От сумы не зарекайся

15.07.2014 17:42
Остаться без крова в силу различных обстоятельств может в принципе любой россиянин, утверждают эксперты. Однако некоторые граждане, по словам риэлторов и юристов, больше других рискуют лишиться жилья.

К числу таких людей можно отнести, например, не приученных к реалиям самостоятельной жизни сирот, соинвесторов жилья на первичном рынке, нерасчетливых ипотечников и одиноких стариков, слишком доверчиво относящихся к обещаниям мошенников.

 

В особой группе риска

 

Чаще всего среди бездомных встречаются люди преклонного возраста или вовсе больные и слабые старики. Это одна из самых беззащитных групп граждан, уязвимостью которых пользуются, к слову, не только мошенники, но и родственники, родные дети и внуки, признают эксперты.

При этом сами пожилые люди больше всего боятся лишиться квартиры из-за невозможности платить за коммунальные услуги, тогда как действительно опасаться нужно своей излишней доверчивости.

"Если у собственника нет средств оплачивать коммунальные платежи, то долги по коммунальным платежам не лишат его жилья", - утверждает Ирина Шугурова ("Миэль"). Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для него и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, поясняет юрист. И исключение здесь только одно: имущество с обременением, то есть предмет ипотеки.

Действительно, компании, предоставляющие коммунальные услуги могут обратиться в суд с требованием погасить долг, развивает мысль Оксана Иванова ("МИАН"). Но даже при самом худшем развитии событий, по ее словам, ответчику придется обменять квартиру на меньшую, отдав разницу в пользу истца.

Суд может обратить взыскание на имущество должника по ЖКХ, например, на телевизор или холодильник, но не на единственную квартиру, соглашается Мария Литинецкая ("Метриум Групп").

Кроме того, если у одинокого пенсионера совсем нет денег на оплату коммунальных платежей, можно воспользоваться вариантом пожизненного содержания с иждивением, замечает Глеб Дексбах ("Газпромбанк-Инвест"). В этом случае квартира передается пожилым владельцем в собственность другому лицу, но с обязательством со стороны последнего до конца дней собственника выплачивать ренту, либо оказывать какие-то услуги - например, по уборке, готовке, лечению пенсионера.

Правда, предупреждают эксперты, именно на этом этапе к решению проблем пожилого человека, увы, могут подключиться "предприимчивые" люди, собирающиеся обмануть одинокого старика и оставить его без жилья. "Черные риэлторы" прицельно выбирают в жертвы одиночек, которых некому защитить, и либо втираются к ним в доверие, либо оказывают психологическое давление. А иной раз мошенники прибегают к радикальным методам, медикаментозными препаратами подрывая здоровье пожилого собственника, что в итоге приводило к летальному исходу.

В свою очередь Евгений Понизовский ("Хирш") сетует, что достаточно часто пожилых людей лишают жилья их собственные дети: сначала пенсионеры добровольно отписывают квартиру "любимым деткам", а потом те выгоняют их на улицу.

"Не надо думать, что это единичные случаи. У нас в Тольятти нет свободных мест в домах престарелых именно потому, что стариков то и дело выселяют дети или внуки", - с негодованием констатирует частный риелтор Евгения Галинская. Она рассказывает, что пыталась работать в совете ветеранов города со стариками и объяснять им, что не надо отписывать квартиры на детей и внуков, как бы те не уговаривали и не запугивали. "Пока вы собственник – никто и пикнуть не посмеет. Если угрожают - обратитесь в правоохранительные органы. Но наши старики не могут на родного ребенка в суд подать, а потому оказываются на улице", - с сожалением отмечает собеседница агентства.

 

Беззащитные защищенные

 

Еще одну группу людей, которые могут легко остаться без жилья, составляют сироты и инвалиды. Правда, на их счет эксперты расходятся во мнениях: некоторые говорят, что эта категория полностью защищена законом России, а другие настаивают, что защита государства является лишь формальностью.

