Перепрофилирование по-русски: как изменить назначение объекта коммерческой недвижимости

24.03.2014 11:47
Перепрофилирование старых зданий в объекты иного назначения - пожалуй, самое модное и гуманистическое направление в современной градостроительной деятельности. Ведется активная работа и в Казани.

Перепрофилирование позволяет не только сохранять исторические здания с интересной архитектурой, но и "социализировать" их в современном обществе. Но на практике при реализации подобных проектов возникают свои подводные камни.

У них и у нас

Здания Европы и Америки обретают вторую жизнь уже несколько десятилетий подряд. Примеров удачного перепрофилирования на западе много и всем они известны. Мы же, как менее трепетно относящиеся к наследию, относительно недавно обратили внимание на этот сегмент градообразующей деятельности. И как обычно пошли своим путем.

Если вспомнить истории начала 2000-ых годов, то основной тенденцией в редевеломпменте было перепрофилирование детских садов в офисные здания. Архитектура и конструктивные особенности детсадов позволяли использоваться здания максимально эффективно. Например, в помещениях несущие стены шли по периметру и колонны по центру, что позволяло делать практически любую перепланировку. Также у них была крайне востребованная площадь - от 1400 до 3000 кв.м, Преимуществом было и наличие достаточно большого собственного земельного участка: как правило, это от 50-60 соток до гектара. Не стоит забывать и про довольно высокие потолки -  от 2,5 до 4 м. Прочность конструктива позволяла надстраивать новые этажи или мансарды. Еще 10-15 лет назад подавляющее большинство зданий детских садов, рядом с которыми была развитая транспортная инфраструктура, были превращены в объекты коммерческой недвижимости.

Причем такой редевелопмент, как почти любая коммерческая деятельность в "лихие 90-е" имел не совсем законную подоснову. Схема была простой: предприниматели покупали эти строения, выводили их из реестра образовательных учреждений и использовали под офисы. За эти годы города теряли несколько десятков тысяч детских садов.

Но рынок взрослел, и появились другие объекты редевелопмента - перепофилированные заводские здания. Например, по мнению экспертов, в Москве одним из самых интересных примеров редевелопмента можно считать здание кондитерской фабрики "Красный Октябрь", которая находится в самом центре. Было очевидно, что подобного рода место должно быть использовано под коммерческие площади, а не производственные цеха.

Среди прочих, удачным примером считаются московские офисные проекты, которые также ранее были фабриками. Например, "Даниловская мануфактура": здесь  некоторый объем площадей был переоборудован в лофты и получил неожиданно теплый прием среди покупателей, сформировав, тем самым, новую нишу на столичном рынке. Этот сегмент недвижимости привлекает своей необычностью и широким функционалом креативную и состоятельную аудиторию и очень нравится современным застройщикам.

 

Примечание «Казанской недвижимости». В Казани таким примером может служить Казанский льнокомбинат в Кировском районе: в 2016 году на его площадях планируется  открыть первый в городе лофт. По словам авторов и инвесторов проекта, он объединит в себе рабочее и жилое пространство, а также различные выставочные зоны и сможет «удовлетворять всем потребностям современного горожанина». Для этого планируется увеличить уже существующие площади завода с 7,2 тыс. до 12 тыс. кв. метров.

Кроме того, месяц назад были озвучены глобальные намерения руководства Казани вплотную заняться перепрофилированием сразу нескольких промышленных зон. Как сообщила главный архитектор города Татьяна Прокофьева, в настоящее время готовятся к утверждению проекты планировки территорий Адмиралтейской слободы, центра Казани и Юдино. 

В 2013 году управление архитектуры и градостроительства исполкома Казани утвердило 6 проектов планировки территории города (ППТ). Так, согласно ППТ «Центр», за счет сокращения земельных участков, занимаемых коммунально-складскими объектами и специальных территорий ограниченного доступа, будут созданы туристические зоны, увеличена доля территорий общественного, жилого и рекреационного назначения в историческом центре города.  

Проект «Старое русло р. Казанки и Адмиралтейская слобода» предполагает развитие территории этого района города в рамках утвержденного генерального плана Казани.  Здесь  впервые будет отработан процесс перепрофилирования площадок промышленных предприятий, изменения их функционального назначения, а также их выноса. В рамках разработки ППТ с согласия собственников производств было предложено изменить функциональное использование земельных участков, в частности Казанского вертолетного завода и ОАО «Сантехприбор».

По словам Татьяны Прокофьевой, в 2014 году управление архитектуры и градостроительства планирует выступить заказчиком открытых конкурсов на разработку 5 ППТ: «Центральная набережная и Западный производственный район», «Производственный район Северный», «Старое Аракчино – Игумново», а также еще 2 проектов на территории артиллерийских складов и порохового завода, если будет принято решение о его выносе.

Одним словом, перепрофилирование пошло по цивилизованному пути во многих регионах, и к настоящему времени представляет собой полноценный сегмент российского рынка.

Принципиальным отличием сегмента рынка перепрофилированных зданий в России по сравнению с зарубежной практикой является подход девелоперов и собственников объектов. По его мнению, в наших реалиях в большинстве случаев "приспособление" объекта под коммерческие нужды является временной мерой, а не конечной целью. Например, если девелопер ожидает согласования нового проекта на месте старого объекта или ищет покупателя на него, он, для того, чтобы актив не простаивал, организует в нем временные "истории" для извлечения прибыли в текущий момент. За рубежом девелоперы чаще всего, если организуют такой проект, делают его всерьез и надолго.

