Как купля-продажа залог прикрывает

11.03.2014 11:03
Представим себе такую ситуацию – между продавцом и покупателем подписан договор купли-продажи квартиры, имеется двусторонний передаточный акт, а у покупателя есть даже свидетельство о государственной регистрации права собственности - как раз на основании этого самого договора купли-продажи.

И все бы ладно и хорошо, да вот продавец продолжает оставаться и зарегистрированным, и фактически проживающим в этой квартире. Покупателю, ставшему собственником, как будто бы ничего не остается, как предъявить в суд иск к продавцу об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, мотивированный переходом права собственности. 

Начинается все невинно… 

На первый взгляд все кажется предельно простым – раз уж продавец передал свое право собственности на квартиру покупателю (продал, подарил и т.д.), соответственно, он утратил право проживать в этой квартире, а, значит, должен освободить ее. А если не освободил – подлежит выселению. Так-то оно, конечно, так, но нередко в ходе рассмотрения судами подобных дел выясняется, что в действительности продавец квартиру продавать не собирался, и с так называемым покупателем его связывают совсем иные отношения.

Зачастую бывает так, что человеку срочно нужны деньги, причем внушительные суммы. Несовершенство нашей финансово-кредитной системы приводит к тому, что малейшее «черное» пятнышко в кредитной истории фактически сводит на нет возможность получения кредита в банке. И тогда человек вынужден  обращаться во всевозможного рода микрофинансовые организации или к частным лицам. Но и микрофинансовые организации, и частники пытаются застраховать свой риск невозврата займа, причем, так сказать, «нестандартными» способами.

Выдавая заем, микрофинансист обязательно спрашивает у заемщика: чем ты докажешь, что рассчитаешься с займом, или проще – что у тебя есть? Заемщик, как правило, поставленный в крайне тяжелую жизненную ситуацию, говорит, что у него есть квартира, которую он, пусть это и единственное его жилье, готов отдать, если не сможет рассчитаться. И тогда займодавец требует передачи ему этой квартиры в залог.   

Казалось бы – что такого особенного? Ведь залог, в том числе и недвижимости (ипотека), предусмотрен законом именно в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Причем, как показывает практика, банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует – квартира-то никуда не денется в отличие, например, от машины, которую недобросовестный заемщик может разбить, сломать, а еще проще – разобрать на винтики-шпунтики. 

Вердикт: выселить  

Особенность в том, как оформляется этот залог. Долгое время наше законодательство не предусматривало никаких исключений из того, что если квартира или дом являются единственным пригодным для проживания местом жительства гражданина, на него никогда и не при каких обстоятельствах не могло быть обращено взыскание. Желая обезопасить себя от недобросовестного заемщика, но при этом помня о недопустимости обращения взыскания на единственное жилье, займодавец предлагает заемщику подписать не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи, по которому заемщик (как бы продавец) передает займодавцу (как бы покупателю) в собственность квартиру. В качестве стоимости в тексте договора, как правило, фигурирует занятая денежная сумма, причем с учетом процентов за пользование займом. Далее – стороны уже устно договариваются о том, что после возврата займа и уплаты процентов состоится «обратная» продажа, и займодавец-покупатель на основании подписанного договора регистрирует свое право собственности. При этом, несмотря на подписанный акт приема-передачи жилья, заемщик-продавец остается проживать в проданной квартире, пользуется ею, оплачивает коммунальные услуги.   

К сожалению, бывает и так, что по тем или иным причинам заемщик не смог отдать всю сумму долга или вообще перестал платить. Тогда и появляется иск о выселении – займодавец, понимая, что своих денег с процентами он теперь, скорее всего, не увидит, стремиться компенсировать их за счет продажи квартиры заемщика. Ну, а кто ж купит квартиру с проживающим и прописанным в ней человеком? Как правило, никому такая не нужна. Значит, прежнего хозяина нужно выселить и выписать. А так как добровольно он сам не выселится и не выпишется, то одна дорога – в суд. 

Сложности доказательства  

Горе-заемщик является в суд и начинает доказывать, что фактически договор купли-продажи прикрывает собой сделку залога. Поэтому купля-продажа является притворной, соответственно, недействительной сделкой в силу ничтожности (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ). Формально так оно и есть, фактически же доказать это весьма сложно. Но, несмотря на сложность доказывания, практика знает случаи, когда заемщику удается доказать притворность сделки купли-продажи.

Тогда суд, безусловно, откажет в иске о выселении, да плюс ко всему признает недействительной и сделку купли-продажи, и зарегистрированное на ее основе право собственности займодавца-покупателя. Конечно, заемщик остается обязанным по договору займа, который теперь подтвержден уже и судебным решением, но займа, ничем не обеспеченного, и практически не имеющего шанса на возврат. То есть займодавец в полном проигрыше – и денег своих не увидит, и обеспечение в виде квартиры утрачено, да еще и в мошенничестве рискует быть обвиненным.

Чтобы избежать подобных последствий, рекомендую только одно – заключать «честный» договор залога в том виде, как и положено это делать, с соблюдением всех его существенных условий, формы и обязательной государственной регистрации (если речь идет о залоге квартиры, участка или иного недвижимого имущества). А как же невозможность обращения взыскания на единственное жилье? – спросите вы. Да ничего страшного: согласно изменениям, внесенным в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ Федеральным законом от 29.12.2004 года № 194-ФЗ, правило о запрете обращения взыскания на единственное жилье не применяется, если жилье – предмет ипотеки. Это единственное исключение.   

 

Алексей  Голубцов, юрист.   

Специально для Kazned.ru

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад