В России уже никого не удивить квартирой-студией или панорамными окнами от пола до потолка. Девелоперы пытаются завоевать покупателей «фишками» в своих проектах.

Как показал анализ журнала «Казанская недвижимость», и в Казани имеются подобные предложения. Однако застройщики ставить на поток «неформат» не спешат. 


Как выглядело жилье россиян до сравнительно недавнего времени? Типовые панельные «коробки» - практически единственный вариант с 1960-х годов. Но в 1990-е годы с падением железного занавеса люди начали присматриваться к западным стандартам. Отдельные решения стали приживаться и на российской почве. Тогда, в конце ХХ века, сформировался первый тип неформатных объектов – квартиры с гардеробными и объединенными кухнями-гостиными. Все это было результатом перепланировок. А некоторые собственники шли дальше –  например, присоединяли чердаки для создания мансард и даже обустраивали зимние сады на «козырьках» подъездов. В начале 2000-х нестандартные решения стали применяться организованно, но исключительно в элитных проектах. А после кризиса 2008 года на фоне снизившегося платежеспособного спроса выросла конкуренция между застройщиками, и с помощью таких «фишек» они пытались выделиться на фоне других.

Сегодня квартиры необычных форматов уже воспринимаются как данность и рассматриваются в качестве инвестиционных проектов для обычных граждан. Об этом, в частности, шла речь на недавней встрече специалистов рынка недвижимости в рамках Строительной недели в Москве.

Но насколько типично это для Казани? Мы рассмотрели предложения казанского рынка и попросили экспертов прокомментировать «неформат» столицы Татарстана.

 

 

Не только для миллиардеров?


Как говорилось на вышеупомянутом строительном форуме, в Москве уже прочно закрепился такой формат, как квартиры-студии; все чаще появляются предложения двухуровневых квартир. А панорамное остекление и высокие потолки постепенно проникают даже в предложения эконом-класса. А как с этим обстоит дело в Казани?

 

«Ни для кого не секрет, что с каждым годом ассортимент на жилую недвижимость и выбор неординарных решений растет, в связи чем и растут пожелания покупателей. Казань уже давно вышла на высокий уровень строительства, и многие застройщики отступили от стереотипов так всем нам знакомых многоквартирных девятиэтажек», - говорит руководитель отдела продаж ООО "С.Л.О.Н" Олеся Белоног. -  Исходя из нашего опыта, с уверенностью могу заверить, что большим спросом пользуются квартиры студии с просторными кухнями-гостиными, которые позволяют принимать большую компанию и дизайнерски подойти к созданию необычного интерьера».

В Казани нестандартные форматы остаются признаком бизнес-класса и элитной недвижимости, уточняет эксперт. Но в условиях конкуренции многие из них плотно проникли в сегмент доступного жилья.

Если говорить о цифрах, то в среднем доля квартир необычных форматов на рынке первичного жилья, по данным Олеси Белоног, составляет менее 5% от всего объема предложения во всех сегментах. «Более активный рост отмечается в сегментах эконом и комфорт – за год предложение таких квартир выросло примерно на 47%, тогда как в высоком ценовом сегменте количество квартир необычных форматов, наоборот, сократилась в 2,5 раза», - делится наблюдениями представитель ООО «С.Л.О.Н»

 

И вся Казань у ног…


Один из популярных у казанских застройщиков приемов, который все активнее применяется в новостройках   – панорамное остекление. «Такой тип квартир вырывается на первое место по объёму предложения в Казани в области нестандартных форм, - утверждает Олеся Белоног. Его особенностью является застекление всех или части окон от пола до потолка. Зарубежные девелоперы давно уже прибегают к такому виду остекления, в то время как казанцы только-только начинают знакомиться с витражным остеклением, говорит эксперт. И подчеркивает: спрос на такие предложения зависит от места, а главное – от панорамного вида, открывающегося за стеклом. «В нашем жилом комплексе («Экопарк Дубрава» - прим. ред.), например, имеются квартиры, в которых одна сторона полностью в витражном остеклении. Готовя ужин у себя на кухне, можно наслаждаться прекрасным видом на лесной массив!».

Интерес покупателя к такому формату подтверждает и   Руслан Садреев, директор АН «Премьер» и президент НП «Гильдия риэлторов Республики Татарстан». В качестве примера он привел панорамные окна в ЖК «Изумрудный город» на ул. Габишева, в Приволжском районе. «Там на верхних этажах 10-этажного дома используются окна практически до пола – снизу оставлено лишь место под узкий радиатор, а все остальное пространство занимает стекло. Могу сказать, что у покупателей это вызывает достаточно большой интерес», - утверждает эксперт. «Сегодня казанцы стремятся не просто к комфортному жилью, но и к таким квартирам, которые выделяются из общей массы.  С учетом того, что это – верхние этажи, вид из окна получается просто шикарным: стекло практически не заметно, и создается впечатление, что у комнаты нет границ – она становится шире,  больше и будто парит над панорамой города», - описывает преимущества такого формата собеседник «Казанской недвижимости».



Панорамные окна и высокие потолки незначительно влияют на стоимость квартиры, но весьма сильно меняют впечатление от нее: любой интерьер выглядит более «дорогим», квартира насыщается естественным светом и кажется более современной, говорят специалисты.

«У панорамного остекления есть как плюсы, так и минусы, - уточняет Руслан Садрев. -  Плюсы в том, что в помещении становится больше света, комната приобретает визуально более привлекательный вид. Среди минусов могу выделить то, что если рядом расположен другой жилой дом, то в темное время суток, при искусственном освещении, ваша частная жизнь становится достоянием соседей».

 

Патио на крыше


Обзавестись своим собственным двориком с лужайкой и цветником возможно даже на самом высоком этаже посреди мегаполиса. Для этого просто нужна подходящая крыша. Террасы и эксплуатируемые кровли в основном предлагаются в дорогих сегментах. Хотя единичные примеры встречаются и комфорт-классе.



В Казани такие предложения имеются в нескольких ЖК. Вот только один пример, из последних – ЖК «Чистое небо»: в 19-этажных домах расположены по два пентхауса с открытыми террасами, откуда открываются виды на Волгу и панораму Казани. Общая площадь пентхауса - 196,75 кв.м., площадь террасы 60 кв. м.

Небольшой экскурс в историю вопроса провел для нас Руслан Садреев. «Квартиры с террасами появились первоначально в проектах средины 2000-х годов. Первыми комплексами, в которых был реализован такой формат, стали ЖК «Берег» (ул. С. Хакима)  и ЖК «Суворовский» (ул. Толстого)», - говорит эксперт. В «Береге», например, за счет того, что подъезды в доме имеют разную этажность, квартиры одного подъезда имеют выход на крыши другого подъезда – получаются террасы. И такие квартиры пользуются большим спросом, утверждают риэлторы.

Что касается «цены вопроса», метраж террасы входит в стоимость квартиры, но имеет коэффициент. Таким образом, квадратный метр террасы стоит дешевле «квадрата» жилой площади квартиры. Это наблюдается и при первичной покупке у застройщика, и в последующем, если квартира будет выставляться на продажу уже от собственника, конкретизирует президент «Гильдии риэлторов РТ».

Вообще же, надо учитывать, что сегмент нестандартной недвижимости – это сегмент более высокого уровня комфортности, подчеркивает Руслан Садреев.  Соответственно, ее покупают люди, не стесненные в средствах, которые могут позволить себе определенную роскошь.  Например, иметь преимущества загородного дома, не выходя из своей городской квартиры - возможность выйти на террасу и любоваться видами Казанки и панорамой города. «Некоторые собственники таких квартир устраивают на своей террасе лужайку, ставят шезлонги и даже оборудуют мангалы, чтобы  в хорошую погоду отдыхать на свежем воздухе, как за городом «на шашлыках»…», - приводит пример г-н Садреев.


На высоком уровне

 

Двухуровневые квартиры в Казани стали появляться тогда, когда в городе началось долевое строительство, в начале 2000-х годов, говорит Руслан Садреев. Что же сейчас можно найти в продаже?

Вот пример из сегодняшней базы недвижимости в интернете: «Ул. Восстания, 60. Элитная двухуровневая 7-комнатная квартира; 6-этажный дом, территория дома огорожена, есть парковочные места в подземном паркинге». В квартире есть 4 санузла, сауна, прачечная, гардеробная, индивидуальное отопление и прочие опции, соответствующие высокому классу жилья. Просят за такую квартиру без малого 18  млн рублей.

Еще одно предложение - 4-комнатная на ул. Галиаскара Камала, 55. «На первом уровне просторный холл. Большая кухня-гостиная. Ванная с джакузи и сауной, а также зал и спальня. На втором уровне просторная спальня с ванной комнатой. Несколько больших балконов» - описывает квартиру продавец. Цена вопроса – около 8 млн рублей.

Поначалу  девелоперы стали строить такие квартиры достаточно много и активно, рассказывает Руслан Садреев. «Как эксперт, могу сказать: сейчас я практически не встречаю в новых ЖК двухуровневых квартир. Из этого можно сделать вывод: спрос на такой формат насытился. Люди, которые хотят видеть два уровня в своем жилище, сегодня чаще приобретают частные дома. И то, могу сказать, что даже в индивидуальных домах наметилась такая тенденция: большим спросом стали пользоваться одноэтажные коттеджи - это пик моды сегодня. Бегать по лестницам (что в частном доме, что в двухуровневой квартире) - не слишком комфортно, это напрягает. Поэтому сейчас двухуровневые квартиры в Казани большим спросом не пользуются. И даже те, кто приобрел их в 2000-х годах, делят их на две и продают по отдельности, поэтажно», - говорит эксперт.



При этом он подчеркивает, что потенциальных обладателей недвижимости таких форматов не могут отпугнуть, например, большая стоимость коммунальных платежей или что-то еще в этом роде. Люди, которые приобретают такое жилье, изначально понимают, что на содержание его  требуется большая сумма. «Гораздо более существенным минусом, если мы говорим о двухуровневых квартирах, является следующая ошибка застройщиков: в то время, когда только начиналось их строительство в Казани, почему-то забывали о лифтах. Такие квартиры, как правило, располагаются на последних этажах домов индивидуального проекта. Получается неприятная ситуация: ты владеешь элитной недвижимостью, но вынужден подниматься к себе в квартиру пешком.  Еще один минус - часто второй уровень бывает мансардным.  Это создает определенные проблемы для обустройства комфортного интерьера: уменьшается пространство, трудно подобрать мебель, меньше объем воздуха и т. д. Однако, я бы не назвал все вышеперечисленное глобальными минусами», - делится мнением г-н Садреев.

 

Дом в доме

 

Жилье на первых этажах пользуется невысоким спросом среди покупателей. Чтобы повысить ликвидность таких квартир, некоторые девелоперы создают в них квартиры с отдельным входом.

В Казани нам встретилось только одно предложение такого формата. В ЖК «Театральный» предлагаются так называемые «сити-хаусы» – двухуровневые квартиры с собственным входом. Архитекторы ЖК «Театральный» отошли от традиции расположения двухуровневых квартир на верхних этажах и разместили их, наоборот, на первом-втором этаже.

Благодаря такому решению, у каждой двухуровневой квартиры появилась собственная большая терраса с выходом во двор. Таким образом, застройщик представил необычный для городской среды вариант дома в доме, предлагая совместить ощущение свободы, которую дает собственное жилье, с комфортом проживания в центре города.



Еще из «необычного»

 

Относительно новым на рынке форматом являются «евродвушки» – квартиры, где одна комната площадью не более 14 кв. м отведена под спальню, а остальное пространство занимает кухня с гостиной. Часто в таких квартирах делают кухни-ниши, располагающиеся в небольшом углублении площадью 5-6 кв. м без окон. При желании такие предложения можно отыскать и на рынке Казани, но в новых ЖК они встречаются не столь часто.

Среди совсем необычных форматов аналитики российского рынка недвижимости называют и абсолютно новый – «хобби-квартиры», которые помимо жилой площади обладают дополнительным нежилым многофункциональным пространством, предназначенным для создания музыкальной студии, библиотеки, кинозала или мастерской.

«Что касается так называемых «хобби-квартир», в чистом виде в нашем городе они не существуют, - утверждает глава Гильдии риэлторов РТ. - Нечто похожее есть в так называемом старом фонде казанской недвижимости: например, художники оборудовали под студии чердаки в «сталинках».  Но современные застройщики в казанских проектах такой формат не реализуют. А библиотеку, кинозал или сауну при желании есть возможность оборудовать в любой квартире современного формата. Перед застройщиками изначально такой задачи не стоит: как предприниматели, они предпочитают строить универсальное жилье, чтобы его можно было быстро продать за хорошие деньги».

 


Дополнительные опции


Теперь нестандартны не только форматы, но и опции, говорит  руководитель отдела продаж ООО "С.Л.О.Н" Олеся Белоног. В казанских проектах к ним она в первую очередь относит кладовки, подсобные помещения. «Например, такие помещения предлагаются в нашем жилом комплексе. Выгода для покупателя очевидна, во-первых, приобретая подсобное помещение, он может спокойно хранить сезонные или крупногабаритные вещи в собственном специальном помещении, а не на балконе. Во-вторых, хозяин такой кладовки экономит и средства, т. к. обычно цена подсобного помещения за кв.м. существенно дешевле, чем жилой площади квартиры», - утверждает наша собеседница.



А вот Руслан Садреев к таким дополнительным «неформатным» опциям относится довольно скептически. Правильная планировка современной квартиры класса «комфорт» подразумевает гардеробную, говорит он. «В Казани у уважающих себя застройщиков если не отдельное помещение, то  как минимум углубленный шкаф-купе присутствует всегда. Отдельная кладовка для каждого желающего жильца где-нибудь в общем подвале, для хранения велосипеда и т. п.,  тоже встречается как предложение в казанских проектах. Но тут надо учитывать менталитет: у нас граждане пытаются «оттяпать» себе какие-нибудь ниши и закутки, и это происходит неофициально. Попытки цивилизованно решать вопросы хранения не особо удаются в Казани».

В качестве примера г-н Садреев приводит следующую ситуацию. В уже упомянутом ЖК «Берег» застройщик продавал колясочные. Эти подсобные помещения оформлялись официально, по договору. Но получилось, как и с парковочными местами, которые тоже продавались в этом комплексе. «Покупатели квартир решали: «Я и на улице могу припарковаться», «Я и на дачу или в гараж могу увезти ненужное»… Мягко говоря, ажиотажного спроса на такие помещения не было. И исходя из того, что я практически не встречаю в последнее время у застройщиков таких предложений, могу сделать вывод: у казанцев такие хозпомещения не пользуются спросом», - заключает эксперт.

 

Алена Мартынец, Kazned.ru

Похожие статьи

Последние статьи