На первой позиции, в частности, стоит Литинецкая из "Метриум Групп": "Существует множество приказов, распоряжений и целых программ по предоставлению жилья таким гражданам. Есть определенный порядок, согласно которому сироты и инвалиды встают в очередь и через некоторое время получают квартиру".

А вот Валерия Косенкова (отделение "Смоленское" компании "Азбука Жилья") указывает на то, что зачастую у сирот и инвалидов часто даже нет официальных опекунов. К тому же сироты, обращает внимание она, нередко мало понимают настоящую ценность вещей, просто потому, что некому было их научить, и поэтому могут заключить невыгодную для себя сделку.

По мнению Понизовского, следует принять закон, по которому сделки с жильем, предоставленным сиротам, было бы разрешено совершать только по достижении владельцами недвижимости 25 лет, чтобы человек вошел в этот мир и уже реально стал разбираться, что к чему.

Иванова из "МИАН" в свою очередь напоминает, что, по закону, выпускники детских домов получают жилплощадь на условиях социального найма и через 5 лет могут ее приватизировать. "Однако мошенники могут, используя различные схемы, в том числе, фиктивный брак, добиться приватизации не на одного собственника, а на двоих и далее лишить сироту собственности уже другими методами", - подчеркивает она.

Чаще всего, по словам Шугуровой, недобросовестные люди переоформляют квартиры уязвимых граждан по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет объект на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют загород, в лучшем случае – в простой деревенский дом. "Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек", - говорит эксперт.

Оксана Иванова же добавляет, что очень часто жертвами мошенников становятся де-юре дееспособные граждане, которые фактически являются инвалидами и не понимают последствия некоторых своих действий, например, люди с психическими заболеваниями, не состоящие на учете, а также люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью.

 

Квартира куплена, а жить негде

 

Получить статус бездомного рискуют в России и многие соинвесторы новостроек. Как и в случае с сиротами, говорят эксперты, с юридической стороной вопроса вроде бы все нормально – дольщики надежно защищены от обмана законом №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Однако, указывает Дексбах из "Газпромбанк-Инвест",  всегда можно нарваться на застройщика, который подделывает документы на объект, и в их подлинности трудно удостовериться.

Иванова также отмечает, что у недобросовестных застройщиков по-прежнему есть множество хитрых схем обмана дольщиков. На одну из них она обращает особое внимание. "Подписывая договор с застройщиком, обратите внимание на форму договора – вместо вполне безобидного договора долевого участия вам могут предложить договор участия в долевом строительстве. При всей схожести названий, эти договоры совершенно по-разному распределяют ответственность сторон. В случае с договором участия в долевом строительстве дольщик несет равную ответственность с застройщиком, и при возникновении конфликтной ситуации (долгострой, недострой) он не сможет доказать ответственность застройщика перед ним. Договор долевого участия предполагает ответственность застройщика перед второй стороной договора", - объясняет эксперт.

Ну и, наконец, никто не застрахован от банкротства застройщика. По словам Литинецкой из "Метриум Групп", в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

 

"В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет", - рассказывает Литинецкая.

Однако, предупреждает она, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта, и тогда достраивать дом придется за свой счет. Разумеется, до момента окончания строительства объекта, дольщику придется скитаться по чужим домам. Вопрос, откуда соинвестору жилья, вложившему в приобретение новостройки все свои накопления, взять деньги на достраивание дома, остается открытым.

 

Самый безопасный риск

 

Риск остаться без жилья есть и у тех, кто купил жилье посредством ипотеки. Впрочем, в данном случае, по словам специалистов, опасность минимальна.

Как правило, виной тому, что ипотечник лишается жилья – переоценка своих сил. Как утверждает Вадим Ламин (Spencer Estate), многие россияне не очень осмотрительны при получении кредитов, свято верят в свои силы и нередко от этого страдают. "Сейчас вот судебные приставы арестовали ипотечную квартиру одного злостного неплательщика, сбежавшего в Германию. Занимаясь продажей этой квартиры, всегда поражался терпению и такту сотрудников банка, идущих на максимальные уступки и делающих все возможное, чтобы человек расплатился, вплоть до списания части долга", - делится историей из своей практики риэлтор.