 

Кто во что горазд 

Не всякий объект можно и нужно перепрофилировать. Чтобы "овчинка стоила выделки", объект должен отвечать определенным критериям.

Во-первых, он должен обладать хорошим местоположением, рассказал Александр Морозов. Например, старое фабричное здание, построенное лет 100 назад на окраине города, теперь вполне может оказаться в пределах исторического центра.

При этом крайне важно сохранившееся высокое качество объекта, ведь при этом снижаются издержки на строительство, требуется только реставрация. Например, большие окна и высокие потолки старой церкви рядом с парком Nola garden в Новом Орлеане, позволили эффективно перестроить ее в привлекательный для покупателей жилой комплекс, напоминает эксперт.

Кроме того, застройка должна иметь уникальный культурно-исторический характер, тогда ее новое использование не просто позволит сохранить здание, но и повысит его коммерческую привлекательность. Так, например, в Генуе выставлялся на продажу комплекс зданий бывшей психиатрической больницы общей площадью 21 тыс. кв. метров. Больница была закрыта, но не пустовать же 24 двухэтажным зданиям в неоготическом стиле. Тем более, что и цена в $36 млн не представляется завышенной, поскольку это не памятник архитектуры и его можно использовать подо что угодно (но это исторический объект, не подлежащий сносу). Наверняка, капитализация бывшей больницы значительно увеличится после перепрофилирования.

 

Примечание «Казанской недвижимости».  Тут будет уместным вспомнить Шамовскую больницу в Казани. В старинном здании, построенном более ста лет назад (в 1908 г.), в свое время была открыта первая в Казани клиническая больница, которая проработала почти век. 

Как известно, в прошлом году пустующее здание было продано инвестору из Малайзии. Общая сумма иностранных инвестиций в объект должна составить $15 млн. Объект, по некоторым данным, хотели перепрофилировать в роскошный отель. Однако среди участников рынка недвижимости ходят слухи, что малазийский инвестор уже разочарован в инвестициях и готов перепродать объект. В агентстве инвестиционного развития Республики Татарстан пока не раскрывают детали проекта, который будет воплощаться в стенах Шамовской больницы.

Вернемся к критериям перепрофилирования. Прибыльность - это важно, но стоит помнить, что в России для изменения функционального назначения нежилого помещения необходимо предоставить соответствующий пакет документов на специальную комиссию. Это закон!

Кроме того, стоит напомнить, что для каждого вида использования существуют свои технические условия, которые необходимо соблюдать. Например, в помещении с большим скоплением людей необходимо предусмотреть наличие аварийного выхода, а при установке тяжелого оборудования учесть несущую способность конструкции. А для перепрофилирования помещений под общепит или медцентр (не говоря уже о детских учреждениях) требуются согласования с профильными инстанциями. Есть своя специфика и при перепрофилировании старых зданий под жилые апартаменты. Так что возможность необходимых переделок, а соответственно и изменения функционального назначения здания стоит выяснить заранее.

 

На чем экономить? 

Естественно, что при реновации у девелопера может появиться желание сэкономить. Но тут главное не перепутать экономность с жадностью.

Девелопер не должен пренебрегать масштабными исследованиями на ранних этапах реализации проекта. Еще задолго до приобретения объекта с историей, будущий собственник должен произвести детальную оценку предстоящих вложений. Так же как и при строительстве нового здания, эта оценка включает в себя геологические и геодезические обследования здания и прилегающей территории, выявление возможности подведения или обновления коммуникаций.

Кстати, на коммуникациях точно экономить не стоит, особенно, если это проект апартаментов. Чаще всего имеющиеся к моменту реновации промышленные инженерные сети непригодны для эксплуатации в жилых зданиях, к тому же во многих случаях оказываются конструктивно устаревшими и физически изношенными. Кроме того, системы канализации и водоснабжения заменяются не только с целью модернизации, но и для того, чтобы обеспечить простоту их обслуживания.

Некоторые девелоперы уверены, что возможно минимизировать затраты на строительство, оставив старые фасады здания. Однако такой подход может ограничивать возможность применения современных материалов и технологий. Другой способ уменьшить стоимость проекта - ограничиться косметическим ремонтом отдельных участков здания, только визуально скрывая морально устаревшие материалы, использовавшиеся когда-то при строительстве. Сохранение устаревшего участка может существенно снизить качество конечного продукта и привести к повреждению здания с течением времени, предостерегают эксперты.

Кроме того, не стоит экономить и на общественных зонах. В большинстве объектов архитекторы предлагают покупателю отделку мест общего пользования в стиле минимализма, органичном для лофт-интерьеров, но сегодня к ним добавляется тенденция отделки дорогими, а зачастую и эксклюзивными материалами.

Таким образом, при условии грамотного выбора застройщиком объекта для редевелопмента и его ответственного подхода к решению ряда вопросов, покупатель получает по-настоящему качественные апартаменты. А, принимая во внимание наличие большого количества устаревших и/или невостребованных индустриальных и административных зданий в стране, можно смело прогнозировать рост объема проектов редевелопмента и перепрофилирования в ближайшем будущем.

Алена Мартынец, Kazned.ru (по материалам  ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ)

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад