Продажа квартиры, сданной в аренду

31.03.2014 13:01
Квартира всегда может принести прибыль. Во-первых, ее можно сдавать. Во-вторых, ее можно продать. Продажа квартиры может быть срочным решением, иногда при этом в ней еще живет арендатор. Как быть в такой ситуации? Какие права есть и у собственника, и у съемщика?

На первый взгляд, кажется, если человек сдает квартиру в аренду, то вряд ли он внезапно решит ее продать. Однако около 20–25 % людей ищут жильё, так как съемная квартира, которую они занимали ранее, выставлена на продажу. А это, согласитесь, не так и мало.

Скорее всего, такая продажа внеплановая, однако она не мешает собственнику хотеть совершить сделку быстро и дорого. Съемщик же в этой ситуации имеет свои интересы. Он хотел бы как можно дольше задержаться в этой квартире, так как поиск новой квартиры для аренды требует сил, времени и, конечно, денег. Какие противоречия возможны в этой ситуации?

Адвокат Олег Сухов отмечает, что закон не запрещает собственнику продавать квартиру даже, если эта квартира сдается в аренду. Однако этот же закон никак не налагает на временного жильца обязательств по съезду с занимаемой жилплощади или по изменению договора аренды. Дело в том, что с точки зрения Федерального Кодекса, новый собственник плавно становится арендодателем на условиях ранее заключенного договора. Однако так продать квартиру сложно, поэтому сначала необходимо расторгнуть договор аренды и выселить арендатора.

Олег Сухов отмечает, что в соответствии с законом арендатор не может быть инициатором досрочного расторжения договора аренды, это возможно лишь по соглашению сторон. Требовать расторжения собственник может лишь в следующих случаях:

– арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– не заплатил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока;

– не производит капитальный ремонт в установленные сроки, в случае если такая обязанность была возложена на арендатора.

Если этих нарушений не было, то собственник должен сначала направить арендатору письменное предупреждение о необходимости освобождения квартиры в разумный срок. Однако, как отмечает адвокат, в договоре могут быть прописаны и другие условия его расторжения. Поэтому, если собственник планирует в будущем продать квартиру, при заключении договора аренды желательно предусмотреть в нем возможность расторжения договора по своей инициативе в одностороннем порядке, или при продаже жилого помещения. Но если в договоре особых условий для арендодателя нет, то необходимо мирно договариваться со своими жильцами.

 

Стоит заметить, что это не всегда просто сделать. Олег Сухов вспоминает, что в его практике был клиент, который три месяца вел переговоры с арендаторами на предмет их выезда. Эти переговоры велись уже после окончания срока действия договора аренды, когда арендные платежи не оплачивались. В итоге, когда владельцу квартиры стало понятно, что его просто вводят в заблуждение и тянут время, он приехал со службой МЧС и нанятой вооруженной охраной, вскрыл замки, прекратил доступ в квартиру двум из четырех арендаторов. Оставшиеся двое арендаторов продержались в квартире два дня, и как только покинули ее, хозяин поменял замки во входной двери. Только после этого у собственника появилась возможность показывать жилое помещение потенциальным покупателям.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», рассказывает, что «достаточно часто возникают серьезные конфликты, когда собственник проводит всю сделку «втихую» – то есть хранит в тайне продажу от арендатора до самого последнего момента, когда покупатель уже найден. В данном случае собственник может столкнуться с откровенно враждебными действиями со стороны арендатора. Бывали случаи, когда наниматели в таких ситуациях съезжали с квартиры и выносили с собой буквально все – мебель, кухонную утварь, технику. А иногда дело доходило и до драки».

Безусловно, это крайность. Практически всегда взрослым людям удается договориться. Однако, продавая свою квартиру, не перекладывайте свои обязанности на временных жильцов. Арендатор совсем не обязан показывать ваше жилье, кроме того, он заинтересован в том, чтобы его аренда продлилась дольше, а поэтому может попытаться сорвать сделку и раскритиковать квартиру так, чтобы снизить её ценность в глазах потенциальных покупателей. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина дает следующий совет: «Обязательное правило при продаже квартиры – не пускать ситуацию на самотек и проводить показы лично. Квартиру должен представлять собственник».

Мария Литинецкая также отмечает, что достаточно часто бывают ситуации, когда договор аренды не подписывается: «Если соглашения об аренде были достигнуты в устной форме, то собственник спокойно может выселить временного жильца и продать квартиру».

В любом случае, наличие арендаторов не мешает собственникам распоряжаться по собственному усмотрению своей недвижимостью. Однако делать это надо в соответствии с законом. Если же мирно этот вопрос не решается, то следует обратиться в суд. Суд рассматривает подобные споры и всегда остается беспристрастным. Мария Литинецкая отмечает, что бывали случаи, когда хозяин квартир пытался выселить арендатора, не имея на то никаких оснований, за исключением собственного желания. И суд вставал на сторону последнего, буквально обязывая собственника сдавать квартиру этому арендатору до окончания срока действия договора.

Наталья Бухтиярова, "Собственник"

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
2 дня назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
3 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

4 дня назад