверительного управления может появиться в новых жилых комплексах. Управляющая компания будет следить и за состоянием квартиры, и за своевременной оплатой коммунальных платежей, предоставлять техническое обслуживание, и заниматься поиском новых квартиросъемщиков.

Высокий спрос возникнет тогда, когда будут урегулированы все юридические моменты, считают другие аналитики рынка. Это и регистрация договора аренды, и упрощение налогообложения. 

К слову, многие специалисты рынка недвижимости считают, что налоги надо еще и уменьшить. Эксперты напоминают, что в этом году уже звучали предложения о снижении налога с аренды квартир до 6%. Если это произойдет, то тогда многие арендодатели выйдут из тени, не будут опасаться огласки, связанной с регистрацией договоров доверительного управления, и, следовательно, активнее начнут пользоваться этой услугой.

Людмила Чичерова, MetrInfo.Ru

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

19 часов назад
Какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов в ФЗ-214 - рассмотрим в статье.
3 дня назад
Насколько функциональны помещения танхаусов, имеющие верикальный вектор планировок? На этот и множество других вопросов, связанных с этим форматом жилья – ответы в материале.
3 дня назад