Больные и недообследованные

07.04.2014 17:15
Офис – наш второй дом. На работе мы проводим не меньше времени, чем в квартире, а иногда и больше. И с той же тщательностью, с которой обычно мы выбираем жилище, необходимо подойти к выбору офиса.

После главных вопросов, первыми приходящими на ум при просмотре вариантов помещений (транспортная доступность, престижность района, цена, наличие рядом парковок и кафетериев), необходимо озаботиться еще одним пунктом – положительной аурой здания или его «здоровьем». Несмотря на то, что синдром «больного» здания официально признан пока только в Америке, влияние не очевидных отрицательных факторов на здоровье и моральное состояние сотрудников давно доказанный факт.

 

Диагноз установлен

 

О том, что есть помещения, негативно влияющие на наше здоровье, в России узнали около 10 лет назад. Работая в «больном» здании, можно лишиться не только иммунитета, но и зарплаты. Так, офисные рабочие зачастую жалуются на то, что дома чувствуют себя превосходно, а на работе начинает болеть голова, ухудшается настроение, чувствуется вялость, иногда появляются непонятные аллергия или кашель. Несомненно, все это начинает влиять на трудоспособность, и никакие административные меры не могут повлиять на улучшение микроклимата в коллективе. Зато на его ухудшение могут влиять: избыточная или недостаточная влажность воздуха, вибрация, посторонние шумы или гул, пыль, электромагнитное излучение, неправильное освещение и искусственные материалы, использующиеся при отделке кабинетов.

Во-первых, «временно больными» можно считать все здания. Отличительная их особенность – болезнь проходит с течением времени, как правило, несколько месяцев. Например, после очередного косметического ремонта. Если болезнь не связана с временными критериями, то такие здания считаются «постоянно» больными.

Эксперты выделяют следующие причины: 

1) повышенная изоляция современных зданий от внешней среды - воздухонепроницаемость и инсоляция; 

2) пониженная гидроизоляция зданий от грунтовых вод - на углубленных этажах; 

3) оснащение зданий встроенными «грязными» технологиями: трансформаторные подстанции, узлы связи, холодильные центры и т.д.; 

4) переоборудование бывших производственных зданий в офисные помещения.

 

 

 

Причины возникновения «больных зданий» могут иметь глобальный и экологический характеры. Глобальные проблемы связаны с частичным разрушением строительных конструкций – трещинами, появлением плесени и грибка. К сожалению, практика показывает, что расширение зон застройки вынуждает использовать явно непригодные для этого территории, которые ранее относились к могильникам или мусорным свалкам.

Если где-нибудь на окраине 20 лет назад стоял химический завод, который потом был перенесен, то на зараженной территории даже после примитивных работ по обеззараживанию грунта или снятию верхнего слоя  полностью избавиться от проблем не удастся.  Застройщики никогда не будут сообщать о бывшем происхождении земельного участка, на котором планируется возвести объект. Поэтому экологичность объекта на 99% зависит от его местоположения. И на 1% - от экологичности тех материалов, которые используются при строительстве.  Существуют  экологические сертификаты на строительные материалы, но недобросовестные подрядчики зачастую лукавят и используют вредоносные материалы.

 

Предупрежден - значит вооружен

 

Исследователи проблемы заметили: в «больных» офисах с плохой вентиляцией, расположенных в зданиях, построенных над действующей линией метро или подземной рекой, работоспособность сотрудников может снижаться до 40%.

Помимо планировки и удачного расположения самого объекта, важно знать, на какой земле построено здание, нет ли в нём паразитов и грызунов. Самостоятельно установить это сложно, необходимо привлечь специалистов. Но это время и средства не будут потрачены зря – на кону экономическое благополучие фирмы.

Нужно обязательно провести обследование здания профессиональными консультантами, архитекторами и инженерами, с хорошим опытом работы на рынке коммерческой недвижимости. Договариваться на пороге подписания аренды с арендодателем о необходимых изменениях, которые должны быть выполнены перед переездом арендатора. Нужно оценить работу УК с точки зрения репутации на рынке, репутации у местных арендаторов: корректной эксплуатации оборудования, уборки в здании, управлении взаимоотношениями с арендаторами.

