Что ждет рынок жилья: взлет цен или падение?

20.03.2012 17:44
О перспективах развития рынка казанской недвижимости говорили эксперты рынка на круглом столе, организованном 116.ru. Специалисты рынка недвижимости обсудили три самых главных вопросах: сложившуюся на сегодняшний день ситуацию, прогнозы по динамике цен на жилье и влияние предстоящей Универсиады на рынок недвижимости. Подробный отчет с круглого стола в нашем материале.

В начале мероприятия организаторы рассказали о том, что явилось поводом к организации круглого стола: «Сейчас в СМИ появляется много сообщений, противоречащих друг другу о развитии рынка недвижимости: кто-то говорит о стагнации, кто-то уверен в снижении цен на жилье, некоторые – ожидают рост». Выяснить, как все есть на самом деле, предстояло вместе с собравшимися экспертами.

Руслан Садреев, президент Гильдии риелторов РТ:

- Ситуация на рынке жилой недвижимости Казани после ценового всплеска, наблюдавшегося в октябре-ноябре прошлого года, в настоящее время стабилизировалась.

В четвертом квартале 2011 года цены на вторичное жилье в Казани выросли в среднем на 30%. Рост стоимости квартир на первичном рынке составил 10-15%.

По нашим наблюдениям, это происходит из-за того, что цены на первичном рынке контролируются застройщиками. Застройщики – не физические лица, которые могут повышать цены без долгих обдумываний и согласований. Поэтому в настоящее время запоздалый рост цен наблюдается именно на первичном рынке. Тем более предложений квартир в новостройках не очень много. Сейчас по распоряжению руководства республики осуществляется переход от точечной застройки к комплексной, а действующие предложения в рамках комплексной застройки в Казани можно пересчитать по пальцам одной руки.

Делая какие-то прогнозы, мы стали в конце 2011 года ждать снижения активности после нового года – ведь январь-февраль традиционно были не сезоном на рынке недвижимости. Однако никакого снижения спроса в первые месяцы 2012 года не было. Это может быть связано с политической ситуацией и недавними выборами, а также с тем, что именно сейчас проявился отложенный спрос на жилье, нереализованный в период кризиса 2009 года. Сейчас на рынке недвижимости стабильная ситуация, спрос и предложение пропорциональны друг другу.

Андрей Савельев отметил, что спрос на жилье стал очень специфическим:

- Теперь покупатели очень тщательно подходят к выбору квартир. Учитывают все параметры, смотрят не столько на цену, сколько на качество жилья. Если лет пять назад хорошей квартирой считалась ленинградка, то теперь все больше покупателей выбирают жилье улучшенной планировки в новых домах. Предложений по качественным квартирам на рынке стало реально меньше и уходят они очень быстро – в течении 1-1,5 недель. Квартир, не соответствующих всем параметрам запросов покупателей, больше, и продаются они дольше – в течении 1 месяца. Думаю, что стоимость квартир улучшенной планировки будет только расти, потому как люди желают жить в действительно хороших квартирах.

Риэлторы выявили и параметры идеальной квартиры, которую желают купить казанцы: квартира в кирпичном доме, которому менее 5 лет на среднем этаже площадью 40 кв.м. однокомнатная, 65-70 кв.м. двухкомнатная и 90-100 кв.м. трехкомнатная.

Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом», отметила, что сейчас очень устойчивый спрос на жилье эконом-класса и поделилась своими прогнозами относительно дальнейшей ценовой ситуации на рынке жилья:

- В ближайшей перспективе возможны два сценария – падение цен или стабилизация. Первый вариант: в случае возникновения в России второй волны кризиса может повториться ситуация 2008-2009 годов, когда цены на жилье резко упали. Второй вариант: если этого не произойдет, то дальнейшего роста цен быть не должно, поскольку это экономически не оправдано. Реальные затраты на строительство квартир не настолько поменялись насколько выросли цены на новостройки. Может препятствовать падению цен позиция АИЖК, у которой в залоге порядка 90% российских квартир, выданных по ипотеке. АИЖК не выгодно снижение стоимости квадратного метра, потому как это будет означать снижение стоимости залогового имущества.

Валерий Краснов, начальник коммерческого отдела ООО «Татстройинвест»:

- Я не согласен с тем, что застройщики необоснованно поднимают цены. Например, наша компания даже при повышении затрат на строительство по неоплаченным договорам оставила прежнюю стоимость квартир. Что будет с рынком недвижимости? Это как гадать на кофейной гуще… Как будет расти экономика, так будет расти и рынок. Но средства у населения все же не безграничны. Я считаю, что до осени этого года стоимость квадратного метра не измениться.

По мнению Руслана Хабибрахманова, директора агентств недвижимости «ФЛЭТ» резкий рост цен на жилья, который произошел в конце прошлого года в Казани, обусловлен двумя причинами:

- Во-первых, свою роль оказала ситуация с долларом, когда финансисты прочили этой валюте 20% рост, а в реальности получилось иначе. Во-вторых, цены на жилье в Казани повысились из-за предстоящей Универсиады. В развитие городской инфраструктуры вкладываются большие средства, строятся новые объекты, дорожные развязки, метро.

