Запланировано изменение многих базовых принципов. Инициатива поддерживается на самом высоком уровне: идея изменить порядок налогообложения доходов от продажи жилья поддержана президентом Владимиром Путиным. В наших краях этот фактор является практически гарантией того, что все будет решено в заданном русле.

На «единственный-неединственный» рассчитайсь!

         На сайте Минфина РФ выложены «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов». Документ очень объемный и затрагивающий действительно многие аспекты жизни. Темы же нашей статьи касается п. 5 – «Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества».

         Перво-наперво, авторы документа изложили существующую сегодня схему – хорошо известное всем участникам рынка правило, что если недвижимость находилась в собственности физического лица более 3 лет, доходы от ее продажи полностью освобождаются от обложения налогом. Если же меньше, то налоги платить нужно, и при этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов: либо налог платится с разницы между той ценой, за которую недвижимость приобреталась и той, по которой продается; либо доход от продажи просто уменьшается на налоговый вычет в 1 млн. руб. Ставка налога во всех случаях составляет 13%.

         По мнению экспертов Минфина, «действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков». Например, такими:

1) освобождаются от налогов крупные доходы. Также в неравные налоговые условия ставятся инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;

2) освобождаются от налогов доходы от продажи не только жилья, но и нежилой и коммерческой недвижимости;

         Теперь перейдем к предложениям, содержащимся в документе. Они таковы:

1) полное освобождение доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения в случае, если эта недвижимость является единственным жилым помещением в собственности налогоплательщика;

2) если физическое лицо получает доходы от продажи жилого помещения, не являющимся единственным, то освобождать доходы от его продажи предлагается при одновременном соблюдении следующих условий:

- доходы от продажи этого объекта не превышают 5 млн. руб. (при этом предоставить органам власти субъекта РФ уменьшать эту величину) или продаваемое имущество является расположенным на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилым строением жилой площадью до 50 кв. м или хозяйственным строением и сооружением общей площадью до 50 кв. м., а также земельным участком, на котором расположены такое жилое или хозяйственное строение и сооружение;

- срок владения этим объектом составляет не менее трех лет, при этом органы власти субъекта РФ могут увеличивать этот срок вплоть до 10 лет.

         В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость продаваемого объекта имущества на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае, если фактические доходы от продажи ниже этой величины. При этом необходимо предоставить субъекту РФ право снижать этот коэффициент.

Эх, хорошо в России нищим быть!

         В отличие от многих прочих, к данной инициативе сложно «приклеить ярлык» - является ли она однозначным послаблением или закручиванием гаек. Скорее, налицо желание государства «отделить агнцов от козлищ» - бедных от богатых. И, предоставив поблажку первым, суровее «остричь» вторых.

         В числе однозначно выигравших – собственники одной площади. «Данная инициатива положительно скажется на них. Например, молодая семейная пара покупает квартиру. Через год-два у них рождается ребенок, и появляется возможность улучшить свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой, с большей площадью. Соответственно, семье не придется ждать трех лет, чтобы избежать выплаты налога. Пара сможет совершить обмен в любой момент. Подобные изменения в системе налогообложения могут привести к увеличению спроса со стороны обычных покупателей, владеющих одной квартирой.

         Остальное – уже из серии ужесточений. Особенно раскритиковали эксперты порог в 5 млн. руб. – совершенно очевидно, что для крупных городов это никак нельзя назвать рубежом, отделяющим элитную недвижимость от дешевой.

         Регионы получают право увеличивать срок с трех до 10 лет, изменять коэффициент «налога с вмененного дохода» - но при этом возможности поднимать планку с 5 млн. руб. им не дают. Интересно, почему?

         Еще момент: получается, что если вы хотите продать свою квартиру, чтобы на вырученные деньги купить жилье побольше, но при этом владеете еще дачей или, например, долей в родительской квартире, то вы будете обязаны заплатить государству 13%. И налог съест всю доплату, которую вы несколько лет копили на улучшение жилищных условий. Фактически всех, у кого больше одной конуры, записывают в инвесторы-спекулянты.

         Собственником нескольких объектов недвижимости могут оказаться совсем небогатые люди. Нередки ситуации, когда гражданин владеет, например, 1/15 долей в двухкомнатной квартире, и при этом получает в наследство 1/3 доли в однокомнатной квартире. Если одна из этих долей продается, она уже не может быть признана единственным жильем.

         Кроме того, доходом признается любая положительная разница в цене при продаже приобретенного ранее имущества. Но если квартира приобреталась пять лет по цене, например, 5 млн. руб., а сейчас продается за 6 млн. – это де-факто никакой не доход, а убытки – поскольку инфляция за пять лет явно превысила 20%. А по логике Минфина, тут владельцу надо еще и 130 тыс. налога заплатить…

Моя родня – мое богатство

         Естественно возникающие вопросы – о влиянии новаций на рынок и возможных способах ухода от налога. По некоторым частным инвесторам новые правила ударят – но именно по части. Мелкие частники, которые могут себе позволить купить для перепродажи только одну квартиру, не пострадают. А вот более крупным спекулянтам, скупающим по несколько квартир, придется платить налог. Соответственно, введение новых правил налогообложения приведет к тому, что рынок недвижимости станет менее привлекательным для инвесторов. Их количество действительно может снизиться, однако не думаю, что изменения будут существенными.

         Что до «налогового оптимизирования», то самый очевидный вариант налицо – превратиться в собственника единственного жилья. На отдельную семью приходится не больше 3-4 квартир. Это максимум. Распределить их между собой довольно просто: у каждого будет по единственному жилью.

         Здесь, правда, надо не забывать, что варианты обхода закона всегда чреваты. Например, в семье муж и жена имеют по две квартиры. Муж дарит одну из квартир жене – у нее становится в собственности три, а у мужа жилье единственное, он может спокойно продавать. Однако жена тут может сделать «ход конем» - подать на развод и уйти вместе со всем записанным на нее имуществом. Понятно, что подавать в суд и требовать квартиру назад (дескать, дарил фиктивно, чтобы от налогов увернуться) муж в такой ситуации не сможет.

         Не забудем еще и о том, что в Гражданском кодексе есть понятие «мнимая сделка» - т.е. такая, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК). Если вторая квартира мужа дарится жене, затем через пару месяцев муж продает свою оставшуюся квартиру, а потом еще через месяц жена дарит мужу первую квартиру обратно – такая активность вряд ли останется без внимания. ФНС вполне может подать иск о признании сделок мнимыми – соответственно, на момент продажи собственник владел двумя объектами. Так что и налог он заплатить должен, и штраф причитающийся…

Резюме

         Не стоит забывать, что все сказанное выше относится к проектам – а они превратятся в законы не очень скоро. Не исключено также, что предложенные меры будут как-то изменены, скорректированы. Точно можно сказать только одно – государство явно задалось целью «расщепить» рынок недвижимости, выделить на нем богатых и бедных, и по возможности побольше обложить налогами первых. А поскольку богатые – люди по определению сообразительные, умеющие оборонять свои капиталы, шоу предстоит занимательное.

Владимир Абгафоров, MetrInfo.Ru