Профессия - риэлтор: зарубежный опыт

27.02.2014 10:48
Термин «риэлтор» появился в 1916 году в США и был зарегистрирован как специальный знак ассоциации риэлторов.

В настоящее время за рубежом риэлторы занимаются в основном посредничеством при купле-продаже недвижимости (как правило, жилого фонда). Доля других сделок с недвижимым имуществом, которые они помогают заключать, невелика. В России рынок имеет другую структуру, поэтому риэлторские фирмы могут инвестировать средства в строительство жилья, продавать незавершенные объекты строительства по договорам уступки прав, оказывать посреднические услуги по найму жилых помещений.

Риэлторский бизнес в разных странах

В экономически развитых странах риэлтор – одна из наиболее престижных профессий на сегодняшний день. Деятельность риэлторов регламентируется государственными законами, а также профессиональными сообществами. Эти организации оказывают большое влияние и на рынок недвижимости, и на развитие экономики стран в целом.

Работа специалиста по недвижимости в каждой стране имеет свои особенности, связанные с особенностями законодательства. Наиболее упорядочена деятельность риэлторов в странах Бенилюкса. Каждый агент здесь должен не только получить лицензию, но и стать членом одной из профессиональных организаций. Зарегистрировавшись, агент по недвижимости получает идентификационный номер, служащий подтверждением его статуса.

В США, в отличие от Европы, система получения обязательного государственного разрешения на риэлторскую деятельность отсутствует. Однако законодательство регулирует ее на уровне штатов, где установлены общие требования. Согласно этим требованиям роль обязательной сертификации отводится профессиональным сообществам риэлторов, что и является аналогом лицензирования.

США

Тем, кто хочет приобрести право на риэлторскую деятельность, для начала необходимо окончить школу подготовки риэлторов. Обучение в школе, согласно законодательству, проходит в течение 45 часов, после чего слушатели должны сдать выпускной платный экзамен, состоящий из двух частей: знание национальных законов, регулирующих рынок недвижимости, и законов данного штата.

Затем необходимо найти риэлторскую компанию, которая выдаст будущему агенту письменное подтверждение того, что готова принять его в свои ряды. После этого агент сможет получить лицензию. Отработать в данной компании агент должен три года. Только после этого он получает собственную лицензию и может начать самостоятельную деятельность. Причем лицензия позволяет работать только в том штате, где был сдан экзамен. Агент обязан зарегистрироваться и заплатить денежный взнос. Это исключает возможность появления черного маклерства. Обязательные условия для желающих стать риэлторами – возраст старше 18 лет и отсутствие криминального прошлого.

Каждые два года в США агент обязан проходить переподготовку и получать свидетельство о повышении своей квалификации. При переезде в другой штат лицензию необходимо получить заново.

Страны Европы

В большинстве европейских стран специального высшего образования у риэлторов нет. Эта профессия считается практической, и теоретической информации при обучении дается немного. Высшее образование для риэлторов обязательно во Франции. В Литве в Вильнюсском университете работает кафедра риэлторского бизнеса. В других странах организованы специальные курсы риэлторов.

Стать риэлтором может любой гражданин, достигший совершеннолетия, независимо от наличия иного образования или профессии. Для этого необходимо пройти годичные курсы, а затем стажировку в риэлторской компании в течение года. После сдачи экзамена человек получает лицензию.

В Германии работа маклера жестко регламентирована. Перед началом работы необходимо пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Если в процессе оформления документов были допущены серьезные нарушения, лицензии можно лишиться. Потеря лицензии возможна и за введение клиента в заблуждение.

В Испании любой человек может зарегистрировать свою фирму и начать вести деятельность по покупке, продаже или сдаче в аренду домов и квартир. Однако перед началом работы риэлтор должен сообщить соответствующим муниципальным органам, что в определенном офисе начинает работать компания, собирающаяся вести деятельность на рынке недвижимости. Городские власти должны дать на это разрешение. Специального закона по лицензированию и регламентированию деятельности риэлторов в Испании не существует. В то же время упоминания об этом встречаются во многих документах, в частности, в законе о недвижимости, законе об ипотеке и законе о профсоюзах.