Люди начинают новыми глазами смотреть на нашу столицу, они понимают, что город перспективный. Улучшение инфраструктуры повышает инвестиционную привлекательность и, соответственно, цены на жилье. Снижение стоимости жилья в ближайшие два года точно не будет, а потом ведь у нас запланирован Чемпионат мира по футболу и другие спортивные мероприятия. К тому же, необходимо помнить о том, что Казань является очень популярным городом среди всех жителей Татарстана, много приезжих из районов РТ покупают квартиры в Казани.

О том, что цены на жилье не будут снижаться как минимум до конца 2013 года, уверен и Игорь Кравченко, директор агентства недвижимости «Доступное жилье»:

- По итогам 10 месяцев 2011 года Казань стала лидером среди российских городов по росту цен на жилье, опередив Красноярск и Москву. Тенденция к повышению сохранится и до конца 2013 года, Сейчас, конечно, ситуация стабилизировалась и ожидать такого же кардинального удорожания жилья, как в прошлом году, не стоит.

Однако небольшой прирост в 2012 году в пределах 10-15% все же будет. На вторичном ранке резкого роста цен произойти не должно, дорожать будет в основном элитная недвижимость, расположенная в центре города, и «улучшенки». Элитные квартиры в текущем году могут вырасти в цене на 15-20%, жилье премиум-класса – на 10-15%.

Как Универсиада отразится на стоимости жилья в Казани

Все участники круглого стола сошлись во мнении, что Универсиада отразится на рынке недвижимости. Сам факт проведения универсиады повлияет на рост цен на рынке аренды жилья и коммерческой недвижимости в Казани.

«Ежемесячная аренда однокомнатной хрущевки во время Универсиады может подскочить до 25 тыс.руб. в месяц, Универсиада отразится на активности в сегменте гостиничного бизнеса и в сфере общественного питания – кафе, рестораны, - отмечает Андрей Савельев, - Однако на сам рынок жилья повлияет не столько Универсиада, сколько инфраструктура, которая появится в Казани благодаря ей. И конечно, свою роль сыграет повышение инвестиционной привлекательности города и повышение статуса Казани во всем мире».

Анастасия Гизатова:

- Универсиада может косвенно отразиться на состоянии рынка жилья в столице РТ. Поскольку, помимо повышения инвестиционной привлекательности города, подготовка к предстоящему событию – это новые рабочие места и доходы населения, которые пойдут в том числе на покупку жилья. Недвижимость – это в первую очередь инструмент сохранения сбережений.

На рынке первичного жилья востребованы однокомнатные квартиры

Игорь Кравченко отметил, что сейчас большой популярностью пользуются новостройки, особенно однокомнатные квартиры: - Люди готовы покупать жилье, срок сдачи которого 2013, 2014 год. И это правильно, потому что когда дом будет достроен, стоимость таких квартир значительно вырастет.

Валерий Краснов согласился с тем, что спрос на однокомнатные квартиры среди населения высок: - Однушки улетают, как горячие пирожки, еще на этапе строительства дома. Сейчас мы разработали проект двух домов, где будут только однокомнатные квартиры, у нас уже есть покупатели, но мы ждем разрешения от УФРС по РТ, чтобы продавать квартиры согласно ФЗ 214.

Андрей Савельев: - Люди готовы покупать строящееся жилье, но не у всех застройщиков. В Казани есть несколько крупных застройщиков-лидеров у которых уже на этапе котлована очередь покупателей. Все благодаря прежним качественным проектам и хорошей репутации.

Анастасия Гизатова: - Не надо полагаться только на репутацию застройщика. У «Защиты» и «Свея» тоже была хорошая репутация. Мне импонирует позиция зарубежного законодательства в вопросах долевого строительства. Считается, что дольщик – это тот же инвестор, который наравне с застройщиком несет все риски. Там не бывает никаких пикетов обманутых дольщиков, потому что дольщики понимают, что покупка строящегося жилья – это инвестиционный проект и у него есть свои риски. Другой подход – страхование рисков недостроя, который применяется в Сочи.

В заключение круглого стола Анастасия Гизатова подчеркнула, что все прогнозы относительно ситуации на рынке жилья могут оказаться несостоятельными, если до России докатится волна финансового кризиса из Европы. Тогда может повториться сценарий 2008 года: произойдет сокращение рабочих мест и доходов населения, вырастут ставки по ипотечным кредитам, что в конечном итоге приведет к обвалу цен на рынке недвижимости. «Такой опасности исключать нельзя», - считает Гизатова.

Руслан Садреев: - Рынок недвижимости носит спекулятивный характер: при росте спроса растут цены, при снижении спроса цены снижаются. Однако все изменения на рынке происходят плавно, и не носят хаотичный характер. Это, например, валюту продать или купить можно за 15 минут. С квартирами все посложнее – на совершение сделки уходит порядка 1 месяца.

Однако какие бы колебания на рынке не происходили, все же стоимость недвижимости всегда растет. Посмотрите, в 2003 году 1-комнатную квартиру можно было купить за 300 тыс.руб., сейчас – за 2 миллиона. Анализировать динамику цен надо не в период полгода, а за двухлетний период. Если купить квартиру сегодня, то вполне возможно завтра ее стоимость снизится, однако в перспективе ее стоимость все равно будет выше, по которой вы покупали. Поэтому я рекомендую всем, кто хочет купить квартиру – покупать.

Нк, Гузель Вагапова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
11 часов назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
11 часов назад
С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
1 день назад