В целом же случаев, когда даже у злостного неплательщика забирали квартиру, крайне мало, отмечает Литинецкая. Во-первых, только суд может обратить взыскание на данную жилплощадь. Однако часто ипотечная квартира является единственным жильем, в котором еще и прописаны несовершеннолетние, поэтому суд редко принимает подобное решение, поясняет собеседница агентства. Во-вторых, для самого банка даже худо-бедно обслуживаемый кредит лучше, чем квартира на балансе, добавляет она.

 

Жертвы "доброй воли"

 

Иногда случается, что люди остаются без жилья по доброй воле. Например, Понизовский из "Хирш" лично знаком с человеком, который продал свою квартиру, чтобы оплатить другу операцию за рубежом, а сам 8 лет скитался по съемным квартирам, пока не смог купить новую.

Впрочем, "добрая воля" может быть и результатом психологического воздействия со стороны всевозможных религиозных организаций, сект. "В нашей практике был такой случай. Родители купили своей дочери квартиру в новостройке и оформили жилплощадь на нее. Однако девушка попала в секту, где ее пытались заставить переписать имущество на руководителей этой "организации". Родители вовремя спохватились и обратились в суд. Процесс, конечно, длился долго. Но в итоге были представлены исчерпывающие доказательства, и суд признал право на квартиру за родителями", - рассказывает Литинецкая. Таких случаев, по словам экспертов, довольно много, и, к сожалению, они не всегда заканчиваются хорошо.

Свою роковую роль в потере человеком жилья может сыграть даже реклама. В частности, Понизовский критично отзывается о рекламе, где говорится о том, как легко играть на бирже. Люди верят этому, а потом остаются ни с чем.

А еще часто теряют жилье из-за слепой жажды выгоды, отмечает Галинская. "Если собственники начинают проворачивать какие-то хитрые махинации с жильем, надеясь либо разменять, либо продать квартиру на каких-то сказочных условиях, то это прямой путь к провалу. Ну не бывает бесплатного сыра! Но люди хотят постоянно сэкономить, урвать, и все это втихую, без оформления документов, с верой на слово... Но исход всегда одинаков. Жаль, что чужой опыт мало кого учит", - рассуждает риэлтор.

 

Подстелить соломку

 

Не нужно забывать, что оставить человека без жилья могут всевозможные стихийные бедствия или же чрезвычайные происшествия, вроде пожара или взрыва газа. И хотя в некоторых подобных случаях на помощь приходит государство, по мнению Понизовского, лучше рассчитывать на собственные силы и застраховать недвижимость.

"К великому сожалению, русский человек привык жить по принципу "авось да небось" - культура страховой защиты находится на очень низком уровне даже у тех, кто без проблем мог бы позволить себе полную страховую защиту, в том числе и своего жилья", - рассуждает эксперт.

Но в большинстве случаев люди остаются без жилья все же из-за собственной невнимательности, незнания своих прав и законов или же банальной боязни показаться невежей. Между тем, Косенкова из "Азбуки Жилья" как раз призывает людей не бояться спрашивать, если что-то непонятно, а также не подписывать документов, смысл которых не понятен.

Для того чтобы защитить свои интересы, проще всего обратиться к профессионалу, причем отношения со специалистом обязательно должны быть скреплены договором, подчеркивает эксперт. В противном случае может получиться ситуация: "Вы же обещали?!" – "Нет, вы меня неправильно поняли". Если происходит что-то непонятное в процессе сделки или ее подготовке – нужно спрашивать, уточнять, добавляет она. Тот, кто все время спрашивает, рискует прослыть глупым один раз, а тот, кто не спрашивает – на всю жизнь, заключает эксперт.


Марина Заблудовская, РИА Недвижимость

http://riarealty.ru/

Похожие статьи

Последние статьи

Эксперты поделились мыслями об инвестиционной привлекательности первичного и вторичного жилья, а также о других их сравнительных характеристиках.
1 час назад
Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
1 день назад
Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
2 дня назад