В Австрии сертифицировать услуги риэлтора не нужно. Но данный вид деятельности должен быть внесен в устав фирмы, а в реестр вносится соответствующая запись. Не необходимым, но желательным условием является принадлежность маклера к какой-либо из солидных компаний, объединяющих специалистов по недвижимости. Можно также приобрести франшизу на использование сетевого бренда. Сделать такое может каждый желающий.

Регулирование деятельности риэлторов

За рубежом используются два основных варианта регулирования деятельности риэлторов. В США, Канаде и Германии ее регулирует государство. Большинство экспертов считает такой вариант оптимальным. Государство стремится защищать интересы своих граждан, поэтому на рынок недвижимости допускаются только профессиональные специалисты – сдавшие экзамены и получившие лицензию.

Второй вариант, используемый на рынках недвижимости Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландов и ряда других стран, состоит в регулировании деятельности риэлторов профессиональными организациями. Саморегулируемые профессиональные союзы являются барьером, служащим защитой от недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней и права на работу риэлтором до тех пор, пока профессиональная компания не выдаст ему все требуемые документы, а он сам не пройдет все установленные процедуры. Функции регулирования рынка недвижимости государство делегировало таким компаниям и закрепило это законодательно.

Мультилистинговые системы

Профессиональные риэлторы за рубежом имеют доступ к мультилистинговым системам (МЛС). В них представлена информация обо всех продаваемых в данный момент объектах. Если объект продан – информация о нем из МЛС изымается, при изменении цены в МЛС вносятся необходимые сведения. За точность информации отвечают риэлторы. Нередко продавцы квартир предоставляют информацию о них только серьезным агентствам недвижимости. И потому число возможных вариантов, которые может найти риэлтор, значительно больше того, что можно обнаружить при самостоятельном поиске.

За что риэлтор не отвечает

Есть моменты, которые находятся в ведении других специалистов. Так, в США была создана такая структура, как инспекция домов (home inspection). Риэлтор за небольшую сумму нанимает специалистов (инженеров, техников), которые производят осмотр дома и выдают заключения о его состоянии. При наличии таких документов за состояние дома риэлтор ответственности не несет. А если информация окажется недостоверной, в этом будет виноват специалист, выдавший неправильное заключение.

Аналогичный подход существует и при проверке юридических документов. Риэлтор не имеет права подавать адвокатские запросы, поэтому для проверки покупатель обращается к адвокату или нотариусу.

Оплата риэлторских услуг

При оказании клиенту риэлторской услуги агент в США в 98% случаев заключает с ним эксклюзивный договор. Такой подход гарантирует получение комиссионных. В договор вносится максимальное число необходимых для работы пунктов. Цель – четко прописать, кто, что и в какие сроки должен выполнить, а также кто, где и когда обязан оплатить проделанную работу. Главным критерием при составлении договора является полная прозрачность сделки. Поэтому практически невозможно указать завышенную цену на объект.

Договор с покупателем заключается на определенный срок, как правило, на несколько месяцев. Если за это время клиент воспользуется услугами другого агента, он все равно должен выплатить комиссионные риэлтору, с которым подписал эксклюзивный договор. Договор защищает агента и в том случае, если покупателю не подошел ни один из предложенных вариантов, но по окончании срока договора сразу же приобрел жилье. Комиссионные агент может отстоять в суде. Поэтому риэлтор предпочитает работать качественно, заботясь о своей репутации, а клиент не пытается сэкономить на получении услуги. Размер комиссионных обычно составляет 4-6% от суммы сделки. Как правило, свой агент есть и у продавца жилья, и у покупателя.

Западные риэлторы отличаются взаимным доверием, умением объединяться и совместно работать в интересах своего клиента. Комиссионные в подобных случаях делятся, но это не является проблемой. У риэлторов США и Нидерландов выработалась практика, когда агент, представлявший продавца объекта, отдает 50% от комиссионных риэлтору, представлявшему покупателя. Поэтому затраты покупателя не являются огромными, что стимулирует его к покупке недвижимости.

Сумма комиссионных в полном объеме риэлтору не идет. Как правило, агент получает 60-85%, в зависимости от накладных расходов фирмы, в которой он работает. Все налоги и агент, и его работодатель оплачивают самостоятельно. К накладным расходам относятся плата за право участия в МЛС, страхование деятельности, оплата связи, помещений и т. п. 

 

Ксения Белова, Realto.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
11 часов назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
11 часов назад
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
1 день назад