Однако что делать, если вы уже арендовали помещение в здании, которое далеко от экологического идеала, а переехать возможности нет? В подобных помещениях необходимо регулярно организовывать программы специальных мероприятий, которые будут направлены на постепенное снижение рисков как для состояния самого здания, так и для здоровья его арендаторов. Конкретные профилактические меры зависят от специфики здания: его территориального месторасположения, функционального назначения, архитектурно-планировочных решений, степени износа и т.д.

Согласно рекомендациям врачей, полный обмен воздуха в здании должен происходить в среднем 8,4 раза в течение суток. Необходимо регулярно очищать от пыли вентиляционные фильтры и проводить очистку от плесени и грибков крышу здания и прилегающую территорию, внутри помещения удалять активные летучие органические соединения, часто менять ковровые покрытия.

 

Эффективных методов борьбы с «больными» зданиями всего три, и без них все остальные известные методы не приводят к желаемым результатам. Нужно обратить внимание на проветривание здания наружным воздухом, сухой подвал, обеспечивающий максимальную гидроизоляцию, отведение конденсата и приточно-вытяжную вентиляцию и  избыточную эргономику рабочих мест - ближе к свету, дальше от стен, дальше от соседей. Совет арендаторам: при поиске офисных помещений обратить на использовании в здании именно этих методов.

В настоящий момент значительное влияние на лечение зданий, собственно как и на лечение людей, оказывает экономический кризис. Отсутствие средств либо чрезмерная их экономия – это периодический фактор, с которым бесполезно бороться. Приходится констатировать, что выздоравливать здания будут тогда, когда начнет выздоравливать экономика.

 

Новизна - залог здоровья?

 

Так называемая «внутренняя окружающая среда» является порождением современной эпохи. Технический прогресс позволил довольно значительно отделять помещения зданий от внешней среды, закачивая и распространяя воздух в них путем искусственной вентиляции и одновременно заполняя их разнообразными химическими частицами от испускающих их  строительных материалов и других объектов.

Несомненно, удачное решение всех проблем, связанных с синдромом больных зданий – это новые здания из натуральных материалов, построенные в экологически чистом пригороде. Но большинству из нас приходится мириться с рабочим местом, находящемся в неподходящем для этого месте. Именно в таких условиях мы становимся наиболее уязвимы для синдрома больных зданий. Усугубляет ситуацию создание новых строительных материалов, призванных в попытке экономии энергии как можно эффективнее изолировать здания. Это приводит к их полной закупоренности, и, соответственнно, к размножению бактерий, грибков и плесени.

При въезде в здание проводится целая цепь операций по диагностике и разработке технологичных решений, которая может встать владельцу объекта в копеечку.  Кроме того, это довольно длительный и трудоемкий процесс, с помощью которого не всегда удается сразу найти причину «болезни» здания. При этом нельзя гарантировать, что проблем с фундаментом или гидроизоляцией объекта больше не произойдет.

Таким образом, встает вопрос: не дешевле ли обойдется арендовать помещение в так называемом «зеленом» офисе? При выборе бизнес-центра вопросы об  экологичности здания со стороны потенциальных арендаторов сегодня уже не редкость, а в будущем green development станет уже нормой. Арендаторы будут априори предполагать, что если у тебя здание класса А+, то оно построено в соответствии со стандартами green development. И причина не только в заботе об окружающей среде, но и в рациональности с точки зрения бизнеса.

Возведение здания в соответствии с экологическими нормами как минимум увеличит стоимость строительства на $1000-1500 за 1 кв. метр. Некоторые аналитики считают, что пока у девелоперов есть возможность не получать сертификаты соответствия - они их не будут получать, хотя сами здания будут отвечать необходимым требованиям.

Арендаторам всегда стоит иметь в виду, что не очень качественно построенное здание можно откорректировать грамотной эксплуатацией, тогда как даже самый удачный объект может пострадать от несоответствующего уровня эксплуатационных услуг.

 

Марина Чайкина, «Арендатор.ру»


Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад