Критерии качества офисной недвижимости на Западе и в России, мягко говоря, различаются. Если в Европе арендаторы обращают внимание и на альтернативные источники энергии, и на температурный режим, и на прочие нюансы в снимаемом офисе, то отечественные обитатели бизнес-центров на такие «мелочи» закрывают глаза, руководствуясь преимущественно ценой аренды.  

Эффектность в ущерб эффективности

В России зачастую объект офисной недвижимости может выглядеть эффектно. Но в нем часто отсутствуют даже базовые вещи, например устойчивый температурный режим. Другими словами, приоритеты девлоперов смещены в сторону «красиво и дорого», при этом арендаторы могут быть не обеспечены в достаточной степени воздухом, кондиционированием и электричеством.

Для того чтобы произвести  эффект, многие девелоперы стремятся получить зеленые сертификаты для своего офисного здания. Но при этом ряд требований в рамках сертификации выполняется лишь формально, для того чтобы этим можно было привлечь арендаторов. В результате здание обрастает характеристиками, которые не добавляют энергоэффективности проекту.

Девелоперы, даже те,  которые стараются максимально соответствовать рыночным практикам, используют пробелы в законодательстве. Так, например, расчет прогрессирующих разрушений можно и не делать. А если есть такая  возможность - вряд ли кто будет его делать. Хотя в рамках проекта такой расчет не потребует больших инвестиций, скорее это вопрос времени.

Офис должен быть гибким

Западные эксперты предлагают профессорам, архитекторам и представителям других профессий, которые предполагают частые разъезды, отказаться от персонального помещения и сделать его общим. Все равно большую часть времени оно пустует.

В России бытует представление, что если у вас нет своего кабинета, то вы несерьезный руководитель. Якобы чем выше статус, тем больше офис. Но если ты всегда в разъездах, зачем нужен кабинет? Почему бы не использовать, его, например, в качестве переговорной? Почему бы не делить его с другими?

Кондиционеры: шкалят датчики…

Во многих зданиях за счет большого количества стекла солнце сильно нагревает помещение. Кроме того, в офисе много экранов, мониторов, принтеров, людей. Поэтому помещение, прежде всего, необходимо охлаждать. А вот с этим в российских офисах, напротив, перебор. На охлаждение уходит много денег, которые можно было бы сэкономить. Так, если на улице 30 градусов тепла, в наших офисах кондиционеры работают на пределе возможностей. Но если внутреннюю температуру повысить всего на один-два градуса, говорят западные специалисты, можно сэкономить 10% на энергии.

Расположение относительно солнца

Расчеты и практика показывают, что даже незначительное изменение направления фасадов здания относительно сторон света может существенно снизить затраты на охлаждение, так как изменится величина солнечной радиации. Однако в России ориентация по сторонам света определяется не вопросами энергосбережения. В нашей стране размещение зданий в черте города очень жестко регламентируется требованиями властей, исторически сложившимися линиями застройки. В результате нельзя просто повернуть здание при размещении его на участке, так как оно в этом случае с большой долей вероятности не впишется в существующую инфраструктуру.

Российские классификации

Мировая практика предусматривает  деление офисной недвижимости на классы «А», «В», «С» и «D».  В России к единой классификации не пришли до сих пор — нет отраслевой организации, которая ввела стандарт и при этом обладала непреложным авторитетом среди всех участников рынка офисной недвижимости.

Существующие в России классификации офисов списаны с западных и адаптированы к нашим реалиям. На классификацию влияют месторасположение, транспортная доступность, конструктивные особенности, планировка, качество инженерных систем, наличие парковки и служб (охраны, администрирования, сервиса).

Для объектов класса «А»,самого высокого, обязательно отсутствие по соседству промышленных предприятий и объектов, негативно влияющих на имидж (например, свалка или кладбище). Другое необходимое условие — наличие в 10‑15 минутах ходьбы станций метро, остановок общественного транспорта, удобных подъездных путей и дорожных развязок.

 «Бэшки» — это, как правило, бывшие офисы А‑класса после 5‑7 лет эксплуатации. Подчеркнем – «как правило», т. к. присвоение класса зависит не только от года постройки здания.   И при этом различия между офисами класса «А» и «В» могут быть весьма существенными. Так, согласно многим классификациям для офисов В-класса многие классификаторы наличие подземного паркинга относят к разряду необязательных критериев. И с инженерными особенностями так же: одни стандарты предусматривают в офисном центре класса «В» наличие нескольких провайдеров связи, возможность создания индивидуального микроклимата в каждом отдельном блоке. Другие относят все это к критериям необязательным.

