Цена аренды муниципальной земли: свободы договора нет!

03.03.2014 14:41
Ни для кого не секрет, что наше законодательство исходит из принципа свободы договора. Ну, в самом деле: захотели стороны установить плату в 100 руб. за квадратный метр – установили, захотели 200 – пожалуйста, захотели больше – вот вам больше...

И ничего не поделаешь: согласился арендатор на такие условия – будь добр, плати столько, сколько предусмотрел договор, раз уж ты сам его подписал и протокол разногласий не представил. Но всегда ли это так, всегда ли работает эта самая свобода договора? Отнюдь нет.

Как устанавливается арендная плата

Актуальным вопросом для большинства юридических лиц и индивидуальных предпринимателей является получение в пользование для организации своего бизнеса земельных участков, которые находятся в государственной и (или) муниципальной собственности. Особенно это необходимо тем, кто намерен организовать строительство – хоть магазина, хоть стадиона, хоть парка для развлечений, неважно. Издается постановление об отводе земельного участка, заключается договор аренды между юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем) и муниципальным образованием (государством) в лице компетентных органов, также подписывается акт приема-передачи. И поскольку (опять же - исходя и принципов нашего законодательства) землепользование в России является платным, неизбежно встает вопрос о размере арендной платы. И производный от него – о порядке и сроках ее внесения.  

И вот здесь уже принцип свободы договора, применительно к определению размера арендной платы, - далеко не тот принцип, которым должны руководствоваться арендатор и арендодатель. Существует понятие регулируемой цены. Что это значит? А это значит, что критерии определения размера арендной платы за пользование тем или иным имуществом устанавливаются не произвольно соглашением сторон, а специальным нормативным правовым актом, издаваемым компетентным органом. К подобным объектам, в отношении которых арендная плата является регулируемой, как раз и относятся земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, предоставляемые во временное владение и пользование за плату (в аренду) частным лицам – фирмам и индивидуальным предпринимателям.

Чтобы убедиться, что это на самом деле так, обратимся к нормам гражданского и земельного законодательства.

По букве закона

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, но в то же время, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Статья 65 Земельного кодекса РФ, регулирующая, в том числе, вопросы арендной платы за земельные участки как особый вид недвижимого имущества, предусматривает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Эта статья указывает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 3) и только за земельные участки, находящиеся в частной собственности порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договорами аренды земельных участков (часть 4).

Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, вида разрешенного использования.

Размер арендной платы устанавливается законодательно

Таким образом, указывая на необходимость определения в договоре аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, размера арендной платы, законодатель вместе с тем предусматривает: поскольку объектом аренды является земельный участок, находящийся в муниципальной (государственной), а не в частной собственности, размер арендной платы должен определяться не произвольно сторонами, а с учетом требований нормативно-правовых актов соответствующих субъектов Российской Федерации. А те, в свою очередь, являются производными от вида разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Иными словами, из принципа свободы договора при определении размера арендной платы за использование участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности, установлены изъятия: размер установленной договором арендной платы и порядок его определения должны соответствовать критериям, предусмотренным законодательством, действующим на момент заключения договора аренды, и не противоречить им. В данном случае порядок определения размера арендной платы подлежит включению в договор, но устанавливается законодательно, а не по усмотрению сторон.

Местные особенности

Поскольку нам с вами выпала честь проживать и работать в Республике Татарстан, критерии определения размеров арендной платы за пользование муниципальными земельными участками, устанавливаются республиканским законодательством. Еще в 1995 году Кабмин Республики принял постановление № 74 с незамысловатым названием – «Об арендной плате за землю». С изменениями и дополнениями, порой существенными и не очень, вносимыми в разные периоды времени, оно действует и применяется в настоящее время. Его пытались оспаривать, однако Верховный суд Республики Татарстан в 2010 году своим решением подтвердил его легитимность.

Специфика этого документа такова, что он ставит размер платы за пользование муниципальной землей, первую очередь, в зависимость от так называемого повышающего (поправочного) коэффициента. Его же размер (перечень коэффициентов приведен в приложении к данному Постановлению) зависит от вида использования участка. Ведь общеизвестно, что каждый участок земли имеет свое назначение и вид разрешенного использования.

Если предприниматель захотел построить мини-отель, соответственно, видом использования будет «под гостиницы», и поправочный коэффициент равен 5. Если же юридическое лицо строит АЗС, то вид разрешенного использования – «объекты автосервиса и автозаправочные станции», а коэффициент – 4,5. Далее поправочный коэффициент умножается на ставку земельного налога. Полученное произведение является годовым размером арендной платы, которая подлежит включению в договор и уплате арендатором земельного участка ежемесячно. Начисляется же она,  начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду. В том числе - на период строительства, что также указано в Постановлении Кабинета министров (пункт 1.5).

Есть и еще одна особенность. До февраля 2012 года тот или иной поправочный коэффициент применялся только в отношении, так сказать, готового объекта. Например, видом разрешенного использования участка являлось строительство объекта мелкорозничной торговли. Соответствующий ему коэффициент начинал применяться только с того момента, как объект построен, введен в эксплуатацию, на него зарегистрировано право собственности. На период строительства (которое, кстати говоря, считается осуществляющимся вплоть до того момента, как объект недвижимости вводится в эксплуатацию) применялся коэффициент для строящихся объектов, который был значительно ниже, чем тот, который применялся к оконченному строительству.  Теперь же ситуация иная: на период строительства размер арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка. Это означает, что хотя твой, грубо говоря, магазин и находится в стадии строительства - будет применяться коэффициент, который применялся бы, если бы магазин был уже построен. Судебной практикой эта позиция подтверждена и поддержана.

Алексей Голубцов, юрист - специально для Kazned.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


1 день назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
2 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
2 дня назад