Трудный период

До 2012 года кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков пересматривалась раз в пять лет, но с 1 января 2012 года срок сократился до одного года. До этого времени использование кадастровой стоимости объектов недвижимости было чисто номинальным, кадастровая оценка была завершена далеко не во всех регионах.

Новые правила привели к росту кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости и, соответственно, к росту налоговой нагрузки на бизнес. Так, например, в Москве кадастровая оценка часто превышает рыночную в два-три раза. Предприниматели начали оспаривать завышенную оценку в арбитражных судах.

Сначала суды, как правило, принимали решения в пользу бизнеса. В первой половине 2013 года был шквал положительных решений арбитражных судов, почти все иски о снижении кадастровой стоимости удовлетворялись. По словам экспертов, прежде всего это было связано с пассивной позицией ответчиков. Оценку проводят кадастровые инженеры, регистрирует Росреестр, собирают налоги на имущество и на землю налоговые органы — в итоге мотивация ответчиков размывается.

            Во второй половине прошлого года ситуация резко изменилась не в пользу бизнеса. После того как доходы региональных бюджетов начали сокращаться, в этой практике произошел перелом — число выигранных дел катастрофически упало, доказать свою правоту стало сложнее. Суды начали отказывать арендаторам в праве пересматривать кадастровую стоимость.

«На протяжении 2013 года мы часто сталкивались со случаями отказов арендаторам в праве на оспаривание кадастровой стоимости объектов, в основном речь шла о земельных участках», — отмечает замруководителя налоговой практики АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Марк Ровинский. По его словам, суды мотивировали свой отказ тем, что арендатор не может свободно распоряжаться объектом имущества (не может его продать на открытом рынке), а следовательно, не имеет экономического интереса в установлении его рыночной стоимости. «Несмотря на то что этот подход судов не имеет обоснования, сама тенденция очень настораживала рынок», — говорит он.

Научились спорить

В той же Москве арбитраж рассматривает более 3000 кадастровых споров ежегодно, раньше 90% рассмотренных исков были в пользу города. Но негативная практика в последнее время начала меняться в пользу предпринимателей, свидетельствуют местные игроки. Эксперты это связывают с постановлением президиума ВАС от 11 февраля (опубликовано в июле), подтвердившем за арендаторами право на оспаривание завышенной кадастровой стоимости. Раньше действовало разъяснение президиума Верховного суда, которое трактовалось так, что арендатор вообще не мог оспорить кадастровую стоимость, но после постановления президиума ВАС предприниматели даже начали выигрывать в апелляции.

ВАС прямо признал за арендаторами право на оспаривание кадастровой стоимости, чем поставил все на свои места. Тенденция к отказу арендаторам в защите их прав поменялась на прямо противоположную. Постановление президиума ВАС сыграло позитивную роль и скорректировало ошибки правоприменительной практики.

В первом полугодии 2014 года ситуация для бизнеса действительно улучшилась, но связано это, скорее, с лучшей подготовкой предпринимателей. Рынок приспособился, истцы начали использовать такие фундаментальные аргументы, как заключения независимых оценщиков с высокой позицией в российских и международных рейтингах, выросло качество отчетов, их стало проще понимать, появилось больше ссылок на другие объекты.

Результаты мониторинга за 2012–2013 годы показывают, что большая часть решений по судебным искам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принята в пользу истцов, говорит источник в Росреестре. Он также не связывает это с февральским постановлением ВАС, отмечая, что право арендатора на изменение кадастровой стоимости предоставлено законодательством об оценочной деятельности.

Судьи больше не те

Упразднение ВАС может перечеркнуть положительную для бизнеса практику, опасаются юристы. Эту категорию дел передали в суды общей юрисдикции, которые всегда достаточно критически относились к попыткам обосновать позицию правовыми позициями ВАС.

Иски, поданные до 6 августа, рассматривает арбитражный суд — тех, кто успел, можно считать счастливчиками, их будут рассматривать с учетом постановления ВАС. Те, что после 6 августа, уйдут в суды общей юрисдикции, они больше зависят от региональных властей. А регионы не заинтересованы проигрывать эти дела, чтобы не уменьшить поступления в бюджет, скептически настроены некоторые аналитики.

Алиса Штыкина, РБК daily