Большинство стандартов от самых разных авторов без труда можно найти в сети. Во многих регионах разработаны локальные классификации, так как оценивать столичные и провинциальные бизнес‑центры по одинаковым критериям некорректно.

Казанские цифры

Говоря о локальных классификациях, нужно подчеркнуть: Казань – крупный город-миллионник, и бизнес-центры класса В у нас мало отличаются от тех же московских. Впрочем, есть существенное различие: Москва, по заключению аналитиков рынка, уже перенасыщена БЦ всех разновидностей. У Казани есть своя особенность:  у арендаторов наиболее востребованы небольшие помещения. Такое заключение сделал директор ЦДН «Валери»  Валерий Абсалямов. «Если рассмотреть общую картину, у казанских бизнес-центров хорошая заполняемость. В основном предложения идут по классу В, В+ и А», - сказал эксперт.

«За последние месяцы спрос на офисную недвижимость упал,   мы наблюдаем снижение интереса, - поделилась, в свою очередь, наблюдениями из собственной практики Татьяна Линькова, директор агентства недвижимости «РЕАЛИТ». Но говорить о перенасыщении столицы Татарстана бизнес-центрами (как это происходит сейчас в Москве, например) еще рано, и перспективы для строительства новых БЦ есть, подчеркнула эксперт. «Я считаю, если их будут строить - они будут заняты», - заключила г-жа Линькова.

Девелоперы в Татарстане не снижают интереса к строительству новых центров. На сегодняшний день Казань занимает третье место среди региональных центров России по количеству офисных площадей — в столице РТ свыше 200 тыс. кв. метров бизнес-недвижимости. Такие цифры были озвучены еще в первой половине 2014 года  в рамках международного форума Invest in Tatarstan. Кроме Москвы, среди региональных городов-миллионников объемными рынками обладают Санкт-Петербург (более 800 тыс. кв. м), на втором месте — Новосибирск (230 тыс. кв. м). После Казани с ее 200 тыс. кв. м офисных метров на четвертом и пятом местах оказались Екатеринбург и Нижний Новгород.

Были озвучены и другие цифры. Так, по оценкам федеральных специалистов, Казань ежегодно поглощает 25 - 30 тыс. квадратных метров офисных площадей. Уровень вакантных мест в бизнес-центре класса А составляет лишь 1,4%, а средние арендные ставки здесь — $378 за квадратный метр. В БЦ класса В+ — $320 за квадратный метр, класс В- — $260 за квадратный метр. Стоимость строительства одного квадратного метра БЦ с базовой отделкой в столице Татарстана держится на уровне $1150 за «квадрат».

Местные особенности

Как заметил в интервью «Казанской недвижимости» директор АН «Премьер», президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев, «рынок офисной недвижимости в Казани разношерстный. Причем по моим наблюдениям, в последний год стал более активным рынок первых этажей».

Эту же особенность местного «офисного менталитета» отмечали и другие эксперты. «В Казани по-прежнему пользуются спросом объекты на первых этажах жилых зданий. Тенденция перевода квартиры в категорию нежилых помещений  остается все так же популярной, - подтверждает Татьяна Линькова. Однако она подчеркивает:  под офисы такую недвижимость берут значительно реже, чаще здесь располагаются небольшие магазины, парикмахерские и т. д.

Валерий Абсалямов уточняет: покупка квартиры на первых этажах и перевод в нежилое помещение получается дешевле по стоимости «квадрата», да и подходящих предложений на рынке гораздо больше. А вот застройщики не особенно стремятся продавать такие площади в новостройках, оставляя их в основном под аренду – себе «на черный день».

Вообще же в Казани есть такая особенность – массовым спросом пользуются небольшие помещения, от 20 кв. м. Об этом рассказала Татьяна Линькова: «Они буквально «разлетаются», только появившись на рынке. Наша компания проводила несколько месяцев назад мониторинг казанской офисной недвижимости, и было замечено: если свободных офисов небольшой площади практически нет, то помещения более 50 кв. м вполне можно найти». Такова, например, по наблюдениям «РЕАЛИТ», картина в деловых центрах «Релита», «Тандем». 

Желающих арендовать небольшой офис у частников эксперт предупреждает: подбирая помещение, отнеситесь внимательнее к обслуживанию. «Если в бизнес-центрах с этим все более или менее в порядке, то у частников, как правило, могут быть накладки» - говорит г-жа Линькова.

Алена Мартынец, Kazned.ru